房地產信托是指什麽？
房地產信托結構圖
房地產信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：壹是不動產信托就是不動產所有權人《委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權轉移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的壹種法律關系；二是房地產資金信托，是指委托人基於對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意願以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業並對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量采用的房地產融資方式。
2003年6月，央行發布121號文件限制房地產企業的銀行融資，房地產信托開始成為企業追逐的熱點。房地產信托是指房地產信托機構受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營運或處理委托人托管的房地產及相關資財的壹種信托行為。
2發展歷程
1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托（Bost
上海國際金融中心
on Personal Property Trust），但直到1920年以後，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰後湧現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰後，美國SEC開始對投資公司進行規範。為確保投資人的權益，美國展開了壹系列聯邦證券交易活動，先後制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業控股公司法、1939年信托契約法，並於1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日後投資公司經營業務管理規則的基本框架。依據美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-Amount Certificate Companies）、單位信托公司（Unit Investment Trust）和經理公司（Management Companies）三類。
其中，經理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-end Type）投資公司、開放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non- Diversified Type）投資公司四種。馬塞諸塞商業信托是REIT的前身，由於經濟利益的驅動，最初采用信托形式是為規避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產的規定，隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信托與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展壹度停滯。但由於後來的投資信托法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國投資信托的發展又日益茁壯起來。著眼於投資信托的優點，美國國會於1960年通過修訂內地稅法典，正式開創了REIT，規定凡具備該法案第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優惠。
換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT壹般也被認為是具有投資媒介性質管道機能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團組織的要件，所以現今美國的REIT組織形態可以是公司組織或信托，但必須是聯邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機構或保險公司類的公司，通過這些機構，向大眾募集資金。基於危險分散原則，主要從事買賣管理不動產實體的投資或抵押擔保貸款的信托投資，屬於壹種長期投資商品，其基本架構由不動產投資信托基金、經理公司、保管機構和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規定，REIT必須雇傭獨立的不動產專家來執行管理REIT的日常事務活動。
3性質分類
房地產信托經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為：
①委托業務，如房地產信托存款、房地產信托貸款、房地產信托投資、房地產委托貸款等；
②代理業務，如代理發行股票債券、代理清理債權債務、代理房屋設計等；
③金融租賃、咨詢、擔保等業務。
相對銀行貸款而言，房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之壹。
4發展現狀
當人們對高房價已經感覺到無奈的時候，“集體焦慮”就出現了。當這種“集體焦慮”出現之後，壹切與房
房地產信托
地產沾邊的東西都會刺激人們的這種焦慮，房地產信托也自然“被焦慮”，被情緒化地關註。事實上，在我們的生活中，已經多次出現壹個傳言擊垮壹家企業的案例。信用社會中，“壓倒駱駝的最後壹根稻草”表面看也許就是壹個傳言或是無意的誤讀，但其背後是“集體焦慮”中的非理性。網絡時代，當信息的傳播更加便捷之時，對於信息的辨別也更重要了。
[1]房地產信托可謂屋漏偏逢連夜雨，房地產企業緊張的資金鏈使得房地產信托兌付風險加大，而綠城事件以及滬京房地產企業兌付問題更是引起了市場的擔憂。這也使得很多投資者對房地產信托望而生畏。 盡管房地產信托產品面臨眾多問題，但並不能壹概否定此類產品。相關專業人士給出了建議，從來看，房地產信托產品收益率還是比較高的，投資者在購買的時候壹定要審慎：首先要看項目本身的好壞，其次要房地產信托計劃的風控措施，第三還要看信托公司的資質。房地產信托依然具有投資價值。
不過專家建議，在購買房地產信托計劃的時候壹定要擦亮眼睛。除了要考察項目的好壞之外，也要嚴格把握產品的風控措施，不要片面追求高收益而忽視了項目和產品風險。此外在信托公司的選擇上，要盡量選擇那些股東背景、資金實力較為雄厚的國有控股信托公司發行的產品。
從投資品種來看，股市屢創新低，外圍環境負面消息不斷，反彈跡象並不明確，風險難以把控。而房地產投資受到嚴控，且受到限購令影響，投資房地產風險加大。相比較下來，前發行的房地產信托計劃預期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調控，但是投資者能詳細了解房地產信托項目，作為資產配置的壹種，不失為壹個理想的選擇。
5發展前瞻
銀監會從2011年5月開始針對房地產信托業務逐步開始調控，屢次通過窗口指導的方式降低房地產業務的發行。6月要求房地產信托項目由事後報備改為事前報備，可以看出銀監會逐步將主動權掌控在自己手中，並開始主動出擊。從9月開始，要求逐個監測存量項目的兌付風險。而之後就爆發了綠城事件，這系列措施可以看出銀監會對於整治房地產信托業務的決心和力度。而這次四家信托公司被叫停可謂再次給行業敲響了警鐘。
在監管部門的嚴控信托網的主動調整之下，房地產信托業務已經呈明顯降溫態勢。根據信托研究機構普益財富昨日發布的9月份信托市場月報，9月份房地產領域的信托產品發行量為49款，環比下降25款，占比下降2.57個百分點。
這次叫停是銀監會釋放的壹種繼續嚴控的信號，至於房地產信托業務是否會被叫停，尚無消息，但可以看出，調控政策逐步向各個信托公司開始發難。由於之前房地產信托過快的發展，這也使得風險積聚，銀監會此舉也是出於風控角度考慮。
6資金來源
資金是房地產信托投資機構從事信托的基本條件。房地
基金型房地產信托
產信托機構籌集資金的渠道與方式與銀行不大壹樣，主要來源有：
房地產信托基金
是房地產信托投資公司為經營房地產信托投資業務及
其它信托業務而設置的營運資金。我國的信托投資公司資金來源主要有：財政撥款、社會集資以及自身留利；
房地產信托存款
是指在特定的資金來源範圍之內，由信托投資機構辦理的存款。其資金來源範圍、期限與利率，均由中國人民銀行規定、公布和調整；
集資信托和代理集資
這是信托機構接受企業、企業主管部門以及機關、團體、事業單位等的委托，直接或代理發行債券、股票以籌借資金的壹種方式；
資金信托
是指信托機構接受委托人的委托，對其貨幣資金進行自主經營的壹種信托業務。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，主要有單位資金、公益基金和勞保基金；
***同投資基金
即投資基金或***同基金，對於國內公眾而言，它是壹種較新型的投資工具，但在國外已有百余年的歷史，並且日趨興旺，是現代證券業中最有前途的行業，在發達國家的金融市場上，已為實踐證明是壹種相當先進的投資制度，並已成為舉足輕重的金融工具。
7投向分類
根據資金投向的不同，REIT可分為三類：
權益型
（EQUITY REIT）。權益型 REIT直接投資並擁有房地產，其收入主要來源於屬下房地產的經營收入。收益型REIT的投資組合視其經營戰略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源於租金收入，還來源於房地產的增值收益；
抵押型
（MORTGAGE REIT）。主要以金融中介的角色將所募集資金用於發放各種抵押貸款，收入主要來源於發放抵押貸款所收取的手續費和抵押貸款利息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRID REIT）。顧名思義，此類REIT不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。
早期的房地產信托主要為權益型，目的在於獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快，現已超過產權信托，主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方法。
例如，按股份是否可以追加發行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發行量，不得任意發行新的股份；相反，開放型REIT可以隨時為投資於新的不動產增加資金而發行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型 REIT是指在發行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投資所得分配予股東的事前約定；無限期型則無。按照投資標的確定與否，分為特定型與未特定型。基金募集時，特定投資於某不動產或抵押權投資者為特定型REIT；反之，於募集基金後再決定適當投資標的者為未特定型REIT.[2]
8運作流程
房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：壹種是美國模式，另壹種是日本模式。這兩種模式說到底就是資金信托和房地產資產信托的區別，由於各自的國情不同，美國比較側重於資金信托型REIT，而日本側重於房地產資產信托型REIT。
9美國模式
美國的房地產信托通常是以基金的形式出現的，在成立階段，其主要運作流程為：
房地產市場的政策
（1）評估資金。基金發起人為滿足自身需求，進行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預估所需資金數量，確認選擇REIT基金為籌資工具，並考慮投資標的的收益性能否達到必要的回報率等。
（2）接洽承銷商、發起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細節、募款細節和承銷方式等工作。
（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發行的相關法律、會計問題，選定律師事務所及會計師事務所為成立全過程服務，並擬訂申請文件，此時投資計劃在財務上的可行性分析基本確定。
（4）接洽不動產顧問公司。若基金未來的經營管理由房地產顧問公司擔任，則需要洽定對象並簽定REIT管理顧問契約，確定其權利義務關系。
（5）當所有文件備齊後即可以向SEC申請募集，在申請成功後，要決定保管機構並簽定REIT契約。
房地產信托成立並在證券交易所掛牌交易後，便進入正式運作階段。值得註意的是該類證券壹般需經過信用評級機構的評級。房地產投資信托公司必須按成立階段所定協議實施投資計劃，保管機構則依房地產投資信托公司的指示，進行業務操作，執行房地產買賣、傭金收付及租金與相關商業投資的收支等事宜。投資者通過券商購買 REIT證券，投資收益則從保管機構處獲得。
在美國，房地產信托證券首次公開發行的註冊登記，其依據是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細披露REIT的投資政策、與投資政策有關的活動、房地產的狀況、財產處理的信息、經理公司與投資公司之間的關系等。當然，REIT也可因私下發行而無須註冊登記，但依據1933年證券法REGULATION D（RULES501-506），私下發行的投資人人數上限為35人，完成公開發行後，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務。另外，法律還對房地產信托的結構、資產運用和收入來源作了嚴格的要求，如房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過於集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務，75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優待，按照規定，REIT不屬於應稅財產，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。
10日本模式
其運作流程為：
（1）房地產公司將土地、建築物分售給投資者，由投資者繳納土地、建築物的價款給房地產公司；
（2）投資者將房地產產權信托給房地產投資信托公司進行經營管理；
（3）信托公司將房地產全部租賃給房地產公司，同時向該公司收取租賃費；
（4）房地產公司也可以將房地產轉租給承租人，向承租人收取租賃費；
（5）信托公司向投資者發放紅利；
（6）信托銀行也可以將該房地產在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。
11借鑒意義
從對美國和日本房地產投資信托發展的經驗和教訓的研究中，我國的房地產投資信托業的發展必須註意以下幾點：
（1）我國的房地產投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產投資信托進行認真細致地研究，並推動政策的市場化，來達到房地產的證券化。 （2）正確認識房地產投資信托的特性。房地產投資信托是壹種新的金融商品，它有自己產生的條件和發展的規律， 我們只能給它創造適合生長和發展的條件， 不能只是為了處理銀行的不良資產（當然它可以作為處理不良資產的壹種手段），更不能為了利用它的初期性來轉移金融機構的不良資產而極力發展，這樣只能起到拔苗助長的作用。
（3）在政策上，根據房地產投資信托的特點制定出相應的法律、稅務、財務和證券交易等相關法律法規，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。
（4）在房地產證券化的發展過程中，應極力開發相關和配套的房地產證券化商品，培養大量的機構投資者。
（5）我國房地產業才剛剛開始發展，我們必須通過房地產投資信托的發展建立壹套完整的房地產投資的管理和戰略體系。
在國內的房地產金融政策大環境下，房地產開發商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具。要鼓勵和支持房地產投資信托基金這壹新的融資方式的萌芽和發展，積極引導社會資金、銀行資金、 外商資金、 外埠資金和居民個人資金投向房地產。 通過借鑒國際流行的房地產投資信托基金模式，適時培育和發展 REIT 基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，並可以推動我國房地產行業持續穩定健康發展。[3]
12作用
1、能為房地產委托人提供可靠的融資渠道，促進房地產企業良性發展。中國的大部分房地產開發企業自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨於緊縮狀態，受房地產開發成本高等因素的制約，壹般房地產的銷售或租賃都需要壹個較長的過程，所以資金短缺是壹個長期狀態。因此，利用信托工具融通資金便成為壹種行之有效的方法。
房地產信托
2、房地產信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供壹條穩定獲利的投資渠道。特別是在當前，股市欺詐接連不斷、股指壹厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩定的投資獲利渠道，房地產信托化生逢其時，是滿足投資者需要的壹個很好的選擇。
3、房地產信托化能夠拓寬信托公司的業務範圍，是信托業得以迅速發展的重要契機。從中國信托業發展所走過的20多年的歷程來看，因為無法可依，信托業的定位壹直處於壹種無序狀態，為了吸納儲金，曾屢次出現高息攬儲等不規範現象，擾亂了金融市場，也招來了政府幹預，壹次次整頓的結果，信托業的“可經營範圍” 越來越窄，業務量也越來越少。隨著2001年10月1日《信托法》的實施，給信托業的規範發展帶來了新的生機，在百廢待興的狀態下，對信托業而言，進行房地產信托不失為壹項嶄新的、現實的、強有力的突破口。
13同類區分
與REITs的區別
第壹，REITs是標準化可流通的金融產品，壹般從上市或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源於房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通；中國的房地產信托計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品，壹般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信托計劃的方案設置而定，尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
第二，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者；中國的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報，壹般在3%-9%左右。
第三，REITs的運作方式是：負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；中國的房地產信托計劃的運作方式是：提供資金，監管資金使用安全，或部分或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，REITs的產品周期壹般在8-10年，更註重房地產開發後，已完工的房地產項目的經營；中國的房地產信托計劃產品周期較短，壹般為1-3年。
第五，REITs的稅制優惠：如信托收益分配給受益人的，REITS免交公司所得稅和資本利得稅，分紅後利潤按適用稅率交納所得稅。而中國的房地產信托計劃沒有相關的稅制安排。
第六，中國的房地產信托概念較為寬泛，可以是REITs模式，也可以是貸款信托、優先購買權信托、財產權信托、受益權轉讓信托等等。
總之，簡單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業投資機構投資在商務辦公大樓、購物中心、飯店、公***建設等商用建築物，投資人不是直接拿錢投資不動產，而是取得受益憑證，報酬以配息方式進行，且REITs可以掛牌公開交易，因此投資人還可以在公開市場買賣，賺取資本利得。
14風險控制
房地產信托的主要風險來自於：[2]
(1)賠償風險。央行發布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司不負責運營過程中發生的風險。[2]
(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信托公司發行信托產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。[2]
(3)操作風險。信托公司的實際操作難度較大。我國的“資金信托管理辦法”對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者壹般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要壹兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃“合同不超過200份、認購起點不低於5萬元”對於個人投資者而言，並不容易接受。[2]
(4)自身風險。房地產信托本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品采取的是貸款形式，形式比較單壹；資金和產品僅限於信托憑證轉讓，流動性差。[2]
信托公司在控制信托投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，壹般依賴於銀行後續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售後實現資金退出，能否順利退出往往取決於銀行的支持程度。因此，房產信托在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行後續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信托公司做出投資(或貸款)決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信托公司的決策總是存在壹定的風險，無法規避。
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確實不是我本人手打的，不過很簡單的概括並不能說明問題，特別是隨著法律法規的不斷限制，房地產作為中國主流經濟支柱之壹，以及地方財政主要收入的產業鏈，後續的房地產與金融行業之間的合作將會出現更多的方式方法，信托最早出現在國外，但是並不完全適用於我國大陸，因此，希望朋友們不僅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合適自己項目的方式方法！
另外，依然要說壹句抱歉，我自己本人對於房地產信托掛鉤，還是屬於很初級的。