經營性收支不透明易成糊塗賬 小區公***收益都去哪了？
小區公***收益多少，具體花在哪兒了?這兩個問題對於北京市朝陽區某小區居民李先生來說，完全壹頭霧水，因為?物業沒公示，問了也不告知?。
自2018年在該小區安家後，李先生年年按時交物業費，但對於物業公司的服務質量，他壹直很不滿意，尤其是對方多年來從未向業主公示過小區公***收益，即使他和鄰居們多次在業主群裏@物業，甚至上門要求其將收支明細公開，但始終未得到明確回應。
根據民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的***同部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主***有。
實際工作中，很多小區將公***設施委托給物業公司來經營管理，業主並不參與其中。時間壹長，這些公***收益容易被物業公司支配使用，壹些業主忽視甚至?放棄?了這部分權利。《法治日報》記者近日走訪北京市多個小區發現，不少小區公***收益賬目鮮見公布，多數業主對該收益也知之甚少。
多名受訪專家指出，管好小區公***收益這筆賬，既關系居民的生活質量，也體現社會基層治理的能力。在相關法律法規明確公***收益歸屬的前提下，應當強化小區物業信息公開透明力度，保障業主知情權，同時完善監督管理機制，增強業主的法律意識，以法治解開公***收益之?謎?。
公***收益來源廣泛
多數業主不甚了解
記者隨機采訪了北京、天津、湖南、廣東等地20多位業主後發現，多數業主對於小區設施哪些屬於業主***有財產、哪些收益應歸業主所有並不了解。
?每天都會看到小區地下車庫入口、電梯間的廣告，但因為平時工作比較忙，根本沒想廣告收益的事情，以為它們都是歸物業所有。?家住廣東省汕頭市某小區的張先生告訴記者，商品房小區多多少少都有些收益，但具體包括哪些內容，自己講不清楚。
事實上，近年來，小區經營性收入來源日趨多樣。
據物業人員李輝(化名)介紹，小區公***區域的廣告收益，如戶外廣告、電梯廣告、外墻墻體廣告等；停車泊位收入；經營性用房收入；占用公***區域經營的快遞櫃、販賣機等收入；電瓶車充電樁收入；公***部位征收補償款；利用公***配套如活動場地、會所、遊泳池經營收入；部分通信運營管理費；物業管理用房的收益；因損壞小區公***設施進行的賠償?這些都是小區公***收益來源。
他以其所供職的浙江省杭州市某小區為例，向記者詳細算了壹筆賬：該小區位於地鐵口，交付近8年，***8幢住宅、2幢商住，壹年經營性收入約60萬元。
?電梯廣告、停車泊位收入是大頭。?李輝說，部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告，每塊租金約1700元/年；每部電梯有3塊框架廣告，每塊租金約700元至800元/年；每部電梯有1塊電梯門貼紙廣告，每塊租金約800元/年。這就意味著，該小區每年每部電梯憑借電梯廣告，收入就在4000元左右。停車泊位收入則主要包括地上和地下，地上臨時車位對外經營，5元/小時，每天30元封頂；地下公***配套車位，月租金為400元至500元/個。根據小區業主與物業簽署的物業合同，該部分收入由業主與物業公司五五分成。
記者近日走訪北京市10多個小區發現，這些小區的公***區域?電梯間、樓道內、小花園、樓體外墻、公告欄等處，都張貼或懸掛著各式各樣的商業廣告。隨意走進壹個小區高層住宅樓的電梯間，觸目所及的是多個電梯廣告，記者粗略數了數，4個框架廣告、1個紙質廣告、1個電子屏廣告將電梯間的四面墻占滿了。
在北京從事廣告行業的曾先生告訴記者，小區內的墻體廣告、燈箱廣告根據面積大小、廣告內容等，年收入至少在1萬元以上。
記者還在現場看到，壹些小區樓宇間的空地上安裝了不少自動飲水機、快遞櫃、牛奶販賣機、礦泉水販賣機等。而根據目前的市場價，壹般每臺快遞櫃的租金在3000元至4000元/年，每臺礦泉水和牛奶販賣機租金約3000元/年。
?在壹些沒有業委會的小區，這些公***收費項目容易成為物業的隱性收入。這些隱性收入中，除了廣告費、占地費，還有不常見的寬帶入場費、通信基站收費等。?李輝說，這些收入按理說都應歸全體業主所有，但實際上多數小區的公***收益都進了物業的收入賬目，且這部分收入十分可觀，有的甚至占到物業總收入的近三分之壹。
收益去向鮮有公示
矛盾糾紛頻頻發生
隨著小區公***收益水漲船高，對於收益的處置成了壹個敏感問題。
根據物權法第七十條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的***有部分享有***有和***同管理的權利。
壹些地區的物業管理規定也明確，小區配套設施場地租金及收費標準，由業主委員會與入住單位協商合同約定，未成立業主委員會的物業服務企業與入住單位協商合同約定，應當向全體業主公示征求意見，並定期將屬於全體業主的公***收益部分及必要開支進行公示。
如《北京市物業管理條例》規定，物業服務人員應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新?上壹年度公***水電費用分攤情況、物業費、公***收益收支與專項維修資金使用情況?，並且可通過互聯網方式告知全體業主。
?壹方面，業主需要知道收益的多少以及用在何處；另壹方面，業主也要了解和判斷收益使用的合理性。?北京市律師協會物業管理法律專業委員會副秘書長秦亮平說。
在記者走訪的10多個小區中，只有2個小區物業對公***收益收支明細進行了公示，3個小區物業能夠滿足業主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區物業給出的解釋多半是?壹般在第壹季度公示，現在已經撤下來了?。
記者註意到，目前小區公***收益的公示方式仍然以傳統的貼公告為主，新媒體如微信或QQ群、小程序、App等方式的應用程度偏低，這也使得不少居民不能及時了解公***收益去向。
早在2021年3月，江蘇省消費者權益保護委員會針對12000多份樣本的壹份調查報告顯示，小區公***收益等信息不透明、業主知情權得不到保障的現象極為普遍。
調查數據還顯示，超過六成受訪者認為小區公***收益使用不夠合理，主要體現在?公***收益使用的決定權，主要掌握在物業手中?使用金額與公***賬戶余額對不上?物業公開的維修費用明顯高於市價?以及?物業總是先使用資金，而後通知業主?等方面。
正因為如此，壹些對公***收益比較了解的業主在接受記者采訪時稱，?即使有公示，真實性也難以判斷，倒不如不去關註，落個自在?。
不過，隨著近年來業主維權意識逐漸提高，公***收益的使用往往成為物業糾紛的壹個焦點。記者在中國裁判文書網以?物業+公***收益?為關鍵詞檢索發現，2016年相關文書約470條，2017年增至近780條，2018年躍升至近1500條，此後3年都達到3000條以上。
今年9月，壹則?小區物業拒交經營收入，業委會起訴追索137.5萬獲法院支持?的消息引發社會熱議。
2012年9月至2021年2月，某物業公司壹直為江蘇省南通市某小區提供服務。在服務合同到期前，物業公司將提供服務期間的多種經營收入、臨時停車費收入進行了審計並公示。2021年2月底撤場後卻遲遲未將上述收入交接給小區業委會，後者根據業主代表大會決議，決定提起訴訟，在扣除經營成本基礎上，向物業公司追索小區公***收益137.5萬元。
法院審理認為，小區內的停車費及其他經營收入均屬於全體業主***有，物業公司理應將屬於該小區全體業主***有的收入交付給業主，其逾期支付構成違約，應承擔繼續履行、賠償損失等違約責任，判決支持小區業委會的訴求。
細化收益管理規則
探索新型監督方式
根據相關法規，經營性收益的分配權和使用，決定權在業主大會，但召開業主大會必須要半數以上業主參加，實際操作難度大。如今許多小區，動輒上千住戶，業主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因，無法形成有效監督。
監督乏力，導致關於公***收益的最終使用不斷出現紛爭。采訪中，記者發現，壹些業主出於?與其看不到壹些東西，還不如發到手上踏實壹點?的心態，提倡將收益用於發放福利；有的物業公司則認為，這筆錢可用於補充小區專項維修資金、改善***用設施設備，或者作為物業費的補貼。
如何管好這筆賬，考驗社區基層治理智慧。對此，各地進行了積極探索。
2019年7月，浙江省杭州市出臺物業經營性收支信息公示試點工作方案，要求業主委員會、物業服務企業把每個月的物業經營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，業主經實名認證後，可通過信息平臺查詢本人所在物業管理區域的經營性收支情況。與此同時，杭州在業主委員會相關工作制度(試行)中明確，原則上物業經營收益的50%以上應當用於物業公***部位、***用設備的維修、更新、改造或者補充物業專項維修資金。
此後，多地在制定相關條例時也引導業主將經營性收益投向小區設施維護。
今年9月，福建省住房和城鄉建設廳會同多部門出臺住宅小區公***收益管理辦法(試行)，規定前期物業服務期間，物業服務企業可以根據《前期物業服務合同》約定住宅小區***有部分的經營管理事項，物業服務企業的經營管理費用支出不得超過公***收益的30%。業主大會成立後，經業主大會決定，業主委員會賬戶的公***收益可以用於維修和更新、改造住宅小區***有部分以及業主委員會工作經費等公***開支，也可以用於抵扣業主的物業服務費用、水電公攤費用以及業主大會決定的其他事項支出。
壹個月後，江西省住房和城鄉建設廳制定業主大會和業主委員會指導規則(試行)，規定業主***有部分收益應當優先用於補充建築物及其附屬設施的維修資金。業主***有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主***有資金賬戶，***有資金賬戶由業主委員會管理。
還有壹些地方探索建立***管賬戶，規範保管、使用程序，讓小區公***收益更透明。
今年9月，安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區物業管理條例(草案征求意見稿)》擬規定，住宅小區公***收益應當單獨列賬，接受業主監督。業主大會成立前，物業服務企業應當與鄉、鎮人民政府、街道辦事處設立公***收益***管賬戶；業主大會成立後，經業主大會同意，業主委員會可以與鄉、鎮人民政府、街道辦事處設立公***收益***管賬戶。
在秦亮平看來，設立***管賬戶，單獨列賬，由物業去運營管理，相應的收益直接進入***管賬戶，扣除相應合理管理成本外，利潤按照約定比例分配。此舉既可以激發物業公司經營的能動性，又能很好地監督其收益和使用的情況，還有利於保障業主的***同權益，可以實現雙贏。
秦亮平提醒，隨著小區使用年限增加，小區的配套設施會不斷老化，同時業主也會產生新的需求，但維修資金是有限的，所以通過公***收益來補充維修資金是比較科學的方式。物業管理條例第五十四條也規定，公***收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。在小區維修資金充裕的前提下，在業主大會授權的範圍內，利用公***收益給業主發紅包或日常用品等方式分享收益，也可以在壹定程度上提高業主的積極性和小區的治理效能。
為了更好地破解小區公***收益監管難題，秦亮平建議，各地還可以探索多種新型監督方式，如包幹制，將小區的公***經營性收益整體打包給物業公司，由其支付固定的收益給業主，其自負盈虧；或者提成制，由物業公司組織招商經營，業主按照經營收益的壹定比例向物業公司支付服務費，剩余的收益扣除合理成本外屬於業主***有。
?陽光是最好的防腐劑，小區公***事務唯有公開透明才可以真正做到監管。無論是物業公司代管，還是業主委員會管理，或者物業公司與業主委員會***管，都應當依照法律規定定期將收支明細主動公示，接受業主的監督。?秦亮平說，從業主的角度來說，也需增強公***收益權利意識，加強學習相關法律知識，依法維護自身權益。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，小區公***收益不僅涉及賬目的規範和公開問題，其背後還有監管和規則體系完善等問題。要解決這些問題，既要從法律上對成立業委會提供更有力的支持，讓政府部門承擔更主動的角色，物業公司在業委會成立過程中履行更多強制性義務；同時又要讓小區公***收益的管理規則更加細化，如由政府部門統壹制定公***收益公開的表格，對小區公***收益公開情況進行定期抽檢，對於隱瞞或篡改數據、侵吞業主利益的行為，須進行嚴厲處罰等；此外，還可以從公示方式上發力，如利用微信公眾號等新媒體平臺，將小區公***收益做好分類，由固定人員定期公布，保障業主的知情權。
?有關部門只有進壹步完善法規，從業委會組建、公***收益管理、違規懲治等方面不斷細化，不斷加大對業委會的支持力度和對物業公司的監管力度，才能在社區內形成更加均衡的治理模式，真正捍衛業主的合法權益，推進***治***建***享的基層治理。?嚴躍進說。
法治日報記者 文麗娟