金巖石的業界深思
京滬房價多高才合理？
合理房價本身是壹個偽命題，在市場決定價格的樓市中，買賣即成交，存在即合理！
壹個荒唐的北京房價賭局以看跌方落敗結束。據看漲方的統計，北京二環內的商品房兩年間上漲51%，三四環間的房價上漲31%，也許統計數字不夠客觀，但在調控政策實施的兩年間，北京房價持續上漲是不爭的事實。再看上海，黃浦江邊成交了壹套每平米單價超過21萬元的江景豪宅，人們不禁要問：這房價漲到多高才算合理呢？
其實，只有不承認市場定價的人才會提出房價是否合理的質疑。金融中心城市如北京、上海，正確的問題是如何建立合理的住宅體系。而住宅體系是否合理的標準是有效分配稀缺的城市化空間。
城市化空間是現代都市的稀缺資源，因為城市化空間的有限性或稀缺性，城市就出現了壹種溢價——空間的依附性溢價。任何有形資產，無論其真實成本如何，都會由於占有空間而增加空間的溢價，溢價率的高低主要取決於水土資源，財富效應和人口集聚。過去人們常說：壹方水土壹方人；還應加上壹句：人流錢流逐水流。特別是在中國，由於多數城市嚴重缺水，城市化空間的溢價率遠高於其它國家。
早期城市幾乎無壹例外都是擇水而居，人口的集聚必然導致水資源不足，於是就需要引水而居，進而造水而居。擇水到引水必然出現空間的稀缺性，從引水到造水，空間就從相對稀缺升級為絕對稀缺。這時，中心城市寸土寸金就不再是壹個形容詞，而是投寸金得寸土，城市化空間從此不再是天賦資源，而是用金錢堆出來的絕對稀缺資源。在城市化空間成為稀缺資源之時，合理分配空間就成為城市經營者的首要責任，這才是人們期望的“安居樂業”。
人們總在片面地理解“安居”，甚至有些經濟學家也裝傻唱高調，空談所謂居者有其屋是“天賦人權”。實際上，城市大街小巷隨處可見的“租售”二字就是在提示人們：合理的住宅體系應以“租”為主，以買為輔。中心城市，特別是金融中心城市將形成三級住宅體系：50%以上為租賃房產，30%～40%為普通商品房，10%左右為高端豪宅。因為人口的流動性對於中心城市，就像血液循環對於人體壹樣重要，是中心城市保持競爭力的關鍵因素，而能夠讓多數人擁有私宅的地方是人口流動性較低的農村鄉鎮和宜居城市。
三級住宅體系的財富效應在於兩個流動性，其壹是低收入群體的流動性，人多錢少；其二是高端群體的流動性，錢多人少。窮人帶著夢想進入城市尋找機會，讓夢想化虛為實，富人帶著資金進入城市尋找人才，讓金錢見證奇跡。所以，三級住宅體系幾乎必然導致豪宅價格高高在上，領漲抗跌。政府也會用豪宅的高稅費投資建設公租房，讓更多有夢想的年輕人進入城市，這就是現代城市經營中流行的“豪宅補公租”模式。新加坡則是把公租房和保障房融為壹體，可租可買，限價限量，基本實現了居者有其屋。
中心城市的商品房市場有兩個可比的價格，其壹是均價，其二是天價，人口的流動性越強，城市的財富效應越強，均價和天價之間的差距就越大。據不完全統計，金融中心城市的均價/天價比率差別很大，差價最低的如倫敦是3～4倍，差價最高的如香港為10～11倍。若按中間比率計算，在北京，四環內的均價達到每平方米4萬～5萬元時，北京就會出現20萬～25萬元的天價公寓。在上海，中環線內的住宅均價達到5萬～6萬元時，上海就會出現30萬元以上的天價公寓。 拋出‘高房價有利窮人’引起社會不滿
“如何建立合理的住房體系？就應該讓豪宅賣出天價，然後政府有錢了，就能給窮人建保障房。高房價不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子。這才是關鍵。理性繁榮，頂尖置業——2013中國高端物業投資價值論壇”在廣州僑鑫·匯悅臺銷售中心舉行，獨立經濟學家、北京大學匯豐商學院教授金巖石會後接受了信息時報記者專訪。
引起社會熱議。 人民日報：“高房價有利窮人”是歪理邪說
某學者在媒體發文公然為高房價叫好，聲稱“高房價不是為了讓富人發財，而是讓窮人能住上房子”。此言壹出，立即招致輿論的強烈反對。壹些評論指出，當前房價居高不下已嚴重阻礙了公民的居住消費和需求，這是社會和民眾的普遍***識，該學者此時發表這種奇談怪論極不負責任。事實上，保障房建設絕不是靠其所謂的高房價來支撐的，過度依賴高房價和土地財政只會危害中國經濟穩定和健康發展。
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期待房價大跌不現實
本輪樓市調控的目標究竟是什麽?金巖石說，正式版本是遏制少數城市房價過快上漲，北京、上海、深圳和杭州等壹線城市的房價經過調控，房價上漲已經得到了控制，“正版目標”已經實現了。
為什麽老百姓覺得房價沒跌?金巖石表示，實際上，這是因為坊間還流傳著壹個山寨版目標，即樓價要跌20%、30%，甚至跌到老百姓都買得起，這些老百姓的標準是打工者和剛剛畢業的大學生。
“要實現山寨版目標要等到超級泡沫破滅，按照國際經驗，當城市化基本完成，即城市化率達到60%，樓市可能崩盤。因此，山寨版目標無法實現。”金巖石說，在中國城市化建設高歌猛進的時候，期望房價大跌，是不現實的。”
金巖石認為，當壹個城市自有住宅率超過50%，城市就會死亡。如果剛剛畢業的人都能買上房，那麽國家就會衰亡，因為這會令人喪失目標，喪失實現目標的動力。
房產稅5年內無法開征
就調控政策，金巖石認為，出臺的樓市調控政策現在還看不出有松動的跡象。至於房產稅是否會出臺，金巖石說：“我覺得5年之內都不可能推出。主要是因為缺少法律依據，還有就是對商品房征房產稅了，非商品房、小產權房和政府房征不征?目前，中國非商品住宅和小產權房都超過60億平方米，而商品住宅到今年為止才剛剛超過50億平方米。這些房子的數量都很龐大，征不征會很糾結。”
此前，金巖石曾經建議,6月份買股、12月買房。昨天，金巖石重申，事實證明，針對股市的建議是正確的，12月份是比較好的買房時間。
對於大家期望房價大跌的想法，金巖石更是語出驚人：“現在全世界只有平壤和哈瓦那實現了這個目標。想要人人居者有其屋，那是杜甫喝醉酒時說的話，妳們如果相信這會實現，不是妳真傻就是裝傻。如果剛畢業的大學生和湧入城市的打工者壹進城就能買上房的話，誰願意走?沒人走這個城市就不會有流動性，壹個城市沒有流動性，就像壹個人的血液停止流動，就意味著死亡。”
看好下半年行情 6月買股 12月買樓
國金證券首席經濟學家金巖石在廣州接受羊城晚報記者專訪，對下半年股市與樓市作了相對樂觀的判斷。他認為，由於國際貨幣基金組織與歐元區國家聯手，提出壹攬子解決其債務危機的方案，已經意味著金融海嘯的正式終結。而中國股市，在各主要大城市6月份出臺完相關的調控細則之後，股價便會企穩上漲，而最多半年之後，對樓市采取觀望態度的買房者將會積極入市。
金巖石表示，希臘是壹個經濟總量非常小的國家，只相當於中國壹個較大壹點的國有企業，所以把希臘的債務危機炒得如此火熱，說明很多人缺少起碼的常識。希臘債務危機最主要的危險在於，它是否會成為其他5個歐***體成員國債券危機爆發的導火索，從而引發歐元解體，這才是這場危機最關鍵的核心。也正是因為看到了希臘債券危機背後的這樣壹個前景，索羅斯才會再度出手做空歐元。但是，這種可能出現的壹個重要條件是，德、法兩國要改變原先的承諾，不對歐元區內其他國家的財政困難承擔救助責任。這種可能已經沒有了，在國際貨幣基金組織的協調下，救助方案已經出臺並加以實施，也沒有更多的歐元區國家隱性的債券危機浮出水面，所以，歐元穩定的目標有可能實現。歐元之父蒙代爾就表示，歐元對美元不會跌破1比1的價格。這實際上可以說是金融海嘯的終結。
在談到此次希臘危機可能會對中國的經濟造成何種影響時，金巖石表示，由於中國實行的是緊盯美元的匯率政策，所以歐元相對美元貶值15%到 20%，等於是人民幣相對歐元也升值同等幅度，這意味著此前市場預期人民幣年內升值的可能性沒有了。同時，由於歐盟是中國第二大出口對象，所以歐元貶值將會影響相關企業的出口，並帶來經濟增長放緩、中國外貿盈余出現下降的可能。
由於再次出臺了針對房地產開發的嚴厲政策，股市中的地產板塊再次下挫。對此，金的評論是：“樓市地震，股市遭殃，但反過來妳想，樓市休戰，股市反彈啊。”他認為，政府對樓市的打壓，就是要把樓價從過快上漲中打下來，但是樓市平穩上漲的力量是擋不住的。因為中國兩個流動性加壹個稀缺性，決定了樓市的價格壹定會漲起來。壹個流動性是人口的流動性，另壹個是人民幣的流動性，而中國是壹個人均國土資源不多的國家，所以樓價在政策的打壓下，只能是從過快增長轉向平穩增長，即從壹年、二年就翻倍，轉向壹年增長百分之十幾這樣壹個水平。現在這樣壹個目的已經基本達到，所以，到6月份壹些大城市出臺配套調控政策的實施細則後，樓市政策環境相對平穩後，股市有望迎來上漲。
金最後的結論是，由於中國樓市與股市經常出現3到6個月相對滯後的翹翹板效應，所以最佳的投資策略便是6月買股,12月買樓。