關於住房保障、土地開發 北京14區國土規劃說了啥
12月11日，包括海澱、朝陽、豐臺、石景山、大興、房山、昌平、順義、門頭溝、密雲、平谷、懷柔、延慶等在內的北京13區以及亦莊新城正式發布了國土空間規劃(2017年-2035年)（簡稱“國土新規”）。
新京報記者梳理上述14個分區規劃發現，涉及住房內容聚焦在完善住房保障體系、促進職住平衡發展、推進老舊小區改造、提高建築質量與住房品質、鼓勵綠色建築發展等幾大方面，這不僅有利於打造宜居北京、進壹步穩定房地產市場，更重要的是，對於開發商在板塊內的拿地布局、業態規劃具有政策引導意義。
關鍵詞1：住房保障
打造差別化的住房供應體系
新京報記者梳理14個分區國土新規，均提及要完善住房保障體系，具體來看，各大區根據產業人群、消費人群狀況，搭建差別化、階梯化、多元化的住房供應體系。
諸如海澱區、豐臺區、石景山區、昌平區，對於保障性、政策類住房給予傾斜。海澱區提到，要健全“多主體供給、多渠道保障、租購並舉”的住房制度，適當提高以公租房為主的保障性住房和以***有產權房為主的政策性住房的比例。豐臺、石景山提出，要建立包括商品住房、***有產權住房、棚改安置房、租賃住房等多種類型的住房供應體系，增加***有產權住房與中小套型普通商品住房供應，滿足居民自住需求。昌平提出，未來五年新供應住房中，產權類約占70%，租賃類約占30%。產權類住房中，商品住房約占30%，保障性住房約占70%。商品住房中，***有產權住房、中小套型普通商品住房約占70%。
懷柔、延慶、亦莊新城等針對不同層次需求及人才特征進行多元住房供應。懷柔區提出，將建立多元化的保障房體系，建設***有產權房、公租房、人才公租房、回遷安置房等保障房，實現以需定產、職住平衡，提升基本居住需求保障水平。延慶將分層次滿足本區外來人口、自然增長人群和改善型人群住房需求，結合產業人群需求，合理配置商品住房、***有產權房、公租房、人才公寓等住房類型。
尤其是亦莊新城，規劃了單身藍領公寓、單身白領公寓、人才公租房、公***租賃房、定向銷售商品房、***有產權房、專業園區配套租賃住房和普通商品住房等八種類型的住房。
此外，海澱、房山、順義、懷柔均提出鼓勵利用集體建設用地建設租賃住房。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，各區既有單身白領公寓、人才公租房等租賃類住房，也有***有產權房、定向銷售商品房、普通商品房等，以保障合理的購房需求，滿足了多元化、差異化居住需求。
事實上，縱觀14分區國土新規涉房內容，更多是響應2017年9月29日發布的《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》（簡稱《北京總規》）。
《北京總規》就提出，要建立包括商品住房、***有產權住房、棚改安置房、租賃住房等多種類型，壹二三級市場聯動的住房供應體系。擴大商品住房市場有效供應，增強政府市場調控能力。增加***有產權住房與中小套型普通商品住房供應，滿足居民自住需求。加強保障性住房建設，提升基本居住需求保障水平。此外，《北京總規》還提出要提高住房建設標準與質量，並對推進老舊小區、棚戶區改造方面提出要求。
北京市城市規劃設計研究院副院長石曉冬表示，“總體規劃讓大家看到北京城市的發展藍圖，分區規劃就是將大的藍圖分解、細化，落實到每個區。”
關鍵詞2：職住平衡
適度提高居住及配套用地比重
14分區國土新規中另壹個均提及的內容是促進職住平衡的發展，各大分區的具體做法是，合理布局居住用地，適度提高居住及其配套用地比重，提高配套服務水平等。
海澱、朝陽、豐臺、房山、延慶、順義、石景山均提出，到2035年城鄉職住用地比例達到1:2，懷柔提高至1:1.95，密雲則由現狀1:2.08調整到1:2.3。
大興還提出，積極探索創新職住對接機制，在人口密集的新城、中關村產業園區等周圍區域大力建設符合需求的人才公寓和公租房等保障類住房工程建設。鼓勵產業園區統籌建設集體宿舍，鼓勵園區內企業利用工業用地配套指標建設藍領員工宿舍。通過政策引導和市場調節，建設城市功能完善的產居空間，實現就業人員就近居住、達到職住平衡。
平谷區提出要優化辦公、居住、商業、服務配套等功能的建築面積比例，建立居住、生活、就業、休閑、娛樂等功能高度復合的新型職住空間。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，提高居住用地比例並不意味著增加供應量，而是使居住用地與產業用地配比達到更均衡狀態，減少職住分離對城市攤大餅式擴張造成的負面影響，減少交通擁堵以及配套資源的浪費，實現職住平衡的目標。
關鍵詞3：定向銷售
定向銷售商品房覆蓋面或擴大
值得關註的是，為促進職住平衡，亦莊新城推出定向銷售商品房。
亦莊新城在國土新規中提到，定向銷售商品房優先保障對區域發展具有重要貢獻且屬於鼓勵發展產業的入駐企業和領軍人才，鼓勵在開發區內封閉運行。
事實上，商品房定向銷售在北京已經有項目試水。位於正在規劃建設的朝陽電子城北擴區之內的“華樾北京”限競房項目，為促進“職住平衡”，規定只有符合本市住房限購政策、且在項目周邊15公裏範圍內生活和工作的居民方可申購，其中朝陽電子城北擴區職工可優先購買。
相關負責人介紹，為促進“職住平衡”，最終將項目銷售範圍確定為符合本市住房限購政策，在朝陽行政區域內以項目為圓心，半徑15公裏工作生活圈的企業、科研院所、非政府組織、在職職工及居民，其中園區的企業和個人優先申購。
郭毅表示，為了推動職住平衡，在未來北京土地招拍掛市場，定向針對某壹類人群的特殊商品住房供應覆蓋面會加大，不只定向銷售商品房，在面向產業園區人群的住房產品類型將更多元化，包括商品房、政策類住房、租賃房等多維度、多渠道。