“個人自主掛牌房源”多地試點 以後不用交中介費了？
“A: 又不全國推廣，只是杭州而已。”
“B:?我相信很快會推廣開來。”
這是壹段網友的對話，背景是杭州二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，對此，大部分網友都在叫好，這意味著如果買賣雙方能自主成交，中介費就可以省了。
9月24日，寧波市房產市場管理中心發布《關於上線房源掛牌碼上辦應用的通知》，指出9月26日起，該市房東在租售房屋時，可以通過手機APP“浙裏辦”自主發布或委托房源。
據和訊房產觀察，該APP在華為應用市場的安裝量已經高達1億次，並囊括查繳社保、提取公積金、交通違法處理和繳罰、繳學費等數百項便民服務應用。
在業內看來，未來會有更多城市推出類似寧波這樣的服務，顯然，購房者對此樂見其成，這不僅為購房者提供更多的掛牌選擇，更重要的是，該舉動本身意在規範行業，提高房源成交效率，是行業基礎設施完善的重要體現。
01
更多城市將上線房源掛牌功能
“房東實名驗證→選擇出租或出售→填寫具體的房源信息。” 此次房屋交易平臺上線主要是根據寧波市住建局數字化改革相關部署，著力推動房產交易移動端應用建設，平臺基本囊括了房屋有關的基礎信息。
具體來看，“浙裏辦”提供包括出售房源個人自主掛牌、出租房源個人自主掛牌、出售房源委托中介掛牌、出租房源委托中介掛牌四大功能，房東可以輸入房屋所在街道、樓層、套型、朝向、裝修程度、掛牌價格和期限等信息，房東電話、微信等聯系方法也會在網上公布。
寧波並不是第壹個吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平臺。在杭州市二手房交易監管服務平臺，業主註冊後即可使用“個人掛牌”功能，在線填寫房屋客體信息、房屋權屬情況及權利人基本信息，購房者註冊後，可查詢掛牌房源和委托經紀掛牌房源，根據需求來篩選意向房源。
目前，人們對政府推出的房源掛牌平臺反響比較熱烈，比如，杭州平臺上線10天後，個人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長近10倍。有購房者對和訊房產表示，官方平臺可信度高，而且沒有傭金，尤其所有房源都是業主實名認證，不會有虛假房源，很多人都對官方平臺寄予厚望。
克而瑞科創研究總監周赟認為，不管是寧波這次推出的自主掛牌房源平臺，還是深圳的房屋交易全程網上辦理和杭州前段時間推出的房源平臺，本質上都是為了讓房產交易變得更加正規化、讓房產交易信息更具真實性、讓買賣雙方交易更具安全性和便捷性。
“從近些年國家對於數字化發展的重視程度來看，後續壹定會有更多的地方政府推出此類平臺。”周赟進壹步表示，這些舉措主要是解決房源真實性問題，提高住房交易信息透明化程度，為未來數字化政府建設打基礎，並進壹步優化交易平臺的各項功能，來規範整體房產交易市場，提升買賣雙方在購房賣房的服務體驗和安全保障。
58安居客房產研究院分院院長張波也認為，規範中介行業要做到更加信息的透明化，各地都會推出類似杭州和寧波這樣的掛牌平臺，這是未來三五年的趨勢。
02
去中介化不現實?
對於杭州和寧波的動作，資本市場迅速做出了反應，行業主流服務平臺股價出現下跌。
截止9月24日收盤，貝殼股價下跌4.56%，房天下跌4.3%，我愛我家(000560,股吧)跌2.05%，實際上，杭州官宣後的8月19日，市場也出現類似反應，貝殼找房、房天下股價跌幅分別為14.89%、3.11%，我愛我家股價下跌0.88%。
貝殼股價走勢圖
可見，此舉對房屋交易平臺確實產生了壹定的影響，不過，目前來看，業內認為，杭州和寧波這樣的官方信息平臺，更多是展示房源，而貝殼、我愛我家等平臺的核心價值除了真房源之外，更多是提供專業服務，目前還看不到後者的可替代性。
杭州市房產市場綜合管理服務中心房產市場科科長胡萍莉直言：“房東可以把房源掛在我們平臺上的同時，也掛到中介那裏，提高成交機會。如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務，目前來看還無法繞開中介。”
“二手房交易去中介化較難成行。” 周赟認為，政府推出的這些平臺在功能上還有待進壹步完善，比如設立資金監管賬戶來保證交易的安全，所以短期內並不會取代現有中介行業。
空·白研究院創始人楊現領也認為，業主個人掛牌只是多了壹個房源展示的渠道，且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立，如果沒有流量，對於業主沒有任何意義。
“房東直售在國內沒有市場空間，原因很簡單，業主的期望永遠是賣高。”楊現領認為，掛牌價壹般都明顯超出市場實際成交價，溢價率正常市場條件下達到5%左右，下行市場中，會達到5%-10%。正是基於此，客戶壹定是在經紀人的幫助下，經過大量的帶看和比對，通過雙方談判把價格降低，個人之間直接談判的效率不高。
03
中介費會越來越低嗎？
對於購房者而言，政府推出個人掛牌功能，最大的吸引點是自主成交，節省部分中介費。
媒體報道顯示，2021年以來，貝殼先後兩個城市上調中介費，比如，鄭州貝殼系所有門店宣布：2021年1月起將上調鄭州地區中介收費標準至3%。此前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3％的中介服務費。
公開資料顯示，中國大陸的中介費平均不到2%，屬於低費率國家或地區。盡管有專家表示，相較於美國、日本、中國臺灣的費率達到6%，阿根廷5%、德國4%、加拿大3%，中國大陸屬於低費率國家或地區。
但由於房產處於大宗交易，動輒幾百萬的房價需要的中介費高達幾萬到幾十萬，這壹直是購房者的痛點，不過，未來隨著行業效率的提高，中介費有望進壹步降低。
周赟認為，當前，從房屋買賣雙方來看，目前大部分房產中介平臺主要還是基於買賣雙方的信息差來賺錢，大平臺壟斷了大比例的房產交易信息資源，買房者的選擇空間其實不大，房產交易傭金的支出更多的是為了房產交易信息資源的支出。
他進壹步表示，上述新政的出現，給購房者提供了更多的信息來源和選擇渠道，相對而言也可幫助買賣雙方降低壹定的交易成本。
此前有傳言稱，房產交易的中介費都不得超過當地的社會平均工資的三倍。對此，58安居客房產研究院分院院長張波認為，該傳言不可能是真的，國際上也沒有先例，但他表示，按資產比例收取費用是行業慣例，至於比例的高低，值得去商榷。
“如果我們想要把費率降下來，核心壹點是提高行業的交易效率，這是核心，如果效率不能提升的話，光從交易費率上去動腦筋是沒有結果的。”張波進壹步表示。”
萬通集團的創始人馮侖認為，怎麽樣解決合理收費的問題，企業和政府監管部門之間應該有壹個很好的互動，最終建立壹套規則，畢竟未來二手房的交易量會非常大，而且頻次也不算低。
馮侖表示：“未來除了貝殼，如果再多幾家，比如諸葛找房，還有多幾家市場化的交易平臺對費率也會降下來，這也就是說不是靠文件，就是靠競爭，費率也能降下來。”
04
增值服務是行業增長點
當前，房屋交易市場正在迎來前所未有的巨變。
壹方面，平臺價值日益凸顯。公開數據顯示，預計2024年我國住房交易市場規模 30.7 萬億元，中介交易規模 19.1 萬億元；其中二手房交易規模 12 萬億元，中介交易規模 10.8 萬億元。
另壹方面，入局者逐漸增多，尤其是以開發商為代表力量逐漸崛起，2021年以來，龍頭房企大舉布局房屋租售領域，比如，龍湖推出全新品牌塘鵝，開啟了房屋租售和房屋裝修兩大主航道；萬科樸鄰8月初在廣州開了第壹家租售門店，走出市場化的第壹步；碧桂園服務推出租售業務新品牌“有瓦”，並收購武漢大型房產經紀機構世紀宏圖。
從中報上也可以窺見房企對租售服務的重視，明源地產研究院數據顯示，融創的經紀服務收入環比增長69%，碧桂園的收入增長88%，旭輝的增長148%，萬物樸鄰新房銷售業績較去年同期增長647%！
數據來源：明源地產研究院，根據公開資料整理
對此，周赟認為，開發商推出自己的租售平臺核心目的是解決營銷訴求。他表示，今年越來越多的開發商在數字化轉型發展中的智慧營銷方向逐漸做出了成績，比如通過公私域流量渠道擴大銷售觸點、通過老帶新、全民經紀人等方式提升與潛在客戶的連接，這些都是為了盡快實現去存量化化，有效降低負債率。
雖然如此，但開發商介入勢必將影響房屋交易市場的生態，張波認為，在壹些經濟發展比較好的城市，比如，壹二線城市，頭部中介所占的份額比例會越來越大，至於房企旗下的交易平臺，對他們來說挑戰還是比較大的，但未來會有個別房企在這方面能夠趟出壹條路。
政府、傳統中介、開發商等力量正在攪動房屋交易市場，這無疑是壹種強大的推動力量，推動行業進入更成熟的發展階段。
周赟認為，中國的壹二線城市都在走向或已進入存量房交易為主的市場，因此未來房產交易平臺更多的突破點是基於房產交易全流程化增值服務提供，比如前端的VR看房，後向的壹站式裝修設計等。