多地公***維修基金遭遇“提取難” 面臨“維修高峰”考驗
近日，央視《焦點訪談》披露，全國公***維修基金已超萬億元，但使用率極低。許多需要使用這筆錢維修建築物***用部分的居民發現，“看起來很美”的 公***維修基金 卻很難提取出來。迄今為止，這筆資金仍停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上。按照相應的通脹比例計算，它正在逐年縮水。此外，在我國城市房屋進入到15年的維修高峰期後，將逐漸面臨維修資金“入不敷出”的巨大隱憂。專家呼籲，我國應未雨綢繆，加快建設房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對即將到來的資金使用潮。
多地遭遇“提取難”
我國公***維修基金達到上萬億元，然而，這部分資金幾乎都“沈睡”在當地銀行的“活期賬戶”中
新城市花園是天津市南開區的壹個小區，幾千位居民中有很多老人和小孩。因9棟樓都是高層建築，電梯是居民必不可少的出行工具。
最近壹段時間，電梯總是出現問題。維修工人在檢查後證實，這部電梯的電纜已壞，小區其他15部電梯也出現嚴重磨損，需要更換很多零件。居民找到小區物業維修，物業卻表示，這個維修他們無法負責。
對於買過房的人來說，公***維修基金並不陌生。它是按建設部相關規定，由開發商和購房人在買房時繳納的，用於住宅樓房的公***部位和***用設施、設備的維修養護基金。某些地方規定為購房款的2%。按照國家住建部相關法律規定，住宅公***維修基金專門用於小區公***設施的維修，歸全體業主***有，小區沒有成立業委會的，由物業暫時代管，原則上不能動用;成立業主委員會後，由業委會接管。
然而，新城市花園業委會主任郭紹麗也在為小區的大修問題犯愁。目前，公***維修基金賬面上有幾百萬元，來修理損毀的公***設施不成問題，然而這筆錢卻動不了。
郭紹麗說，公***維修基金的動用，第壹個條件是必須繳齊才能使用，但小區的繳納比例數不夠，現在416戶居民有壹半沒有繳納。
這樣的情況，在全國各地廣泛存在。而啟動公***維修基金，也需由全體業主的三分之二表決通過。
據媒體報道，業主不同意動用公***維修基金的原因，主要有三類。壹是物業公司工作透明度不夠;二是“事不關己、高高掛起”的心態;三是業主怕用完了基金難再集。
按照規定，公***維修基金用了70%就需重新集資，但大多數業主並不願意掏錢，畢竟沒有機構監督這筆錢如何使用。這也是房屋公***維修基金長時間無法被正常使用的壹個原因。而現實中，也有人打起了這筆巨額資金的算盤。
2005年5月，北京斯博房地產開發有限公司財務經理韓啟才夥同老總王民傑，采取收款不入賬等手段，截留該公司代收的“置業家苑項目”業主繳納的公***維修基金、契稅、物業費等人民幣1000萬元，用於王民傑個人控制的公司。
2012年12月，韓啟才因犯挪用公款罪，被判處有期徒刑5年。此案也成為北京最大壹起涉及業主公***維修基金被挪用的案件。
來自各地的統計數據顯示：截至2013年7月，北京繳存公***維修基金348.1億元，使用5.38億元，使用率1.55%;截至2012年10月，廣州市繳存約81億元、使用8000萬元，使用率0.99%;截至2012年1月，天津市繳存145.4億元，使用僅7753.5萬元，使用率0.53%。浙江大學博士楊天保作過這樣的估計：我國目前有660個城市，即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沈澱計算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等壹線城市的房屋維修資金數量巨大，由此推斷，我國公***維修基金達到上萬億元。
然而，這部分資金幾乎都停留在當地銀行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較為發達的廣州，這筆資金也僅僅是允許停留在3個月的銀行短期賬戶中。
廣西銀監局監管部門壹位歐處長表示，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在於：支付利息低，但可調動的額度很高，也就是高利用度的“睡眠資金”。
面臨“維修高峰”考驗
新加坡國際大學客座教授鄭偉軍用“跑不贏‘通脹率’，抵不了‘維修費’”來描述中國多個城市公***維修基金的尷尬
在許多國家，業主委員會負責管理公***維修基金，其前提是業主委員會民主表決產生。而這壹過程也受到業主、政府等各方監督。
如今，中國的業主委員會機制很不完善，很多小區都沒有，其法律地位和責任也不明確。
有評論認為，歸根結底還是制度設計不合理———買房的時候，硬性要求必須交，壹旦使用卻面臨各種各樣看不見的成本，比如必須有三分之二的業主同意、需要有業委會批準等條款。另壹方面，公***維修基金的交納比例也被視為壹個問題。
在廣西為多家電梯提供維修服務的養護專業人士周傑說：“從長遠上看，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年後的日常電梯保養費。”
15年，恰恰是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業主都同意全額繳納房屋維修資金，進入第8年之後，原有資金也無法滿足電梯維修費用，更不用說配電房、地下車庫、遊泳池等設施了。
“對於普通業主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，只能為銀行提供‘存貸比’服務，無法給出資方帶來相應的收益，無論如何都是不公平的。”鄭偉軍說。
在美國，公***維修資金的管理采取市場化操作。業主繳納的住宅專項維修資金由基金公司負責管理。如果房屋需要維修，就由物業公司報到基金公司，基金公司到市場上尋找維修公司進行維修。資金閑置期，在留足15%的資金後，可以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。
在新加坡，如果業主無力交納住宅專項維修資金，按照物業管理公約的規定，業主的房子就不能進入市場交易，直到業主補齊這筆費用為止。
在日本，維修資金包含在房價中，由開發商全程負責房屋維修，房屋是終身保修。
北京市住建委曾公開表示，在保障資金安全的前提下，提取使用維修資金的手續可以再簡化。但由於沒有完備的相關法律保障，簡化程序並非壹朝壹夕之事。
待解的“責任懸空”
在各地不斷探索如何更好使用公***維修基金同時，尚有大量老舊房屋成為公***維修基金的空白區域
為了更好地使用公***維修基金，多地都在不斷地探索。
浙江省日前出臺新規，規定公示公***維修方案以後，只要反對的業主，不超過三分之壹就算通過。
北京市也出臺新規———居民房屋如果因為暴雨造成漏雨，可以緊急啟用公***維修基金，無需再經過三分之二以上的業主同意。
青島市規定，市民已購買產權的房屋在動用房屋維修金時並不需要所有鄰居簽字，進行預算後進行公示，如果沒有居民提出異議或者異議不成立則可使用。這樣就繞過了“需再經過三分之二以上的業主同意”的要求。
而在各地不斷探索如何更好地使用公***維修基金的同時，尚有大量老舊房屋成為公***維修基金的空白區域———由於種種原因，業主並未繳納這樣壹筆費用。
在專家看來，進入房屋維修集中期後，小區申請動用公***維修基金的情況會越來越多，房產行政管理部門既然負有監管責任，就應該不僅只保證錢的安全，更應該保障全體業主的安全。若因開發商的原因無法使用公***維修基金，就應由監管部門來督促開發商履行義務。
“這件事本來應該由政府牽頭拍板決定，現在的問題是沒有人願意承擔責任。只有政府來擔當決策機構才能實現真正的程序簡化。”中國社區服務工作委員會業委會和物業管理工作委員會主任、中國人民大學制度分析與公***政策研究中心研究員舒可心表示。
“如果都交付給政府進行決策，也與物權法產生矛盾，因為錢歸根結底是業主的。”北京首壹業主大會工作輔導中心理事長張大憲表示。
在不認同政府挑頭決策的同時，他亦不認可使用第三方評估機構的方式，“如果采用第三方評估機構提取，則需要支付手續費，業主的利益會有所損失，所以還應盡快立法，明確什麽情況下業主有決定公***維修基金使用的自主權，到什麽程度可讓政府介入”。
而對於“跑不贏通脹率”的問題，常年從事社區金融問題研究的專家徐大克認為，這筆巨額資金與其說是“睡眠資金”，不如稱為“夢遊資金”更為妥當。
對於作為出資方的普通業主而言，這筆資金確實是“沈睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機構卻通過各種方式，利用杠桿效應充分調動了這筆資金，也就是說，即便是“沈睡”，也是在沈睡中“夢遊”，而且創造了巨大的增值空間。
多位專家學者表示，“夢遊資金”的保值增值模式是顯而易見的。
鄭偉軍建議，以城市為單位進行統壹協調，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下，建立全國統壹的管理體系。