馮侖：跟著起哄買房就可以賺錢的時代結束了
文｜馮侖（微信公眾號：馮侖風馬牛）
所以，我和大家介紹壹下目前的行業情況。 中國經濟經歷了 40 年的快速成長後，從整體來看，可以說是已經基本解決了住房問題。 為什麽這麽說？1978 年的時候，城鎮人均住房面積是 1.8 平米，當時的人口是 8 億多。現在人口增加到 13 億，城鎮人均住房面積為 39 平米，超過了日本的人均住房面積了。這是很大的進步。特別是過去 20 年，快速地城鎮化，快速地建設住宅，很多房子增值，很多人靠房子賺了錢。
但是在未來，從經濟規律來看，住宅市場要慢下來，進入到非住宅的階段，我們叫做「後開發時代」，住宅不再成為我們日常生活中的壹個主要的詞匯。為什麽會有這樣的轉變？有五個因素發生了變化。
第壹，中國的人均 GDP 已經將近 1 萬美金。 全世界經濟成長的規律是人均 GDP 達到 8 千美金以後，新房的供應量會越來越少，主要是二手房了。比如說到紐約去推新盤，壹個樓盤賣 3 年都沒有賣完，這是很正常的。紐約每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。歐洲也是這樣。經濟越成長，新房的供應量比例越少，交易的速度也越慢，這個是規律。
現在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超過了 1 比 1，北京賣掉 5 套二手房才有壹套新房成交，這就是人均 GDP 超過 8 千美金以後的狀態。
第二，人口增量。 在人均 GDP 超過 8 千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十萬人。壹個城市每年增加四五十萬人，20 年要增加多少人？於是新房就有市場。現在所有城市的人口增速都在下降。北京去年減少了幾十萬人。當壹個城市的人口增速放緩，甚至是增量變成 0，或者是負增長的時候，新房的需求就會很小。
第三，城市發展的空間結構。 過去為什麽有的地方房價漲得快，因為地鐵通過去了，因為附近小區拆建，蓋商場了。現在這種基礎設施、空間結構都定了，該修的地鐵、該拆的房都好了，快速上漲的機會就少了。比如以前莘莊沒有通地鐵，房價是 1 萬，通了地鐵就 3 萬，現在不可能再漲了，已經通了地鐵，不可能再修壹條。城市大的空間結構、基礎設施、舊城改造做完以後，新房的價值增量會減緩，這是正常的。
第四，經濟成長 。如果壹個城市的經濟在增長，就業率在提高，個人收入、工資在增加，那麽房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會給新房市場提供壹些活力。如果說就業率在緩慢下降，失業率在增高，個人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撐力。在經濟周期上行的時候，住宅價格是上漲的。在經濟周期相對下行的時候，個人口袋越來越淺的時候，新房市場缺乏支撐力。
第五，心理預期。 金融政策帶來的心理預期，比如遺產稅，如果妳給子女買了房子，交的稅比房子可能帶來的增值還多，妳會買房給子女嗎？還有壹個是房產稅，現在的方向是清楚的，征收的法律、規範、細節沒有完善。如果開始征收了呢？
未來，如果前四個因素不支持上漲了，妳想拿到房子以後給子女就成為了負擔，這就會有新的預期。 而匯率、宏觀經濟等的改變，也會影響大家當下買不買的決策。總體來說，如果稅收高、利息高、人民幣走弱的情況下，大家買房的預期會差壹點。反過來，如果稅收越來越低，利息越來越低，同時人民幣越來越堅挺，我們買房的預期就會增加，因為我們口袋的財富在增加。
這五個因素是決定住宅市場在未來是成長、轉型還是停下來的因素。
從我個人的判斷來說，我們總體是進入到了特別重要的轉折，住宅快速開發、銷售的時代結束了，也就是說「開發時代」結束了，開始進入到「後開發時代」。「開發時代」就是快速建住房，賣住房，大家買住房，投資住房，城鎮化，是這樣壹個時代。
所以，我們判斷從 2016 年以後，中國整個的住宅的市場進入到相對穩定，而且增量市場會趨緩的時代。在很多城市，房價持續上漲的這五個因素，至少有三四個已經沒有力量了，也就是說房價必須穩在那，這個是壹個基本判斷。
當然，「開發時代」結束了，不等於我們不能買房。 比如說，現在有的發達國家人均 GDP 6 萬美金，他們也有人做住宅，只不過都是在四線以下的城市做。而中國過去 20 年裏，做住宅的公司都是以壹線為主，所以今後要從壹線退到三四線。壹線城市沒人理妳了，城市完成了住宅的開發使命以後經濟轉型了。
也有人問，買房能不能有錢賺？ 很簡單，交易要容易，轉手要快，中間環節要少，稅收要少。簽壹個字就可以買賣，房子交易的速度就會越來越快，交易越來越容易，傭金也少，利息也低，大家都願意買賣，房價才可以上去，就能賺錢。 如果我們有壹個制度讓交易不容易，中間的環節越來越復雜，稅收越來越高，那麽政策的目的就是讓房價不要漲。在這種情況下，靠買房子就不太容易能賺到錢。
從 1999 年以來，我們住房的制度也是影響住宅市場的壹個很重要的因素。這個制度是什麽？我們知道，全世界解決住房問題的制度，有三個可供參考的模式。
壹開始，我們參考美國的制度，從 1999 年到 2009 年這 10 年，所有的住宅隨意買賣。 去掉了福利分房制度以後很自由，隨便買賣。那壹段時間大家交易得很快，而且通過自由買賣，市場進入也是很方便，土地是通過劃撥的方式拿到。
到了後來，從 2009 年到 2014、2015 年，我們采用類似於新加坡的制度， 新加坡是 80% 由政府來管，確保妳有壹套住房，但是都是 50 到 80 平米的。交給市場的部分只有 20%。 新加坡不到 600 萬人，但是政府建了 100 萬套住宅。新加坡政府用低價、小戶型的方式來提供保障。我們國家提出了壹些保障的措施，保障房，小戶型，公租房等等，也是參考了這個辦法。
今天來看，新加坡是很成功的，新加坡現在人均 GDP 6.5 萬美金，亞洲第壹。老百姓安居樂業，因為政府在過去 54 年裏面做了 100 萬套住宅，每壹個人家裏都有房子，而且很便宜。
從 2014、2015 年以來，我們的住宅的制度進入到了壹個新的階段。隨著基本的住房解決了以後，現在更強調保障性，福利性，甚至是公益，要抑制投資性，中央就提出來「房住不炒」，這個是類似於德國的模式。
德國 50% 到 60% 都是租房的，剩下的人大概壹輩子買壹次房，妳要通過買房來套利可能坐牢，所以他們的房價很穩。 我們現在又開始借鑒德國的壹些做法，把房地產的住的屬性、公***福利的屬性，以及基本的安居樂業的屬性變成第壹屬性，而投資屬性、增值的屬性變成了次要甚至是要忽略的屬性。 這樣壹來房價就很難再有上升的空間了。
而且，今後大家交易的過程會越來越復雜，交易中間獲得的利益會被政策去掉壹大塊。比如妳 1 萬買，5 萬賣，這個 4 萬妳不壹定都可以拿到。這個就是「房住不炒」的政策走向，未來對交易資格身份的認定很嚴格，房屋交易的中間環節會設置很多的審查，交易過程中產生的利益有壹個恰當的分配，妳會得壹點，但是還有其他方面也會分享，這個就是未來的趨勢。
以上這兩件事情，壹個是決定住宅市場在未來是成長、轉型還是停下來的五個因素，壹個是國家解決住宅問題時可以選擇的三種模式。這兩件事情重疊到壹起，可以看出： 現在新房的增速在減緩，價格穩中有降，未來交易會越來越復雜，交易的速度會減緩，交易的中間的利益會要重新分配。 所以說，未來我們將會進入這樣壹個持續的階段，會有類似於德國和新加坡那樣的獲得住宅的基本制度，同時市場上還會留壹部分讓大家去交易，但這個不是作為未來住宅市場的主流了。
也就是說，以前我們跟著起哄買房就可以賺錢的時代結束了。 並不是任何時候進場去買都可以賺錢，也不是任何人賺了壹點錢拿來買房就可以賺錢，買房這個事情越來越專業了。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪