2015年北京十大投資潛力區域 買房必看
當前,房地產行業的投資環境得到改善,購房貸款利率已經達到歷史最低。隨著樓市利好政策的不斷出臺以及持續寬松的貨幣政策,北京樓市投資風險已經降低,保值、增值的機會開始增加。
北京置業,壹手居住壹手投資,判斷不動產的投資價值,其可增值屬性非常重要。與投資屬性相匹配的最重要的就是區域,區域價值基本上決定了不動產的投資潛力。那麽,目前在北京有哪些區域屬於價值窪地,哪些新樓盤所在具有較好的投資潛力,通過什麽樣的標準評判才能尋找到北京未來的價值高地?且讓我們來分析分析。
總的來說,有如下幾點:
壹看是否是熱點區域。
地王頻出的區域,往往是市場關註度最高的區域。試想,眾多房企競相瞄準同壹個區域,爭搶某壹塊地,且出現面粉貴於面包的現象,說明什麽?要某是該區域土地稀缺,要某是該區域未來前景可期,具備投資性。此外,如果地王出現,面粉都這麽貴了,市場上的面包還有理由低於面粉嗎?後期面包價格上漲空間肯定巨大。
二看是否具備政策、規劃支撐。
區域規劃、政策支撐,是判斷該區域是否具備持續發展潛力的重要因素。從歷年來看,只要有政策規劃出臺,或者地鐵線路、交通布局、區域功能劃分等重要的消息公布,相關受益區域樓市便會迅猛發展,且獲得長期而持續的發展動力。
三看區域產品是否符合市場發展方向。
綠色節能建築、創業創新孵化空間等多種產品的火熱,均是因為其順應未來發展大方向而成為熱點。
四是看產品本身的綜合價值。
譬如開發商背景、產品優勢資源、自身功能定位等。總之,判斷某區域某樓盤是否具備投資價值,需要全面衡量,要用長遠的、發展的眼光理性分析和判斷,唯有如此,才能抓住機會,尋找到潛力股。
除了這些因素之外,在分析投資價值時同樣要考慮到該區域樓盤當前的價值區域與對標區域的對比,考量區域價值是否已經被預先透支?這裏其實就是壹個時機的問題,在整體區域發展優質預期的情況下入手是最佳的時段,壹旦到了區域價值完全呈現的時候,也就不再有“價值窪地”壹說。例如通州、燕郊,受通州新城規劃的利好,如今價值已經遠超過了當前所能透支的價值力,在短期內很難實現可預期的投資回報變現。而例如房山超級蜂巢(樓盤資料)板塊等區域,政策利好和產業利好逐漸進入壹個可預期的軌道,而交通、配套等也正值日漸成熟,其投資潛力就會在數年內快速變現出來。
另壹方面需要考慮的是價格基數,就像我是2元漲到4元,妳從7元漲到10元,雖然漲幅後者較大,但站在投資立場,前者價值確實翻番,攤去資金成本效應,投資力更是遠大於後者。
壹些有遠見的投資者表示，先投資區域，後投資產品基本上屬於他們***同的考量。除了區域,產品的硬價值屬性往往也代表了投資的可靠性,是對保值的最大保障。
關於不動產投資，在地產行業業內有壹個理論稱之為“風險黃金分割區理論”，壹旦壹個區域或項目進入這個風險黃金分割區,即意味著在風險系數較低的情況下,能實現投資價值的快速變現,而壹旦低於或超出這個區域,即意味著風險過大或潛力已經被釋放。如何選對風險黃金分割區壹部分來自於對現有整體城市發展格局及趨勢的研判,壹部分則來自於壹些更直效的“訊息”。
例如在通州新城價值爆棚前夕,便有大量的“知情人士”海量購買燕郊、大廠的樓盤。在非地產行業的汽車領域,限購令下達前夕亦早已有風中來信。
既然有風口,必然有風,不妨來盤點壹下北京未來最具投資價值的十大潛力區域。
壹、房山超級蜂巢板塊
區域簡介:
該區域臨近地鐵房山線蘇莊站,相對於發展稍早的長陽板塊來說,房山超級蜂巢板塊算是後起之秀。之所以稱其為超級蜂巢板塊,是因為該區域未來將重點打造4500畝的超級蜂巢國際創新示範區,且是房山政府以及聯合國項目事務署聯手重點打造的。
理由:
1、地王拉動區域房價奔3萬
2015年7月,房山天恒地王誕生,樓面價達到2.1萬,甚至高於房山目前部分在售項目均價。房山價格將上三萬的預測不絕於耳。事實上,與通州、大興相比,房山目前的整體均價水平也遠低於這些區域,通州目前商住房均價直逼2.8萬,大興均價已超2.7萬。
即使將房山超級蜂巢板塊與同屬房山區域的長陽板塊相比較,該板塊依然是無可爭議的價格窪地。目前,房山超級蜂巢板塊周邊項目均價集中在16000—19000元/平米,而長陽板塊均價在2.3萬—2.8萬元/平米。
2、區域利好頻發
2015年,房山利好眾多,壹是首都第二機場年內動工,未來將形成巨大的臨空經濟輻射帶,影響遠超首都機場。二是房山線北延線年內開工,9月10日起換乘車站設計方案將進行展示。北延線壹旦建成,便將與城六區實現互聯,進壹步縮短與城區距離,改善居民出行條件。房山整體環境將進壹步趨好,持續完善。
3、區域代表性樓盤發力
該板塊的代表樓盤是房山超級蜂巢國際創新示範區,定位為全球未來科技領袖孵化基地,國際資源豐富,模式先進,符合創新創業國家戰略方向,並且深獲聯合國項目事務廳亞太、歐洲以及中東司司長布魯斯·麥卡倫、北京市房山區區長曾贊榮、阿裏巴巴旗下的菜鳥網絡等領導人和知名企業的贊賞。未來,由於該項目體量巨大,將吸納數千家企業超3萬高端人群的進駐,形成高端、高智人群聚集區,且由於其開發商天洋基業具備城市運營能力,將在此形成壹個巨大的磁力場,在企業、商業、居住等各個方面的上下遊形成壹個完整的經濟生態鏈,從而自成經濟循環體系,成為整個房山的經濟特區。目前,該區域規劃藍圖已經初見雛形,有萬國數據、工信部京西智谷—ICT產業創新服務園進駐,未來隨著更多的國內外知名企業的進駐,該區域將成為房山乃至北京的創新創業展示基地。而其的發展潛力和價值,可以參考北京CBD區域。
二、東壩
區域簡介:
北京東壩是目前朝陽重點的發展區域,東壩北區將興建北京最大的高端商務功能區。而南區將規劃建設面積達200萬平方米的居住區。隨著北京城市中心東移,東壩居住區具備巨大的發展空間和潛力。
理由:
1、東壩樓面價逼近5萬
9月8日,東壩南區地塊競拍,房企爭搶,最終以42.5億元成交,樓面價逼近5萬,地塊未來純商品房售價將達到10萬元/平米以上。目前區域內在售樓盤均價在5萬元/平米,價格上漲空間巨大;
2、多重核心商圈***同輻射
東壩區域位於望京和國貿CBD板塊的中間位置,受多重核心商圈***同輻射,且區域本身亦被規劃為高端國際商貿區和第四使館區,未來的東壩板塊將成為北京又壹承載財富人群、釋放高品質居住需求的高端居住區。
3、區域藝術人文氛圍濃厚
東壩區域的生活、交通、教育等配套也日漸完善成熟;區域規劃綠化率達50.5%;國際特色商街的規劃、環鐵壹線、藝術城等幾個藝術家工作室的集中,也讓東壩區域擁有濃厚的藝術人文氛圍。
（以上回答發布於2015-12-07，當前相關購房政策請以實際為準）
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