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羅湖商業城坐落在深圳和香港交界處的商業城的潮漲潮退，在15年間壹直是“大形勢”的晴雨表。

1992年，羅湖商業城項目在鄧小平南巡的地產熱潮中上馬。位於羅湖口岸旁的這壹占地10920平方米的地塊招標時，以4.2億元的地價創下當時的深圳紀錄。地塊最終由深圳物業集團與香港陸氏地產以及另兩家港商聯合開發，總投資額接近9億元。

1993年，商場開始發售。羅湖商業城實際商業面積55000平方米，被分割為1280間商鋪，每平方米均價達到6萬元，有的“鋪王”更賣到15萬元/平方米，創下當時中國內地商鋪物業最高售價。

但因租金成本過高，經營定位不清，羅湖商業城從1994年開業後的最初幾年裏，生意壹直冷清。

1997年的香港回歸成為轉機，兩地通關的便利化掀動了港人過關消費的熱潮，深港兩地的幣值價差讓香港的低收入人群在關口這邊享受到尊貴的禮遇。回內地探親的港人，在關口消費、兌換再方便不過。而當時深圳地鐵尚未開通，關口的港人難以分流到市內其他商業區。

如此壹來，羅湖商業城經歷了它的“黃金十年”。由於招租火爆，壹鋪難求，商業城的鋪位拓展到了1700多間。

2004年以後，猖獗的假貨使羅湖商業城成為政府重點整肅的對象，高燒式的繁榮開始降溫。

閱盡幾度沈浮，2008年，在商業城的多數業主眼裏，眼下的困難只是暫時的“熊市”，陳慧真就相信，商業城的客流和生意“肯定會反彈”。何勝安也認為，羅湖商業城地處口岸樞紐的優勢商業地位仍然無可替代。

或許，商業城面臨的困境來自過於眾多的商鋪擁有者，業主有1331個，其中只有20個是“大業主”。相比產權單壹的北京秀水街市場，產權分散使得羅湖商業城的整體規劃和管理障礙重重，無論整治還是轉型，都困難甚大。