變革“預售制”呼聲再起，如何破解樓盤“爛尾”痛點？
“保交樓、保民生、保穩定”，銀保監會對“停貸事件”的明確回應給購買爛尾樓的業主吃下了壹顆“定心丸”。
在這場波及全國的業主“強制停貸”事件中，所牽涉的爛尾樓之所以爛尾，與開發商挪用預售監管資金密切相關。也就是說，“停貸事件”中更令人反思的是背後的制度問題——我國預售制走到今天出了哪些問題？是否應該取消預售制？當下的預售制該如何改進？
在“停貸事件”背後，是否應該取消預售制成為業內人士爭議的焦點。 資料圖片
爭議再起：
到了該取消預售制的時候嗎？
預售制全稱商品房預售制度，最早起源於香港，當時又稱“賣樓花”，隨著1994年《城市房地產管理法》出臺後，正式被引入內地。在之後的二十多年時間裏，對國內的房地產市場快速且穩定發展起到了至關重要的作用。
中國商品房預售制度誕生於壹個特殊的時點，是我國商品房市場化改革的重要設計之壹。當初面臨的形勢是住房短缺，預售制拓寬了開發商資金來源，加快了資金和土地的周轉，提高了商品房的供應效率，對推動房地產市場發展發揮了積極作用。
“預售制助推了房產開發的資金落地和開發速度，但也助長了房產開發中對資金的不合理使用習慣，特別是當房地產由高增長、高房價時代轉入慢增長、負增長、房價低迷甚至下探時代，預售制的所有毛病都暴露出來了，最關鍵的就是開發商資金斷裂，導致樓盤爛尾，不能按期交付。”中國城市經濟專家委員會副主任宋丁如是說。
“預售制並不等於爛尾樓。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為：“不能因為房子交付不了，就把責任全部推給預售制度。試想，如果申請商品房預售的兩個門檻都能達到——封頂前，絕不能發放按揭；預售資金全部進入監管賬戶，並按照規定提取，不被挪用，那就沒問題。”
“在當前的環境下，還不能直接取消預售制度。”中原地產首席分析師張大偉也認為：“若是直接取消預售制度，至少會在相當長壹段時間內面臨樓市供應銳減的局面，造成短期內供不應求，而供不應求又會進壹步造成房價的快速攀升。”
此外，多位內業人士也向新京報記者表示，從短期來看，立刻取消預售制不現實，因為當前房企資金緊張，取消預售制會加大房企壓力，難以保障其他項目順利交付。從長期來看，如果逐步取消商品房預售制、實現現房銷售，則能減少房企過度承諾、住房質量不過關等問題，同時也有助於降低房企的杠桿。
他山之石：
“未交樓前，不用月供”
既然在短期內預售制度有其存在的必要，那麽，當下的預售制度問題出在哪裏？又該如何改進呢？
事實上，關於預售制度的討論並非在此次業主“強制停貸”之後才有，今年“兩會”期間預售制度就成為房地產領域熱議的問題。
今年“兩會”期間，對於完善當下的預售制度，全國人大代表、江西省住建廳廳長盧天錫建議，調整購房款付款方式，將當前由購房人“壹次性全額”付款並由監管部門按進度撥付預售資金的模式，轉變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到壹定標準後，由購房人繳納規定比例的首付款，剩余款項按預售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件後支付尾款，其中壹定額度轉入由政府監管的質量保修金專戶。
全國政協委員、南通大學校長施衛東也向全國政協十三屆五次會議提交了《關於加強期房銷售監管並逐步取消期房制度的提案》。施衛東建議，加強期房銷售監管，在銀行設立專用監管賬戶或由住建部門成立第三方托管機構，管理期房銷售定金，並按地區逐步取消期房制度。
上述這些建議的核心要點有二：壹是按照工程進度給開發商分期付款；二是由政府為主體來設立專用監管資金賬戶。
這樣的建議也具有現實的操作案例。以最先實行預售制度的香港來看，其杜絕爛尾樓產生的核心機制就是“分期付款 信托賬戶”。在香港，除了5%的定金是直接交給開發商的，剩下的首付款都是交給開發商律師樓的信托賬戶。開發商需先付款給建築商完成壹定工序，取得建築師證明書後，才可申請在信托賬戶取回建築費。
不僅如此，在香港買期房，“未交樓前，不用月供”，即在未交房之前是不需要申請按揭和月供的。換句話說，交樓前，銀行不會介入按揭業務，只有在臨近交樓前，購房者才需要去銀行申請按揭。
破題關鍵：
加強量化監管，推進預售資金賬戶透明化
實際上，“按照工程進度分期付款”在各地的預售制度實踐中已經明確，比如石家莊、青島、天津、廈門、西安都有對於預售資金提取節點的規定。以石家莊為例，在建成層數達到三分之壹時，開發商可提取預售資金的20%，主體結構封頂時可提取50%，直至竣工驗收備案可提取100%。
雖然按照工程進度給開發商分期付款的規定已經落地，但是仍然存在違規發放貸款的情況，這就暴露出問題。李宇嘉指出：“有制度、沒執行，或有時執行、有時不執行，或執行不到位，這才是問題的關鍵。”
對此，在“停貸事件”後，西安率先打響了加強預售資金監管的第壹槍，其也是在“停貸事件”後首個出臺完善預售制度的省會城市。7月14日，針對防範商品房延期交房問題，西安市住建局等五部門率先出臺《關於防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。新京報記者註意到，西安的新政有三個關鍵量化的要點：壹是停工超過壹個月的項目要及時報告轄區住建部門；二是各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於壹次；三是商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%。
此外，西安的通知還規定，對於商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。
西安這種“可量化”的監管規定和明確責任後果的做法，或許將成為其他城市後續完善預售監管制度的重要參考。
除了加強監管外，推進預售資金賬戶透明化也刻不容緩。對此，杭州率先在2021年推出商品房預售資金監管賬戶查詢功能，購房人通過樓盤名和預售證號即可查詢、核對相應的商品房預售資金監管賬戶信息，通過此舉措，購房者可以明確得知購房款是否順利進入了監管賬戶。
另外，廈門也在積極嘗試從技術層面進行升級，比如引入智能管理系統對預售資金賬戶實施動態監管。今年4月，廈門率先宣布啟用商品房預售資金監管智能管理系統。該系統可根據《商品房買賣合同》及房產項下資金匹配情況進行自動對賬，智能識別每個單元項下預售資金是否已足額、及時進入專用賬戶，還可智能審核商品房買賣合同登記備案階段首付款預售資金監管落實情況。
上述杭州、廈門的做法都旨在推進預售資金監管賬戶的透明化，讓預售資金不僅受到政府的監管，也受到社會大眾的監督。