南寧市房屋出租
7月30日，中***中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
從2010年至今，住房限購政策剛好走到了第十年。紅星新聞記者註意到，從今年下半年以來，多個城市相繼出臺住房租賃相關規定，對租賃市場提出了更多的要求。
“現在發展租賃房肯定是整個調控的主旋律。”10月8日，中國科學院大學研究房地產經濟方向副教授李秀婷在接受紅星新聞采訪時說，“對於市場來講，如果租賃房能夠長期可持續發展，它對於穩定市場、對於未來的房價、房地產市場監控會有非常重要的作用。”
全國各地的租賃新政（以下簡稱“新政”）都圍繞哪些方面進行？又將如何影響房地產宏觀市場？房產企業又將做何調整？
轉變
從“限購”到“租房”
住房限購政策，到今年剛好走到第十年。
追溯到2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規定“每戶家庭只能新購壹套商品房”。隨後，9月29日“國五條”出臺後，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個壹、二線城市推出限購政策。
再往後，限購政策不斷優化細化，各地有各地不同的“限”法，但總的來說，限購是全國房地產壹個總體的調控風向。
今年下半年，紅星新聞記者發現，全國的限購政策趨於穩定，但多地政府密集出臺了針對租賃市場的新政。
先是在7月中旬，財政部、住房和城鄉建設部就公示了首批財政支持住房租賃市場發展試點城市名單。其中，北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、長沙、廣州、深圳等16個城市入圍。
而紅星新聞記者註意到，在入圍的16個城市中，北京、深圳、廣州、合肥、南京、長春等地均在下半年有住房租賃的新動作。除此以外，陜西、南京、珠海等地也有相應的租賃規定出臺。
9月底，“9地出臺租賃新規”壹度成為微博熱搜。據紅星新聞記者不完全統計，在今年下半年，陜西、北京、深圳、廣州、合肥、南京、珠海、長春、南寧等9地相繼出臺住房租賃新規，通過增加房源供給、規範市場管理等措施，促進住房租賃市場健康發展。
從行業來講，貝殼研究院高級分析師黃卉告訴紅星新聞記者，經過八九年的發展，住房租賃行業經歷了從萌芽期到快速發展期的轉變，尤其是近兩年，行業超速發展。“調控政策是防範市場風險的有效工具，也是保障租客權益的重要手段。行業快速發展的今天，需要與市場機制並行的調控手段，確保行業在正確的軌道上運行”。
而從宏觀的角度來看，李秀婷對紅星新聞記者表示，現在發展租賃房肯定是目前地產調控的主旋律，“對於市場來講，如果租賃房能夠長期可持續發展，它對於穩定市場會有重要作用”。
新規
“穩調控”+“強監管”
根據紅星新聞記者的不完全統計，今年下半年以來，這些城市的租賃新政大致都集中在新增租賃保障性住房、穩定房租、打擊“黑中介”等方面。
9城租賃新規 圖據紅星新聞?
李秀婷總結說，各個城市在房地產市場所做的都是在“穩調控”和“強監管”。
1.調控：增加租賃住房供給、穩定房租
據紅星新聞記者梳理，這9個城市出臺的租賃新規中，多地都提出了要增加租賃住房供給的計劃。如長春市、深圳市直接制定具體的新增供地目標；合肥市以財政獎補為激勵，欲盤活存量房源。
7月1日，廣州市印發《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》，按照計劃，至2020年，全市計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平方米，每年批準建築面積按100萬平方米控制。
8月30日，深圳市正式發布《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》，指出多渠道增加租賃住房供應，力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少於30萬套。
9月2日，南寧市印發《南寧市培育發展住房租賃市場試點工作方案》，鼓勵和規範個人出租閑置房源。支持有條件的居民出租房屋，允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租。
9月9日，長春市發布《關於進壹步培育和發展住房租賃市場的實施意見》，明確2019年至2021年，長春市將通過增加租賃住房用地供給、支持規模企業建設租賃住房等壹系列政策措施，新增租賃住房315萬平方米，並形成基本的住房租賃市場體系和法規制度體系。
9月23日，合肥市發布五條創新探索住房租賃試點措施，在供給不足區域適量新建租賃住房，著力增加租賃房源供給。
“租賃市場要發展的話，供給方也要跟進。國家的政策要求了市場的專業化、規模化、有組織化，多渠道保障租賃住房其實是規模化的壹部分，就是它要有足夠多的房源，能供人去篩選，能更好地滿足多元化的需求，這個是很有必要的。”李秀婷解讀道。
除了通過各種方式增加租賃住房的供給，從9個城市的新規中，紅星新聞記者發現，穩定租賃住房的租金價格也是各地的關註重點之壹。
廣州市住房和城鄉建設局發布的《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》說明，壹次性收取租金的不宜超過壹年，租金收取鼓勵押壹付壹，押金最高不超過月租金三倍。
7月8日，根據北京市住建委發布的新版《北京市住房租賃合同》示範文本，未經雙方當事人協商壹致，房東不得在租賃期內單方面漲租金。合同提前解除的，出租人應在合同解除後約定日期內退還已收但尚未發生的租金。承租人應當在合同解除後約定時間內搬離。
9月18日，深圳市發布《關於規範產業用房租賃市場穩定租賃價格的若幹措施(試行)》提出了產業用房租金指導價格發布制度，為嚴控產業用房租金過快上漲，通過主管部門編制並發布產業用房租金指導價格，提高租金透明度，引導租賃雙方合理約定租金，穩定市場預期。
2.監管：打擊“黑中介”、建立監管平臺
紅星新聞記者從住房和城鄉建設部處獲悉，9月19日，住房和城鄉建設部召開住房租賃中介機構亂象專項整治工作推進會。要求通過專項整治，糾正和查處住房租賃中介機構違法違規行為，堅決取締壹批“黑中介”，在有效遏制住房租賃中介機構亂象的同時，加快長效機制建設，不斷優化住房租賃市場環境。
圖據IC photo
紅星新聞記者註意到，在相繼出臺租賃新規的城市中，也有多個城市不約而同地提出要“打擊黑中介”的要求。李秀婷告訴紅星新聞記者，“打擊黑中介”等措施都是屬於“強監管”的範疇。
具體來看，陜西省發布《住房租賃中介機構亂象相關問題整治實施方案》，要求堅決整治住房租賃中介機構亂象，糾正和查處發布虛假房源信息、違規收費、惡意克扣押金租金、威脅恐嚇承租人等問題，堅決取締壹批“黑中介”。
南京市發布的《關於住房租賃風險的提示》，提醒市民註意識別防範“黑中介”。房東在委托出租房屋以及房客在承租房屋時，要選擇正規且市場信譽度好的住房租賃企業或房地產經紀機構，及時查看其營業執照及相關資質。
9月12日，南京發布的《關於進壹步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知》再次提出，嚴禁中介機構、住房租賃機構通過自辦金融或與其他機構合作為租房違規加杠桿提供產品和服務。
李秀婷認為，對於中介來講，嚴格的監管能夠促進整個行業的規範性和透明性，這是長效機制的壹個重要組成部分；此外，也會使得行業整體的集中度有所提升。“未來如果規範性加強的話，可能行業整體的調整升級，在這樣的情況下，它的集中度會增加，對於中介本身的經營要求也會增加”。
對於如何對租賃市場進行更好的監管，珠海、南京、合肥、南寧、長春等城市還相繼提出成立租金銀行托管、租賃監管平臺、租賃管理體系、網簽備案等方式來強化租賃住房的管理。
此外，多地區還對租賃房屋中的亂象做了進壹步規定。如珠海、北京、南寧等城市都對住房租賃中的個人居住面積、“隔斷房”作出明確規定。
貝殼研究院高級分析師黃卉說：“廣州、南京等多地出臺政策，旨在防止以租代售等行為的發生，真正將增量住房投放於租賃市場，平衡市場供應和需求。從存量市場看，禁止群租房等居住產品形態，打擊黑中介、二房東，能更有效保障租客居住權益，防範租賃市場風險。”
影響
住戶租賃是壓艙石，企業跑步布局
至於住房租賃市場的調控如何影響到整個房地產行業的走向？李秀婷對紅星新聞分析，尤其是對於壹線、二線城市來說，居住需求旺盛，人口持續導入。限購政策把某壹部分的需求給壓制了，但對住房的需求是長期存在的，房價上漲的壓力還是存在。
“在這種情況下，如果租賃房市場發展得好的話，可以吸引壹部分購房的需求，讓它走向租賃需求，這樣能夠在壹定程度上緩釋壹線城市房價未來上漲、長期上漲的壓力。這對於穩定、平抑房價是有很重要的作用。”李秀婷稱。
黃卉也對紅星新聞記者表示，對於租賃市場的調控實際上是在引導市場結構性需求變化，可以促進房地產市場平穩發展。“住房租賃是房地產市場的壓艙石，只有穩定和發展住房租賃市場，才能有效平衡買賣和租賃市場需求，穩定房價和租金預期。租賃市場的調控政策能不斷規範行業發展，保障租客權益，引導人們從購到租的需求轉變，緩解房地產市場結構性需求錯配，促進房地產市場平穩發展。”
在這樣的背景下，紅星新聞記者註意到，已經有多個房企加緊在租賃市場的布局。
9月25日，萬科A（000002，SZ）發布公告稱，公司獲準面向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣80億元的住房租賃專項公司債券。根據網下機構投資者詢價結果，經發行人和主承銷商（簿記管理人）協商壹致，最終確定本期債券的票面利率為3.55%。
至於募集資金的通途，公告稱用於7個租房租賃項目，分布在北京、上海、大連、東莞、沈陽等地，壹***提供租賃住房4944間。
而龍湖集團（00960，HK）旗下品牌龍湖冠寓則在2018年就嘗到了租賃市場的甜頭。據2018年龍湖的年報，2018年冠寓租金收入為4.26559億元，較2017年同比增長961.4%，占集團總收入的10.4%。
到了今年上半年，冠寓更是累計營收4.3億元，同比增幅207%。根據龍湖集團的財報，冠寓今年的目標是開業超8萬間房量，營收10億元，至2020年目標營收20億元以上。
對於租房市場是否會面臨洗牌的問題，李秀婷分析，在新的需求下，行業有了規範化、透明化的經營規則。在這種規則下，也必然對房企和中介都提出了新的要求，“只有優質的企業最終會得到長遠的發展”。
紅星新聞記者 俞瑤 楊佩雯 袁野