新規出臺：適度放寬中心城區商業地產開發限制
來源：中新經緯
近日，北京發布了《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2022年版)》(以下簡稱《禁限目錄》)。同以往相比，新版《禁限目錄》是北京自2014年以來對中心城區商業地產開發限制的首次放寬，為北京下壹階段商業地產發展開拓了壹定想象空間。
在減量發展基調上，政策為市場帶來了新可能
2014年，北京首次頒布《禁限目錄》，基本禁止五環(南為四環)以內新建大型商業地產項目，僅CBD、金融街和區域這三個高端產業功能區除外。壹年後，2015年版《禁限目錄》取消了特例區域，對商業地產的限制在全北京市中心區域內嚴格執行。這壹版本壹***延續了6年時間，塑造了當前北京商業地產市場的基本格局，屆時在建的CBD核心區和商務區成為北京中心城區內僅存的大規模商業地產開發區域。
政策的嚴格限制推動了北京辦公樓市場多年來的火熱表現。在租賃市場，大面積整合和搬遷機會緊俏，強勢擴張的企業往往會提前超量租占面積，保障未來擴張進度。在投資市場，優質辦公樓宇交易機會稀缺，可預見的未來供應和競爭壓力顯著低於全國其它主要城市。北京快速進入了存量市場，也成就了過往北京商辦地產的投資故事。
這壹次新版的《禁限目錄》雖然保留了對房地產業的禁止性要求，但加入了“綠化隔離地區符合相關規劃、政策的產業項目除外”這壹允許放開的特例情況。根據《城市總規》，綠隔地區主要是指四環路至六環路範圍規劃集中建設區以外的地區，以現狀城鄉結合部為主。其建設包括第壹道綠化隔離地區(“壹綠地區”)的城市化建設，和第二道綠化隔離地區(“二綠地區”)的城鄉融合。而新版《禁限目錄》 中所涉及的綠隔地區基本在“壹綠地區”範圍內。
我們認為，新版《禁限目錄》是北京自2014年以來，對中心城區商業地產開發限制的首次放寬。在減量限容舉措頗具成效之後，北京需要為下壹階段的產業升級打好基礎，通過騰退置換為高精尖產業發展提供空間。但我們需要明確，北京減量發展的政策基調不變，本次政策調整的幅度是適度和謹慎的，絕不代表全面放量，而是嚴格管控式的集約化建設。
綠隔區域將成北京高精尖產業空間資源主力
根據《北京市“十四五”時期綠化隔離地區建設發展規劃》，壹方面，綠隔地區是北京市建設用地減量、“增綠留白”的重點地區；另壹方面，開拓高質量發展空間、提升產業發展質量，才能起到保障綠隔地區的集體經濟體系產出效率和勞動力安置增收作用。因此，壹綠地區要以騰退置換促產業升級，按照“多拆少建”原則，配置高精尖產業項目，同時實現城市建設用地負增長。
在壹綠地區範圍內，當前已有規劃、符合產業政策方向的建設區域預計將主要集中在城市南三環至四環路之間，及城市東北四環以外。從行政區域來看，或將以區範圍內為主。這些未來的產業項目集中區，有的已經公布了項目規劃和進度，有的已經開始制定方案詳規，將成為下壹階段北京商業地產集中建設的主要機遇，也將是城市高精尖產業空間資源的主力。
比如，麗澤金融商務區將於2022年啟動北區國際金融城供地，即麗澤北區城市航站樓及周邊區域。麗澤北區為TOD站城壹體化項目，包括地上、地下空間的辦公、商業、市政交通等城市功能的立體開發，未來將有五條軌道線網交匯。另壹個位於豐臺區的高精尖產業組團，是占地7.6平方公裏的首都商務新區。首都商務新區是北京《城市總規》對南中軸大紅門地區的功能定位之壹，計劃推動大紅門地區功能重塑和產業升級，吸引承載高精尖產業，著重對外開放和國際化創新。
除上述區域外，北京市還有東南三環外、東北四環外等數個區域已獲得指標，正在方案制定和審批過程中。在下壹個發展階段，北京預計將有超過300萬平方米的新增產能空間資源釋放，多處或將在2022年年內開始供地。這壹總量約為當前北京甲乙級辦公樓市場總體量的10%~20%，將顯著優化北京南部地區的城市環境、基礎設施及產業動能，帶動城市南部均衡有效發展。
不過，“壹綠地區”範圍內的集中供應區域在2026年以前集中入市的可能性較低，對現階段及未來中短期的市場供需格局基本不會產生影響。
總體來看，北京本次政策調整為部分地區的產業項目開發建設提供了理論可行性，但從規劃、審批到供地、建設周期仍然較長。未來五年，北京全市的土地供應預計持續緊縮，這些地塊和項目將在中長周期逐批入市，帶動城市南北發展更加均衡化，並逐步釋放產能空間資源。