2022樓市關鍵詞丨政策：良性循環
自“三條紅線”實施以來，“去杠桿”已成為房地產行業2021年主要關鍵詞。房地產行業去杠桿從控制風險到產生新的風險，下半年房地產信貸政策迎來適度糾偏。年初，土地市場供應端發生巨大變革，“兩集中”供地新政在2月末重磅出臺，而後第二輪和第三輪集中土拍迎來規則調整，土地端政策從控“名義地價”演變至控“實際地價”。
2021年底，中央政治局會議首次提出“促進房地產業健康發展和良性循環”，隨後，中央經濟工作會議、央行、住建部等最新表態中，均提及“良性循環”。在堅持“房住不炒”主基調下，2022年，“良性循環”無疑將成為重要關鍵詞。
73省市249次加碼
2021年，73省市、249次政策加碼，這在房地產歷史上並不多見。“房住不炒”主基調之下，地方調控趨於高頻化和精準化。
從政策內容來看，主要涉及限購、限貸、限價和限售政策的再升級，以及增加房地產交易稅費、落地二手房參考價、新房積分搖號和強化預售資金監管等八個方面內容。
部分城市政策加碼頻次多達20次，比如深圳和廣州，深圳重點強化信貸資金管控，廣州分區域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施。上海政策加碼也達到了13次，多管齊下嚴堵政策監管漏洞。
圖：2021年歷月各省市政策加碼頻次
值得註意的是，2021年，樓市調控從新房市場延伸至二手房市場，深圳、寧波、成都等15城落地二手房參考價。
2021年下半年，全國房地產市場持續轉冷，市場形勢愈加嚴峻，房企打折降價常態化。長春、昆明、嶽陽等19城落地“限跌令”，長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市，主要涉及購房補貼、降低房地產交易稅費。
各地調控政策疊加“三條紅線”、房貸管理“兩道紅線”持續發力，銀行業金融機構急於“收傘”，部分房企頻頻暴雷，加之北京、廈門、石家莊等強化預售資金監管，房企流動性危機進壹步加劇，再加上部分城市出臺“限跌令”，房企回款速度放緩，自救能力進壹步弱化。
首提“良性循環”
壹系列監管從嚴背後，房地產行業去杠桿從“控制風險”到“產生風險”。9月末，央行第三季度例會定調“兩維護”：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益，行業政策風向迎來轉折。
12月6日，中央政治局會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。這是“良性循環”壹詞首次出現在中央政治局會議中。
緊接著，中央經濟工作會議再定調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
12月27日，央行部署2022年工作，再提促進房地產業良性循環和健康發展。
進入2022年，1月以來，地方兩會陸續召開，從各地公布的政府工作報告看，多地繼續強調“房住不炒”、加強保障性住房建設，與往年不同的是，促進房地產業良性循環、滿足購房者合理需求被多地屢次提及，其中北京、河南、重慶等地均提及“房住不炒”以及“良性循環”，例如，北京提出，堅持“房住不炒”，保持房地產調控政策連續性穩定性，促進房地產業良性循環和健康發展。
1月25日銀保監會也在2022年工作會議中強調，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
房地產行業在國民經濟中有著舉足輕重的作用，房地產是支柱產業，住房更是居民的消費，支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，才能更好的促進房地產行業良性循環。
長效機制將形成閉環
2022年政策端將何去何從？
整體來看，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，重點解決新市民、困難群體住房難題，促進房地產行業“良性循環”和“健康發展”。
具體而言，短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心壹、二線城市，繼續堅持房地產調控目標不動搖、力度不松勁，並嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將趨勢性下降。房地產行業去杠桿還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降杠桿。房地產稅也將盡快推出，並擴大試點城市範圍。堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產稅等長效機制將成閉環。
去杠桿仍將是房地產行業主旋律，房企融資的“三條紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實，但去杠桿節奏將適度控制。
居民消費端，按揭貸款有望繼續松綁，主要體現於提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。
企業端，涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。支持房企合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。“問題”房企仍需去杠桿，並將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
總結
繼中央政治局會議定調後，“良性循環”無疑成為2022年房地產行業政策不容忽視的關鍵詞。房地產行業的良性循環包含土地、開發、融資和銷售各個環節，在“房住不炒”主基調下，落實過程中仍將有較長壹段路要走。
整體而言，房地產行業仍需要走平穩健康發展的“軟著陸”路線，保持調控政策連續性穩定性，短期內，“四限”調控仍將從緊從嚴。對於企業而言，“降杠桿”仍然是未來發展的關鍵詞。