美國房產投資還有收益嗎
據美國地產經紀人協會（NAR）統計，2017年外國買家在美國置產總價值為1530億美元，相比於去年同期1026億美元增長了49%。中國人赴美置業的總金額高達317億美元，比去年增加18.6%。
失業率達九年來新低4.3%，就業市場回暖等利好，加之美元近來貶值，不少投資人認為趁匯率低點買入美國資產是很好的時機。
作為最吸引海外投資者的地產市場，美國樓市會持續向好嗎？哪些地方最值得投資？
1美國房地產市場目前概況
（1）市場持續復蘇，房價繼續上漲
按照中國人的習慣，買房時的第壹個問題就是房價會否上漲，答案是“會”。
下圖是Zillow今年第三季度對100多位經濟學家和地產專家做的調查，對2017-2021年的美國房價做預測。
其中紅虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲6.7%；綠虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲28.8%；兩者之間的黑虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲18.4%。
美國房價預測2017-2021（來源：Zillow，制圖：Pulsenomics）
另壹家美國商業機構 Keeping Current Matters也進行了壹次針對上百位經濟學家的調查，均認為未來五年美國房地產依然會呈現上漲趨勢，累計漲幅將超過15%。
美國房價已達到2007金融危機前的最高點，有些媒體報道泡沫正在醞釀。美國房價還有上漲空間嗎？
下圖是美國房價指數走勢，藍線為歷年名義價格，紅線為經過通脹水平調整後的房價，剔除物價上漲因素。可知2007年的房價顯著高於2017年的水平，因此美國房價實際上離危機前的高位仍有距離，未來上漲空間依然存在。
美國現房銷售中位價（來源：NAR、美國勞工部，制圖：WSJ）
所以不要被表面數字蒙騙。舉個例子，若算上通脹，10年前20萬美元的房子，如今要27.6萬。
（2）買房較容易獲得貸款
許多投資人買房時，希望了解當地房產市場的貸款情況。
美國抵押銀行家協會（MBA）的可獲信貸指數，是衡量獲得抵押貸款難易程度的權威指標。指數越高，獲得貸款越容易，反之越難。
2017年8月，該指數已高達8年來最高值179，處在最容易獲得抵押貸款時期，許多大型金融機構也更願意為借款者提供房屋抵押貸款。
美國月度可獲貸款指數（來源：美國抵押銀行家協會 MBA）
當然，對於外國買家來說也是壹大利好，目前壹些國家限制外國人買房貸款，而美國卻敞開了抵押貸款的大門，無疑更利於投資者融資。
（3）抵押貸款利率情況
房價會上漲、容易獲得貸款之外，另壹重要問題就是月供。目前美國房貸利率如下表所示。即便是最長期的30年固定利率，也只有3.75%。要知道目前國內是4.9%，這還是近十多年來的最低利率。可見美國目前房貸利率是很低的。
由於通脹和非農業人口就業人口不及預期，美聯儲今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。因此目前在美國通過貸款買房，仍然較劃算。
（4）房屋交易活躍，流動性增強
房產是否好賣，流動性如何，也是投資者關註的問題之壹。
目前，美國房屋待售時間僅有37天，是近五年來最好水平。而西雅圖、波士頓、丹佛等熱門城市，甚至在10天以內就能售出房屋。
REDFIN房屋市場待售時間
對於房地產這壹流動性較差的資產，這種流動性水平相當難得了。如果妳的房產增值了，流動性越好，就越能保證房屋在最短時間內能轉手賣出去。
（5）房屋庫存緊張
美國房價飛速攀升、庫存觸及30年新低，今年二季度未售出庫存占房屋總量比例僅為1.9%。樓市需求火爆的同時，目前美國新屋年化開工數僅為84.9萬，遠低於07年金融危機爆發前103.6萬的水平。
新開工房屋減少，也與建築工人短缺、建築從業人員減少有關。目前僅有76.7萬人受雇於美國住宅建築行業，比十年前的數字低了整整20%。
NAR公布的數據顯示，6月房地產銷售數據為552萬戶，比5月環比下降1.8%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱，住房供應面的短缺為住宅價格的攀升“火上澆油”。
美國庫存緊張仍會是常態，將繼續推高房價。CoreLogic副首席經濟學家Sam Khater認為房價繼續上行的主要原因，是供給有限和需求旺盛。
（6）建築成本繼續上漲，進壹步推升房價
2016年，美國深受建築工人短缺之痛，根據美國房屋建築協會（NAHB）的數據，建築行業現今約有20萬個職位缺口，建築工短缺的趨勢仍將持續下去。
在此情況下，建築商不得不支付給建築工支付更高的工資，而增加的人工成本。可以想見，由此產生的成本上漲，會被轉嫁給買家或投資者。
大家或許會聯想到特朗普表態過的嚴苛移民政策。他雖然政績乏善可陳，但反移民的態度堪稱堅決，前兩天又要廢除DAMA法案。這只是壹個側面，未來將進壹步導致建築工人短期內大量缺口，提高房屋建造成本，間接擡高房價。
（7）千禧壹代將變成有房者，提高住房自有率提升
美國的年輕人——“千禧壹代”（1982-2000出生）將成為2017年房地產市場上不可忽視的力量。更多的初次購房人群，也將促進地產市場景氣，推動房價上漲。
壹方面，這壹代人與父母同住的比例達到75年來最高的40%；另壹方面，他們中年紀較大的人，也逐步達到32歲——全美首次購房的平均年齡。
他們中與父母居住比例雖高，短期內抑制了購房需求，但同樣能在短期內迸發出大量的首次買房需求。因為“千禧壹代”崇尚獨立和自由，短期與父母同住只是過渡，最終他們還是會買房，並獨立居住。
根據NAR統計，現在全美有1500萬年輕人與父母同住，而十年前只有1000萬。2016年，61%的首次夠房人群為35歲以下的年輕人，“千禧壹代”這批潛在的購房人群，將在2017年後逐步爆發。
2投資美國房產可關註的指標
（1）人口增長與凈流入
首先，買房是人在買，所以“人”是最關鍵因素。壹個地方人口增長如何，是否有人口凈流入，有無持續、高質量的外地、外國移民進入，都值得關註。
若某地的人口持續遷出，沒有外來人口願意進入，那麽當地的房產投資價值壹定大打折扣。
以美國汽車城底特律來說，當地人口從1975年開始，多年持續下跌。世界人口觀察網預計，當地人口下降的趨勢將持續到2020年。
底特律都市圈人口（數據來源：world population review）
相反，在跨國移民凈流入的多倫多、悉尼、洛杉磯等城市，房屋成了新移民的剛需。在當地壹無所有的外國人，抵達之後第壹件事就是找住處，因此房價上漲、房價高是必然的。
這壹標準在國內也適用。目前，許多三四線城市的年輕人口紛紛湧向省會、壹二線城市，使得三四線城市房價承壓。如果打算到這些城市投資房產，要謹慎了。
（2）失業率情況
有了足夠的人，就要有相應的工作機會，否則不能養活自己，就更沒錢買房。失業率低，也就成為房產投資的壹個有利因素。
下圖是市場預測機構MarketOracle對於美國房價與失業率相關性的研究。黑線代表房價，紅線是失業率。而開頭提到，目前美國失業率為4.3%，為近年來最低點，幾乎實現充分就業。
美國房價與失業率呈反向相關（來源：MarketOracle）
可以看出，美國的房價和失業率呈較顯著的負相關關系，此消彼長。失業率的下降會使房價保持穩定，並逐步上升。
除了全國失業率，還可以查到美國的州、城市、區、社區失業率，如下表的例子，紐約皇後區失業率更低，因此可以找當地較好街區，選擇物業進行購買。
考察失業率未來變化趨勢，能在壹定程度上提前預知房價走勢。
（3）匯率變動
前面也曾提到，今年美元走出了壹輪弱勢行情，這與美聯儲加息幅度不大有關，也與特朗普的“弱美元”期望有關，他希望促進美國的出口貿易。
今年以來，美元對人民幣已下跌6.5%，現在已經跌至6.48左右。在美元匯率較低點買入資產，也算是匯率幫我們打了個折。同樣情況的還有英鎊，目前英鎊也處於歷史難得的低位。
（4）年租金回報率
年租金回報率，由每年租金凈收入除以總房價（或總購房成本）得到。國外買房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因為還可能要減去2%左右的持有成本。
投資海外地產時，僅有少數投資者用來自住。即使自住，有些也要等到小孩長大，到讀中學、大學的時候，才會入住。因此，出租成必然選擇。
許多西方人喜歡租房，而不壹定要買房，使國外許多房產能租出較高的價格。
壹般而言，租金回報率能達到5%，收益就算比較合理了，最好不要低於4%。當然，多多益善。相關數據和分析，在海外掘金（gold1849）和智谷趨勢（zgtrend）公眾號上有很多，歡迎大家回看往期文章。
（5）治安與犯罪率
在美國買房，不得不關註的就是所在社區的犯罪率了。無論在哪個城市，都可能有治安不太好的區域，這些地方應該要盡量避免。
美國有許多類似網站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查詢房屋地址所在社區的治安和犯罪率情況。
用紐約皇後區牙買加社區的壹處別墅為例，地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY11432。下圖就是Trulia網站上該地址的治安狀況，綠色表示安全，紅色表示治安堪憂。
選擇治安較好的區域購房，也能為所購房產增值提供保障。
（6）學區
華人最關心房屋所在學區好壞，也很在乎社區的綜合情況之優劣。美國房產的學區信息很清楚，有專門的網站（如GreatSchools）可供查詢，可以看到學生種族構成、學生考試分數等眾多信息。
繼續以上面紐約的別墅為例，其所在的學區很優質，分配的小學和初中都是10分（滿分），生源主要以亞裔和拉丁裔為主。
學區內的小學Ps 131 Abigail Adams，評分為滿分10，在全美分數測評中，遙遙領先於全國平均分。
而小學內的學生構成，以亞裔和拉丁裔居多。有亞洲人的學校，肯定考試分數高，成績好。
（7）社區
美國的社區是重要的存在，社區文化盛行。因此，社區的人口、階級、環境等狀況如何，直接影響到自己的生活質量、未來房價增值潛力等。
上面那處紐約皇後區的別墅，是典型的中產以上社區，區內居民種族多元，大學生比例較高。社區家庭年均收入明顯高於皇後區、紐約市以及全美平均水平，業主比例高，居住環境屬於優等。
稍微總結壹下，有持續不斷的人口流入、當地失業率合理、房子租得起價、較容易轉手賣出、治安狀況良好都齊全了，再找準匯率的相對低點入手，就基本能避免非理性的海外置業了。
3美國地產的機會與地獄之城
地產投資最終要落實到具體的城市。我們來說說普遍被看好的地產機會之城，供大家參考。
（1）美國房地產機會之城：三大新興城市群居多
目前美國適合進行地產投資的城市有：西雅圖、波特蘭、達拉斯、奧斯汀、丹佛、羅利、坦帕、夏洛特、奧蘭多、傑克遜維爾等。
西雅圖和波特蘭都是過去壹年美國房地產市場無可爭議的雙子星。同時，這兩大熱門城市的供需仍不平衡，未來壹年的表現仍會遠超全美平均水平。
凱斯席勒20城房價指數
美國三大新興都市圈表現仍將搶眼，包括德州、佛羅裏達州、北卡羅來納州。
美國三大新興都市圈（來源：海外掘金10月12日文章《美國未來最大的投資機會在哪？》）
達拉斯是德州最大城市，美國當之無愧的“新壹線城市”，也是大城市中增長最快的壹個，在20城房價指數中排名第3。另外，德州首府奧斯汀由於有大量年輕人凈流入和新興產業進駐，也被認為是最有潛力的城市之壹。
總體來看，德州擁有全美國第二多的全球500強企業總部（54家），也是人口凈流入最多的州，經濟發展強勁。
位於北卡羅來納州的羅利、夏洛特，被稱為“美國東部矽谷”，城市群內有很多高科技產業興起，同樣也是未來發展比較看好的區域。
佛羅裏達州的坦帕、奧蘭多、傑克遜維爾，也被許多機構列為未來幾年房地產投資的最佳城市，這與海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判斷壹致。這些新興都市圈，未來的投資機會值得大家關註。
此外，科羅拉多州首府丹佛也表現搶眼，在今年的房價漲幅榜排名第4，得益於該地便捷的空中航線、創業氛圍、文化和旅遊產業快速發展等，未來也是值得大家留意。
（2）美國房地產市場的地獄之城
在美國地產投資需要回避的城市方面，也選出了三個常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹茲堡、底特律。
根據美國網站GOBankingRates.com的調查顯示，芝加哥由於其就業增長率僅為1.3%，人口增長率也下降了0.11%，因而並不受大家看好。在上表凱斯席勒的統計中，芝加哥6月份的房價為20大城市中漲幅不大，僅3.2%，遠低於全美平均的5.8%。
而匹茲堡、底特律兩個城市，都與傳統行業衰落，城市經歷轉型陣痛有關。其中，雖然底特律的租金回報率較高，但由於其房價沒有很好的經濟基本面支撐，依然屬於冒險者的樂園。上述20城指數中，底特律房價雖然上漲7.6%，但也與其本身房價低有關。
若要投資這幾個城市的地產，還需先行做好盡職調查。
數據來源：美國地產經紀人協會, 美國房屋建築協會, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美國抵押銀行家協會、加州地產經紀人協會、佛州地產經紀人協會，Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、 美國人口普查局、聖路易斯聯儲局、紐約主計處、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。
4問答環節
（1）紐約和德州哪個更適合投資？
（2）美國投資房產哪個城市收益最高？
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