上海樓市暖冬背後：3年低迷後，拆遷、學位、改善需求等出手
1月20日，市場有消息傳出，為嚴控過熱現象，上海突發新房調控，同壹家庭同壹時間只能認籌壹個盤。有業內人士表示，這是為了給當前打新熱降溫，以及杜絕非正常的操作手段。
而此前，上海樓市“暖冬”行情持續燥熱。熱盤房源遭熱搶，新房搖不上號，二手房成交攀升，撩動著購房者的心。不過，從2021年1月以來的新房市場來看，其交易縮水趨勢明顯。此外，壹些區域的二手房成交還在攀升。業內人士稱，若上海樓市依然保持目前的熱度，或將出臺定向收緊政策。
沈寂了三年之久的上海樓市，在2020年迎來量價的穩步提升。不過，今年1月新房出現交易縮水。
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上海去年12月
新房成交同比增加近六成
沈寂了三年之久的上海樓市，在2020年迎來量價的穩步提升，尤其是11月、12月，市場升溫更加明顯。“充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。”上海中原地產市場分析師盧文曦稱。
2020年11月，上海新房供應因疫情關系受阻。疫情得到控制後，12月份新房供應開始補量。據上海中原地產數據顯示，12月份入市項目達44個，入市面積為135.1萬平方米，而上次單月入市量超過130萬平方米，則要回到2015年10月。
2020年12月入市的項目，主要集中在青浦、寶山、奉賢等傳統剛需和剛改的首選地，而這對簽約轉化有較大幫助。此外，年底，斷檔的豪宅項目也有少量“補倉”，比如前灘板塊的“尚峰名邸”、鞍山板塊的“保利都匯璟庭”等。
在此背景下，去年末成交壹路攀升。據上海中原地產數據顯示，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，而這壹數據也創下2020年內交易新高。另據同策咨詢統計數據顯示，2020年全年，上海商品住宅供應面積約761.95萬平方米，同比基本持平；成交面積約893.02萬平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均價57166元/平方米，同比上漲5.3%。
此外，新京報記者了解到，從上海市場成交角度來看，剛需、剛改成為絕對主力。上海成交前十榜單中，也有均價低於3萬元/平方米的剛需盤上榜。基於12月成交項目都聚焦在中低價位產品，因此均價變動不大。來自國家統計局的數據顯示，2020年12月，上海新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比上漲4.2%。
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熱點板塊房源搶手，
1月以來略有回落
雖然上海新房的供應與成交在增加，但是市場仍然出現供不應求的情況。“我看了壹個樓盤，***有200多套房源，最便宜的也要800多萬元，壹***有3000多個認籌，沒搖上。”購房者李小姐說。
搖不上的並非個例。新京報記者註意到，2020年，尤其是四季度以來，上海樓市呈持續升溫態勢。壹些市面上較稀缺的小戶型，由於限價等因素，吸引力較強，由此出現了認籌率居高不下的局面。同策咨詢統計數據顯示，2020年12月，上海開盤樓盤超30個，20余個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。
2021年1月20日，市場有消息傳出，為嚴控過熱現象，上海突發新房調控，同壹家庭同壹時間只能認籌壹個盤，此外，在穩價格方面，也將對新房預售價格審批從嚴，針對價格低於市場價的樓盤，適當提升價格防止過熱。
“此舉主要是給當前打新熱降溫，以及杜絕非正常的操作手段，假離婚等。撇除虛假需求，力爭還原市場真實需求。”業內人士稱。
“當前上海樓市結構性不平衡問題突出，熱點板塊、熱點樓盤認籌高，相反，遠郊剛需盤認籌就低壹些。總體來看，還算是正常的。”盧文曦說。
“上海房地產調控，沒有任何放松。上海樓市上升屬市場的力量，是經歷三年低迷後，需求的正常釋放。”易居研究院副院長楊紅旭表示，周期性力量、疫情下避險與改善需求、貨幣放水下的抗通脹需求、動拆遷放量、公民同招教育改革、人才落戶放松，這六大力量綜合作用下，才形成當前滬樓的熱狀。
不過，近期上海新房成交出現回落。“雖然近期交易勢頭不錯，但今年1月以來新房成交連續調整2周，交易縮水的趨勢明顯。”盧文曦表示，經過前期高速奔跑後市場需要調整喘息，1月本身就會面臨淡季壓力，市場連續回落屬意料之中。
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二手房持續升溫，
業主漲價
“相比新房市場，由於二手房市場自由度更高，業主掛牌也隨性些，不少房源是待價而沽，熱度比新房要來得高壹些。”盧文曦說。
新京報記者了解到，整個2020年，尤其是下半年以來，上海二手房市場成交套數不斷升高。來自同策咨詢統計數據顯示，2020年全年，上海二手房累計成交32.83萬套，比去年同期上漲27.8%；尤其是二季度以來，成交維持高位，5月後，月成交量趨勢性突破3萬套，11-12月更是連續創下4年新高，月成交量接近4萬套。
二手房價格不受限價政策影響，更能真實反映市場實際價格及背後供求關系。據國家統計局數據顯示，2020年12月，上海二手房價格環比上漲0.6%，同比上漲6.3%。此外，從安居客線上數據來看，2020年12月，上海二手房掛牌均價為52530元/平方米，環比11月上漲0.98%，同比上漲4.08%，整體上漲幅度相對有限。
不過，不同區域價格分化依然存在，部分熱點板塊上漲幅度較為明顯。安居客線上數據顯示，浦東張江12月二手房均價69945元/平方米，環比上漲2.27%，閔行吳涇12月二手房均價39877元/平方米，環比上漲2.61%，浦東臨港新城12月二手房均價31929元/平方米，環比上漲3.90%。不過，偏遠區域二手房價格出現下跌，例如金山石化二手房均價下跌0.75%，崇明長興島二手房均價下跌0.27%。
進入2021年1月，上海二手房市場仍延續升溫態勢。貝殼研究院數據顯示，今年1月前13天，鏈家二手房成交量比去年12月同期增加42%。
“從市場預期看，今年1月前13天上海二手房業主調價中漲價占比上升至67%，比去年12月水平提高12個百分點，後期房價仍面臨較大上漲壓力。” 貝殼研究院首席市場分析師許小樂說。
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業界：
或將出臺定向收緊政策
58安居客房產研究院分院院長張波分析稱，上海熱度提升的重要原因是需求側增長明顯，無論是符合購房資格人群增長，還是拆遷導致，抑或境外留學人群的回流，在壹定程度上使得購房需求增加。不過，這些人群並非炒房者，絕大多數是改善型或首套自住型人群。“今年眾多城區內限價新房項目入市，導致改善型集中爆發，同時引發二手房市場掛牌量激增，而大量首套自住者則承接了改善方的二手房源。”
在張波看來，上海房價並非是投資者推動上漲，而是實實在在的需求推動，但近期市場上炒作部分非理性上漲房源則值得關註，需要重點打擊市場的輿論亂象。
在盧文曦看來，上海市場過熱局面不可延續，“今年金融信貸會有所管控，成交壓力會逐漸顯現出來。此外，1、2月份是傳統淡季，企業關註年終總結，對於新年投放速度不會那麽快，預計後續還會維持震蕩調整的走勢。”
“目前來看，2021年上海商品住宅供需兩端都是有保障的。” 同策研究院分析師丁垚稱，供應方面， 2020年上海商品住宅用地（不含租賃住房用地）累計建築面積同比翻番。而目前上海的項目從拿地到首開間隔壹般在1年左右，可以預見，2020年宅地放量必然帶動2021年住宅供應走高。與此同時，據同策研究院不完全統計數據，2021年1-4月取證項目約108個，供應充足。
需求方面，丁垚指出，2020年大量客戶由於“搖號難、搖不中”未能如願購房，這種現象在年末依然大量存在。未來新項目入市，此部分尚未落地的購房需求將會逐步釋放，同時刺激正在觀望的購房者熱情，從而可能使得市場整體延續熱度。
值得壹提的是，來自同策研究院統計數據顯示，2020年上海中心城區已完成簽約的重點動遷項目涉及居民不低於2萬戶。“目前，中心城區部分‘毛地’征詢工作尚未推進，未來兩年，上海舊改依然會保持壹定規模，仍將是支撐二手房成交的重要力量，市區動拆遷人群在得到補償款後更傾向於選擇附近區域的次新房作為置業目標，這也是二手房成交量維持高位的重要原因。”丁垚稱。
根據現在的樓市熱度情況，不排除後期繼續加碼調控的動作。“如果上海樓市2021年依然保持目前的熱度，可能會出臺定向收緊政策。”丁垚稱。
新京報記者 | 張曉蘭
編輯 | 武 新
排版 | 寇德娜