如何看待萬科集團董事長郁亮稱房地產市場仍是個10萬億市場？
萬科集團董事、總裁、首席執行官祝九勝表示，萬科在年初對於市場下行有預估，但沒想過這麽嚴重。短期來看，萬科會用更積極的銷售、更具體的應對來兌現今年實現業績止跌企穩的承諾。 如果看得更長遠壹點，從兩三年的時間跨度來看，萬科大體上想實現三個目標，業績壹定 要止跌回穩，開發要繼續維持在行業第壹陣營，第三個是率先從房地產開發轉向不動產 開發、經營、服務並重。 看到沒，第壹個是根本點，也是我強調爛了的核心——人口老齡化（面對負增長吧）、城鎮化見 頂、居民負債率、收入增長速度放緩等等。
壹、最近房地產有趣新聞應該是碧桂園，比如碧桂園總裁莫斌喊：相信所有地產企業都會檢討和反思。市場調整作為管理層我們預判到了，但劇烈程度超出了預期。對於業績下滑，我和我的管理
層對投資者表示深深歉意，我和我的管理層也在做深刻的檢討和反思。碧桂園神經反應有些遲鈍啊，都這個點才喊超出了預期。對投資者表示深深歉意這句話很惡心啊，只對投資者表達歉意，那些購房者呢，甚至爛尾樓呢。
二、怎麽不表達歉意，壹句道歉都沒有，倒是對資本家很殷勤。“新業務方面，博智林 機器人業務是唯壹的重點業務，其他新業務都已經暫緩。”這說明碧桂園
和華為類似，在戰略收縮，而且可以看出除了建築機器人產業，碧桂園轉型基本上“無成功”。
讓我想起來股東大會郁亮喊：從短期來看，樓市已經觸底，但恢復是壹個緩慢而溫和的過程。那次報告會，最重要的信息如下：
三、與此同時，郁亮也表示，盡管環比明顯上升，但預計同比仍然會有不小的跌幅，底部回暖需
要時間。他強調，當前房地產市場所處環境已與過去不同，如今，人口狀況和結構、收入水平、
房地產市場運行的指導原則都已發生變化，行業已進入新的發展階段，所以不能再沿著過去的邏
輯，期待回到過去高峰時的數據和規模。 萬科實現合同銷售金額1681.1億元，同比2021年同期的2868.1億元下降
41.39%。已公布數據的14家TOP20房企前5月累計銷售金額同比下降45.2%。這麽說萬科也
沒有好到哪裏去，屬於泥沙俱下狀態。
四、看起來很嚇人，但實際上它的影響力已經大幅下降（未來股市會占很大比重），會從經濟的超級支柱淪為支柱之壹，而且會逐漸 離開舞臺中央。 屆時，數字經濟、新能源產業、醫藥醫療健康乃至大飛機產業都可能超過房地產對GDP的貢獻。 比如數字經濟：國家正式發布了《數字經濟“十四五”發展規劃》。 根據規劃，到2025年，數字經濟將進入全面擴張期，數字經濟核心產業增加值占GDP比重達到10%。 業內人士分析，假設2025年GDP總量為130萬億元，這意味著數字經濟核心產業增加值將達到13萬億元。? 2020年，這個數字只有7.8萬億元左右。
五、另壹個就是可以窺探未來發展趨勢是指標：最核心出生人口（供需關系核心）、城鎮化、經濟轉型
升級、化解土地財政困境、空置率等。
最核心的出生人口無需多言，我從18年強調到現在，現實情況人口也和我此前分析壹致。
城鎮化呢，已經到頂了，後續城鎮化會隨著人口自然更叠（農老齡人口去世）而被動上升。
壹個社會，理性的聲音很重要，不要做沈默者。
壹生二、二生三，三生萬物，通過影響身邊人，身邊人影響他們的身邊人，如此循環，就會產生磅
礴的理性力量，就可以戰勝非理性，不要等悲劇發生才冷靜，那就晚了！
我們都可以作為理性力量發生源，我從18年開始慢慢影響了，現在也影響了壹批人，大家加油。
據說中國房地產總市值有400多萬億，雖然經過21年底和22年的持續萎縮，但10萬的市場目前還是
有的，但過了今年就不好說了。
郁亮說了壹句很有意思的話，就是存量住房每年要淘汰10億-11億平方米，簡單的理解壹下就是房
子會折舊的，會沒人住的，會淘汰的，指望囤房子漲上天際的炒房客們，好好算算房子的折舊，特
別是30層左右的高層。?
六、以我國的建築設計質量，電梯和電路水路也就15年左右，外墻二十年，房子能住30年算質量很好的
啦，而且這還是標準的。若是按照這幾年爛尾樓開發商的尿性，嘿嘿，我都倒吸壹口涼氣，開發商
都已經摳到把草坪換成沙地，至於購買的房子鋼筋數量夠不夠，實在不好說。
前段時間爛尾事件，個人認為保交樓但沒有保質保量的話，沒有任何意義。有錢的時候，開發商建
房子況且可以四年掉外墻，建築用海沙，3年時間陽臺護欄全部生銹。要是沒錢的開發商能做出什麽
事，真不敢想。?
現在大家明白為啥二手房5-10年要套現走人了嗎，要是超過10年二手房，任誰接盤都很可能是最後
壹手，哪怕妳吹上天際，但二手就是二手，就是在不斷折損，就是不如壹手房。房子其實是個消耗
品，作為地產行業相關人員，我見過很多房子，其實不管是多貴的房子，樓齡超過15年或者20年以
上的，都會顯得非常老舊。
10年前的開發商還算有良心的，但這幾年起的房子，那些高周轉壹年半建起來的，各種違規偷面積
擴陽臺，用海沙建房子返堿的，要說能住三十年，我說妳都不信。
有沒有可能30年前掏空積蓄買房子，30年後掏空積蓄修房子為啥要用修這個字眼呢，因為現在高層是拆不起的，把妳們30層的高層住宅拆掉要賠多少錢，還不
如另外找個空地去建個新城。中國那麽大，妳們不會那麽天真以為會沒有地，要拆妳家的高層吧，就把話放這裏，絕大多數人花了壹輩子積蓄，也就是租了30年房子而已，要是現在還有人把商品房
當成傳家寶，傳壹代又壹代，那是妳想多了。
能傳壹代壹代的，那是宅基地！老房子危樓了，能推到自己重新再建的，也是宅基地。跟妳買的商
品房沒啥關系，商品房是消耗品。