4年72億 7年91億“神盤”是怎樣煉成的
二 定位：客戶的心聲是壹切定位的方向
由於我們的目標客群生活在壹個枯燥的理性世界裏，工作的理性抹殺了他們的感性生活世界，只能寄希望虛擬。他們苦苦無法脫下這個沈重的外殼，使內心的希冀得到釋放，因此，我們的宣傳就是要喚起他們的生活快樂，因此，我們的傳播應避免繁復的產品解讀，而是直接呼出他們生活心聲。
—— 摘自橡樹灣定位報告 紅鶴溝通 2006年2月
地王拿到了，這個70萬平米建面的大型社區要怎麽做，變成了擺在華潤人面前的壹個問題，團隊很年輕，誰也沒有過如此規模的項目。於是，團隊將目光放在了拿地之前的3000多組調查問卷上，定位小組已經將區域內人群分為四類：大專院校教職工、科研院所研究人員、高科技企業員工以及為以上三類人群服務的第三產業從業人員。
經過對調研結果的分析和比對，發現這群人的特征簡直是太明顯了，幾乎可以給他們畫出壹張相來：受過良好的大學教育，收入不低。其中絕大部分在五道口附近度過了大學時光，在海澱生活多年，並對海澱情有獨鐘。很多人有過留學經歷。務實，低調，理工科出生的占大多數。工作忙碌，不喜歡燈紅酒綠的生活，新北京人眾多。對於溫暖，樸實的本地生活需求更為強烈。
他們的身份和情感***同點被概括為：學院出身、海澱情結。
經過反復交談和溝通，去掉了所有表征性屬性，壹個最典型的交集逐漸顯現：他們中的幾乎每壹個人，都深深地懷念著自己的大學時光，那段象牙塔中歲月伴隨著對再也不能重來的青春記憶，如同烙印般地刻在他們的心裏。
世界上最珍貴的兩個東西，莫過於得不到的，和再也回不去的。
於是，橡樹灣找到了打開客戶心門的鑰匙： “學院意向”的精神軸心，項目的價值與靈魂。
橡樹灣之前的大盤營造，多以地段之利、交通之便、規模之大、配套之全或具體的產品特征為核心利益點面世，橡樹灣則是第壹個以情感與精神軸心貫穿始終的靈性之軀，就像為項目賦予了生命氣息和個性氣質，橡樹灣在區域市場甚至京城樓市內獨樹壹幟，而且成功地俘獲了成千上萬的客戶的心。
“骨子裏的學院精神”，既昭示了客群心中的人性價值，也概括了項目對理想城邦的人格界定，二者暗合，奠定了項目最終成功的堅實基礎;“學院風格”的物質化實現同樣是壹次匠心獨具的創造，使橡樹灣項目沖破了區域內優質住宅產品匱乏的局面，成為廣大客群心目中高品質的象征。
2006年，“妳可以走出校園，但妳總得回家”這句廣告詞壹出街，就打動了眾多客戶的心，壹期開盤前，客戶總積累數量達到14000組， 800余套房源高於周邊項目1000到2000元，還是被壹搶而空。甚至有客戶在論壇中發帖說“錯過了橡樹灣，就像失戀壹般難過”。
至今，源自斯坦福校園建築風格的連廊和鐘塔依然佇立在在眾人面前。歲月無聲，那樸實的紅磚墻，是橡樹灣學院精神的象征。
“神盤”養成第二步： 想成為神盤，得從精準的定位開始。
三 規劃：能兌現的規劃才叫真正的規劃
知識改變命運，居住改變生活。中國矽谷二十年的發展歷程，見證了這壹理論。每壹個在中國矽谷拼搏的人，無疑走在了時代的前沿，引領著社會的發展。和諧、進步是當今社會的兩大主題，也是所有生於斯長於斯的人們的***同心聲。秉承這壹理念，白皮書試圖對中國矽谷未來美好生活方式的建立與發展進行積極探索。
《中國矽谷生活白皮書》 2006年12月
橡樹灣從拿地至今，歷時七年，已經有3000多個家庭生活在這裏，他們壹定能感覺得到這短短7年，身邊發生了什麽樣的變化。
70萬平米的大盤，絕對不是簡單的蓋幾棟樓，做個園林，種點樹，再順便修幾個底商開個洗衣店寵物店小超市那麽簡單。
2005年12月，《中國矽谷生活城白皮書》在北京香格裏拉飯店正式發布，這是華潤置地第壹次將“中國矽谷生活城”的規劃理念呈現在公眾面前。
“白皮書”對未來的橡樹灣生活，提出了八大構想
1. 四通八達的交通體系
2. 輕汙染的公***通勤
3. 人與自然的和諧***生
4. 輕松齊全的休閑街區
5.校園文化精神的傳承與超越
6. 伴隨終生的教育資源
7. 節能環保科技驅動
8. 體貼入微的社區服務
今天再回顧這八大構想，當然可以發現壹些理想主義的天真之處，但是，當時提出的這些構想，今天大部分已經變成了現實。
2011年7月，毗鄰社區的20萬平米購物中心——華潤五彩城壹期正式營業，隨著2012年底二期的開業，這壹輻射京西北70萬人的LIVINGMALL將完全呈現。作為上地——中關村區域規模最大、業態最豐富的區域商業中心，五彩城LIVINGMALL匯集購物、餐飲、娛樂、兒童休閑、運動、益智六大精彩主題於壹身。五彩城的落成，不僅彌補了上清區域缺乏大型商業的短板，同時還將區域價值再度提升，五彩城已成為北京西北區域舉足輕重的地標性商業旗艦。開啟了橡樹灣前所未有的繁華生活。
交通方面，除京藏高速之外，項目西側京新快速也於2011年底開通，極大地緩解了京藏高速的交通壓力;項目東側安寧莊東路南延年內將跨過五環，直達五道口區域，加之不久即將建成的西二旗交通樞紐以及早已運營的城鐵13號線等，未來社區周邊將擁有壹個立體化的交通路網，快速連通上地信息產業基地、中關村、學院路和奧運村等地區。早期困擾業主的交通問題，已經成為歷史。
教育配套方面，來自新加坡的愛兒坊幼兒園擁有國際壹流的學前教育，經過上千名業主民主選舉，順利進駐;海澱區實驗二小，海澱區14所重點小學之壹，華潤置地在其原有校區基礎上斥資3500萬元，興建壹座嶄新的7000平米綜合教學樓以及400米跑道標準運動場，目前已交付使用。使橡樹灣社區裏的海澱實驗二小成為北京市硬件設施最好的小學之壹。
當然，橡樹灣的規劃，也不是沒瑕疵的，到目前為止，橡樹灣前四期的車位配比都是1:0.5，這在7年前可能足夠了，但是目前看來，已經快要不能滿足業主的停車需求了。這壹點，在容積率較高的產品規劃中，可能是需要註意的問題。
總之，橡樹灣歷經七年時光雕琢，目前已發展成為京西北大規模的高品質社區，壹個成熟的“中國矽谷生活城”已經形成。當年《中國矽谷生活白皮書》中對客戶許下的承諾，歷經七年磨礪之後，已經初步呈現。
“神盤”養成第三步： 許給客戶壹個未來，然後實現它
四.產品：忽悠得了壹時，忽悠不了壹世。
目前北京橡樹灣在售的產品，全部都是精裝修交房，而且是華潤置地自2009年起，壹直在全國各地努力推行的增值服務精裝，去年年底入住的C2區是第壹批增值服務精裝交房的產品，壹次性收房率達98%以上。
2009年，通過海量的客戶調研和問卷調查，華潤置地將橡樹灣作為試點，啟動“增值服務”的室內精裝部分。
什麽是增值服務?增值服務是壹個基於中高端改善型客戶的功能化需求，以最大限度吻合家庭成員行為習慣的家居設計為核心，可復制的(可批量化生產的)家居整合解決方案。
簡單點說，增值服務就是歸納妳自己裝修後發現的不便之處和生活細節的需求，然後由專業人員在戶型設計階段就開始幫妳解決它。
通過科學研究，增值服務工作組歸納出家居生活的家政、禮儀、休閑娛樂、工作學習、和寢食五大行為體系，基於這五大體系，衍生出了幾百項照顧生活細節的精細設計。比如考慮到大部分人在上廁所時有閱讀的喜歡，於是特意在馬桶上方設置壹個點光源，方便閱讀。比如在洗衣機上方設置收納櫃，收納洗衣用品……就是這些貼心的細節，打動了來到橡樹灣的人們。2009年10月C2區1號樓和4號樓開盤，首次面世的增值服務精裝產品震動京城樓市。增值服務樣板間開放後，售樓處每周末平均接訪客戶上千組。開盤當天，2000余組認籌客戶瘋搶600多套房源，當天房源全部售罄，實現銷售額12億。
做房地產的人都知道，精裝修的房子賣出去了，交房就成為壹個坎，能否讓客戶滿意，誰心裏都沒有譜。如果做的不夠好，客戶的口碑將壹落千丈。
但事實證明擔心是多余的，2011年底，C2區1號樓和4號樓交房，壹次收房率達到98%，這麽高的標準，毛坯房都很難達到。客戶和市場的疑慮被打消，也為橡樹灣的精裝產品贏得了良好的聲譽。也正是因為如此，才讓客戶即使遭遇淡市，也堅定不移地選擇橡樹灣。
當日，僅僅壹個增值服務，也不能代表橡樹灣全部的產品特點。事實上，橡樹灣整體的產品打造，都經過周密的考慮和精心的設計。
項目籌備伊始，為了吻合“學院意向”這壹特點，橡樹灣前期團隊遠赴美國考察，並成功地將斯坦福大學的建築風格融入了產品設計中。當然，僅僅有建築，是不能完整地展現出校園風格的，幸運的是，橡樹灣原址清河毛紡廠擁有大量幾十年樹齡的原生成冠樹木。項目團隊盡可能地將上千株原生樹保留了下來。紅色的磚、開闊的大草坪，高高的鐘樓、深邃的連廊、郁郁的林蔭道、木質的坐椅、平坦的小廣場、起伏的坡地……在客戶來訪的第壹眼，就深深地打動了他們，並喚起了他們心中對於大學時代的回憶。有後來的簽約客戶甚至說，他們第壹眼看見售樓處園林，就決定非此項目不買了。
時至今日，3000余個家庭已入住橡樹灣，他們影響了大量身邊的人們。橡樹灣的口碑效應驚人，在沒有任何推廣的情況下，周末來訪量依然能保持在20組左右，客戶重復購買和推薦購買的比例也非常高。橡樹灣今日熱銷，就是建立在業主的信任和良好口碑之上的良性循環。
“神盤”養成第四步： 在房子質量上，不要試圖說謊，時間會檢驗壹切。
五 物業：最怕業主不罵妳
橡樹灣的物業經理挨不挨罵?
當然。
橡樹灣的物業做的不好嗎?那倒未必。
事實上，橡樹灣的物業公司——華潤物業是2011年北京僅有的三家五星級物業公司之壹，也是北京為數不多的國優物業公司。
“國優物業”是目前全國物業管理行業中公認的最高榮譽，評比每年進行壹次，評選過程相當嚴格，僅評選的標準內容就有近60項。其是由國家建設部每年組織的全國物業管理達標考證分為90分(百分制)，參加評比的小區、大廈、工業區由各省委或物業管理主管部門推薦考證合格後(90分)可榮獲由建設部頒發的“全國城市物業管理優秀小區/大廈/工業區”榮譽稱號(考評總分在95分以上可獲“全國城市物業管理優秀示範小區/大廈/工業區”稱號)。達標後由建設部每兩年復查壹次，復查合格後可繼續保持“國優”稱號
但即便如此，橡樹灣的業主對於物業服務的要求依然是非常苛刻的，有興趣的朋友可以上橡樹灣的業主論壇上看看，裏面偶爾會有幾篇罵人帖，挨罵的主要對象就是物業。但是這樣的帖子，往往會以物業及時的回應和問題的解決來結束。
做過物業工作的人才知道這份工作有多不容易，壹個優質的物業，不僅僅是看看大門，掃掃院子那麽簡單。還有：
***用部位的維修、養護和管理，
公用綠地、花木、建築小品等的養護與管理。
公***環境的清潔衛生、垃圾的收集、清運，包括公***場所、房屋建築物***用部位。
交通、車輛行駛及停泊秩序的管理。