昔日“深圳拿地大王”身影淡出 中洲控股經歷了什麽？
想要重拾投資者信心，“百億”中洲尚需壹搏。
秦佳麗/發自北京
中洲控股似乎沒有走出艱難時刻。
在8月21日披露的半年報中，中洲控股表現為“增收不增利”，上半年營業收入35.16億元，增收近5成；歸屬上市公司股東凈利潤1.55億元，下滑兩成。
自2015年突破百億元銷售規模以來，中洲控股壹直在百億元門檻徘徊。繼2019年創下155.21億元銷售“新高”後，公司將2020年銷售目標下調至133億元。上半年，中洲控股銷售金額60.1億元，完成全年目標45%。
1993年，潮汕商人黃光苗創下房地產開發企業中洲集團，並於2013年通過控股深圳市國資委地產上市平臺深長城，實現A股曲線上市。迄今為止，中洲控股是中州集團唯壹地產上市平臺， 黃光苗及其壹致行動人持有中洲控股總股本52.351%。
目前來看，這家老牌深圳房企正面臨主業停滯不前的去化與開發建設問題。高光時刻，中洲控股曾通過股權收購獲得深圳黃金臺、寶城26區等核心地塊，獲稱“深圳拿地大王”。數年過去，上述項目因“土地閑置”問題飽受爭議，公司項目開工建設進展整體緩慢。截至6月30日，中洲控股存貨331.37億元，占總資產比重高達71.14%；存貨跌價準備7.97億元。
“缺錢及項目不具備開發條件，中洲控股這幾年銷售去化節奏較慢。如果其發展規模持續減小，未來發展路徑的確存在較大不確定性因素。”有業內人士對此評價。
增收不增利
在最新半年報中，這家老牌房企依然表現出自身特質。作為集團的發家地，粵港澳大灣區目前分布了中洲控股全國範圍可售貨值的80%。
另外，從早年純粹的房地產開發到目前酒店經營、物業管理、資產管理、股權投資等業務範圍全覆蓋，中洲控股部分“副業”表現不俗。其半年報稱，2020年上半年公司資產板塊營業收入6.2億元，提供避風港作用；商業及寫字樓可出租物業面積約24.6萬平方米，平均出租率88%。由於本期銷售回款增加、受到處置股份對價及取得融資凈額增加，公司經營活動現金流凈額、投資活動現金流凈額、融資活動現金流凈額紛紛“轉正”。
不過，種種亮點難掩中洲控股業績上的失落。2020年上半年，公司營業收入35.16億元，同比增47.16%；歸屬上市公司股東凈利潤1.55億元，同比降23.17%，整體表現為增收不增利。
報告期內， 中洲控股房地產銷售面積25.3萬平方米，銷售金額60.1億元，較上年同期下降2.4%。按照其2020年133億元銷售目標，上半年完成目標約45%。
對比往期業績表現，這番結果並無太大意外。2016年至2019年，中洲控股銷售金額分別為105.85億元、144.91億元、131.72億元、155.21億元。在不少房企實現千億規模跨越的這幾年，這家老牌房企始終在百億元門檻徘徊。
目前公司面臨的償債壓力依舊很大。截至6月30日，中洲控股總資產465.80億元，較上年同期增加3.19%；現金及現金等價物余額44億元；負債合計383.9億元，其中壹年內到期非流動負債42.19億元，壹年內到期長期借款29.23億元，壹年內期的其他非流動負債12.95億元，現金流或難覆蓋短債。
事實上，近幾年中洲控股盈利狀態起起落落，整體突破不大。2015年至2019年，公司全年營業收入分別為50.48億元、81.16億元、86.5億元、79.4億元、72.13億元；同比增速為65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%、-9.18% 。歸屬母公司股東凈利潤依次為4.01億元、2.61億元、6.15億元、4.47億元、7.87億元；同比增速為30.80%、—35.06%、136.19%、-27.41%、76.22% 。
近幾年業績表現中，2019年是個特例，期間公司營收下降，但凈利潤走高。也正是這壹年，中洲控股陷入的“賣子輸血”輿論——如果撇開出售中洲控股香港子公司形成的9.53億元處置收益，公司利潤繼2018年後連續兩年呈繼續下滑狀態。該年扣除非經常性損益的歸母凈利潤為0.89億元，同比下降76.3%。
2020年，中洲控股似乎沒有從“賣子”輿論中完全抽身，6月份，集團全資子公司中洲資本與深圳達克斯 科技 有限公司達成股權轉讓協議，以2.4億元對價向對方出售其所持深圳建工集團有限公司19.9014%股權。不過據中洲控股介紹，此次出售目是基於聚焦主業、優化公司產權管理的目的，對損益不產生影響。
存貨“消化不良”
規模徘徊不前的這幾年，中洲控股正以“蝸牛”式去化速度示人，拓儲與開工建設保守。
2015年至2019年，中洲控股新開工建築面積依次為66.03萬平方米、59.42萬平方米、135.39萬平方米、133.18萬平方米、98.9萬平方米；同比增速為—11.42%、—10.01%、127.85%、—1.63%、—25.74%。
截至今年6月30日，中洲控股24個主要開發項目中有21個項目本期竣工面積為0，15個項目累計竣工面積為0。初步估算，中洲控股有上百萬平方米建築面積的土儲處於“閑置”狀態，大部拿地還是來自兩年前。
新增土地儲備上，2015年至2019年，中洲控股分別新增土地147.06萬平方米、20.73萬平方米、98.78萬平方米、24.49萬平方米、13.62萬平方米；計容率建築面積依次為214.57萬平方米、51.48萬平方米、163.84平方米、38.56萬平方米。
今年上半年，中洲控股沒有公開拿地動作，最近競得壹宗地塊是在今年8月，旗下子公司寶麗房產以底價2.16億元競得惠州壹宗商住地塊。整體來看，公司新增土儲及新開工面積在2017年前後達到高峰，近兩年整體呈下降趨勢。
不僅拿地動作放慢，中洲控股去化“龜速”，亦使存貨跌價不菲。截至6月30日，中洲控股存貨331.37億元，占總資產比重高達71.14%；目前存貨跌價準備***計7.97億元，涉及成都、惠州無錫等14個在建開發及完工項目。
58安居客房產研究院分院院長張波對此表示：“跌價準備代表部分存貨本身在銷售過程中會出現去化速度慢、用戶關註度低的情況，與項目在所在的區域、項目本身的產品以及銷售節奏都有壹定關系。如果其發展規模持續減小，開發節奏持續偏慢，未來的發展路徑的確存在較大不確定性因素。”
昔日“深圳拿地大王”身影淡出
事實上，曾經的中洲控股無愧“深圳拿地大王”稱號，但近年其在大本營身影卻越發淡出。
壹直以來，中洲控股擅長通過城市更新、企業收購、股權投資等種種形式獲得土地權益，目前其持有的深圳黃金臺地塊、寶城26區等重量級項目皆是通過股權收購間接取得。2017年初，公司與同為“深圳系”的華南城掀起聲勢浩大重組戰略，擬收購華南城23.2%股權，壹部分原因正是看中華南城在全國範圍擁有的超4000萬平方米土地儲備。盡管該項收購最終因資金來源、證券市場環境變化等最終“流產”，但錯失並購機會的中洲控股在土拍市場加快補倉，2017年新增土地儲備98.78萬平方米，較上壹年翻了4倍有余。
但因“遇地不淑”或“消化不良”，近兩年中洲控股在深圳土地閑置問題備受關註。
目前公司於深圳在建項目僅羅湖區筍崗國際物流中心這壹處，預計投資94.65億元，超過公司凈資產總額，從2014年開工至今，項目工程進度為10%，因此被質疑進展緩慢。
公司在深圳擬開發項目包括黃金臺地塊、寶城26區兩個項目。其中寶城26區擬規劃為商業辦公項目，距離獲得土地權益已經過去3年，目前仍處於拆遷補償議價簽署階段，開工時間和投資規模尚不確定；在今年4月，中洲控股斡旋近20年黃金臺項目最終“失守”，因閑置問題被政府回收。
據了解，黃金臺項目位於龍華區深圳北站商務核心區，於1991年由華電地產、龍華公司、寶東公司3家公司約定聯合開發；2001年，中洲控股通過收購華電地產間接獲得該項目部分權益。不過，後續數年間黃金臺項目壹直陷入權屬糾紛，華電地產與寶東公司多次訴訟請求“獨占”黃金臺項目權益均被駁回。今年3月，廣東省高級人民法院做出終審判決，寶東公司享有該項目10%利潤分享權，意味著中洲控股通過華電地產擁有黃金臺項目90%權益。
陷入權屬糾紛過程中，黃金臺項目地塊已在2013年被深圳市規劃和國土資源委員會認定為閑置土地，納入整備計劃。今年4月，中洲控股發布公告稱，目前黃金臺項目約28.5萬平方米土地已被深圳市規劃和自然資源局龍華管理局收回。根據補償方案，政府收回土地使用權後，給予中洲控股9萬平方米自留用地。按照容積率規定，中洲控股可持有黃金臺計容建築面積約45萬平方米。
至此，存留的黃金臺地塊或已成為中洲控股在深圳為數不多的可施展拳腳項目。中洲控股在2020年半年報中表示，“黃金臺項目位於龍華區深圳北站商務核心區內，位置極佳”，公司預計對其總投資61.44億元，2020年11月開工，2024年5月竣工。
目前來看，除了幾宗用於出租的自持物業，中洲控股披露的主要項目銷售列表中已經沒有深圳項目身影，成都、惠州與華東城市正成為公司的營收主力。
“資產註入上市平臺”承諾有待兌現
事在人為，企業的發展軌跡終歸要與實控人相聯系。
出身廣東汕頭，十余歲外出謀生創業，以 汽車 零配件掘得第壹桶金，1993年移居香港並於同年創立中洲集團，黃光苗同眾多潮汕商人壹樣，低調、敢闖、會做生意。
黃光苗及其中洲集團在地產行業嶄露頭角是2000年之後的事情，憑借著與中信華南集團多方面合作，以及在市政工程、舊城改造領域的投入，逐漸躋身深圳主流房企行列。
2013年，集團子公司中洲置業從聯泰系手下搶過深圳市長城投資控股股份有限公司（以下簡稱“深長城“）控股權，變更為“深圳市中洲投資控股股份有限公司”（以下簡稱“中洲控股”），實現了在A股曲線上市。深圳市國資委旗下的深長城改頭換面進入中洲時代，成為中洲集團主要融資平臺。
登陸資本市場為中洲集團帶來了新商機，幾年間中洲集團版圖已從早期粵港澳大灣區完成了全國布局。不過，曲線上市後，公司提出的同業競爭解決方案至今未能兌現，在投資者互動平臺，如何規避同業競爭已被中洲股民的高頻提問。
按照中洲置業於2013年成功“圍獵”深長城後的承諾，公司將在5年內提出同業競爭的解決方案,通過發行股份購買資產、現金購買等法律法規允許的方式將資產註入上市公司。
黃光苗也在2015年承諾，中洲控股將作為其從事房地產開發、銷售業務的唯壹平臺。3年內將逐步開展將本人及本人控制其他企業、當前持有的尚未開發土地使用權轉讓予中洲控股或無關聯第三方工作。
節點已至，中洲集團資產註入上市公司計劃等待兌現。盡管2018年5月，中洲控股曾發布停牌公告，表明中洲集團有意將壹批交易金額超過35億元項目註入上市公司， 僅僅過去壹個月，這次資產籌劃便因“部分資產目前尚存在壹定瑕疵，包括部分土地儲備項目超過合同約定期限未實質性開發、部分資產存在抵押情形”而終止。
據了解，這批資產包括深圳中洲大廈、逸翠園壹、二期商鋪、中洲新天地等地產項目，青島、惠陽地區部分土儲項目，以及深圳市中洲商業管理有限公司 99.50%的股份、深圳市朗怡物業管理有限公司 72%的股份、深圳市中洲創服管理有限公司95%的股份及深圳市中洲 科技 創業投資有限公司95%的股份等，目前這批資產依舊“遊離”在中洲上市平臺之外。
事實上，中洲控股施行職業化管制這些年，黃光苗已然退居幕後，上市公司現任董事長為出身中信地產的姚日波。實現A股上市後的壹次年會上，黃光苗說自己創立壹家上市公司的夢想已經成真。但目前來看，等待其化解的資產壓力還有很多。
在最新的半年報中，資金管理成為中洲控股2020年計劃的關鍵詞。據介紹，今年中洲控股將銷售和回款作為全年工作重中之重，強化預算管理工作，努力盤活監管資金，重視現金流管理。壹方面繼續拓寬融資渠道， 探索 融資新模式，另壹方面繼續實行資金計劃管理， 成本管理精打細算。
從二級市場來看，中洲控股是為數不多股價低於每股凈資產的上市房企之壹。公司於8月1日收報9.43元/股，低於每股凈資產11.73元。想要重拾投資者信心，百億中洲尚需壹搏。