央行銀保監會下調首套房貸利率 對刺激購房作用多大？
此政策壹出引發市場熱議，與房貸有關的多個話題迅速登上微博熱搜。畢竟對於購房者而言，貸款利率下調能直接帶來月供減少；更進壹步的信號意義則在於，高層對於樓市的扶持態度，已經明確且出真招了。
“還沒接到利率調整的具體通知。”5月16日壹早，建設銀行北京分行壹位個貸經理告訴記者，當前首套房貸款利率還是執行基準利率上調55個基點，即5.15%；二套房貸款利率還是5.65%。
記者從招商銀行天津分行壹位個貸經理處亦了解到，“首套房貸利率能不能降到最低4.4%，分行領導正在與招行深圳總部溝通，具體時間不能確定。如果現在申請房貸，還是按照已有政策執行，即首套房貸款利率4.9%。”
對於首套房的認定標準，這位個貸經理告訴記者，壹是在準備購房的城市沒有房產，二是在全國沒有房貸記錄。
雖然政策還未落地，但市場利好效應已發酵開來。5月16日，地產股開盤大漲，首開股份、世聯行、銀億股份、天保基建等多股漲停，榮安地產、金地集團、藍光發展等跟漲。
首套房貸利率最低調至4.4%
5月15日，央行、銀保監會發布了《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
通知明確，在全國統壹的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。
“此舉是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”通知稱。
按照此前規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按4月20日5年期以上LPR計算為5.2%）。
按照新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為，不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，這意味著首套個人住房貸款利率不低於4.4%；二套個人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。
央行數據顯示，3月份，新發放個人住房貸款利率為5.42%，4.4%最低房貸利率比之降低了100個基點。
按照貝殼研究院4月20日發布的重點城市主流房貸利率數據，其監測的103個重點城市主流首套房貸款利率為5.17%，二套房貸款利率為5.45%。4.4%最低房貸利率比之降低77個基點。
中國房地產報記者以100萬元房貸、20年貸款期限，等額本息償還方式計算，5.17%的利率意味著月供為6693.83元，4.4%的最低貸款利率則意味著月供為6272.64元。新政若落地，每月月供或可減少421.19元，20年利息總額***約減少10萬元。
此次央行下調首套房貸利率背後，是房地產市場交易的不景氣，購房者入市需求謹慎。
央行數據顯示，4月新增社會融資9102億元，同比少增9468億元；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，大幅弱於市場預期。各項貸款余額同比增長10.9%，為2002年3月以來最低水平。
4月居民部門新增貸款-2170億元，同比少增7453億元。央行本期未按短期和中長期貸款口徑公布數據，而是拆分成了住房貸款、不含住房的消費貸款以及經營貸款。其中，住房貸款環比減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。
央行在答記者問中表示，要“加大穩健貨幣政策的實施力度，更好發揮貨幣政策工具的總量和結構雙重功能，加快落實已出臺的政策措施，積極主動謀劃增量政策工具”。
對刺激入市購房作用多大？
央行此次下調房貸利率，也是貫徹落實此前央行、國家外匯管理局23條金融紓困政策的結果。
4月18日，人民銀行、國家外匯管理局發布 《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，提出 23條相關政策舉措。其中，對於住房領域金融服務方面的要求是：合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；保持房地產開發貸款平穩有序投放。
“這是2017年以來，央行再次就差別化住房信貸政策松動給出的指導意見，也標誌著新壹輪金融紓困地產政策調整的開始。央行23條金融紓困政策力度很大，根源還是在於中央政治局會議對於房地產的最新指導原則，即支持剛性和改善性住房需求。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為。
4月29日，中央政治局會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
李宇嘉認為，當前房地產下行幅度已經超過容忍底線，影響到了經濟穩增長。目前在高房價情況下，新市民買房壓力巨大，這部分人群購房需求最強烈，且是首套房購置者。但在目前收入、預期明顯減緩的背景下，如果不降低購房成本，無法從根本上解決樓市需求轉弱、預期悲觀、信心下降的結果，所以此次央行對於首套房貸款利率定向下調。對於二套房貸款利率並未調整，也說明政策層面還是不希望更多社會資金流入房地產，這樣才能彰顯“房住不炒”原則，目的是穩定地產。
央行此前釋放如此大力度房貸利率利好，還是在8年前。彼時的2014年9月30日，央行將首套房貸利率下限調整為貸款基準利率的0.7倍。以此為起點，帶動了上壹輪房地產市場行情快速升溫回暖。
此次央行下調首套房貸款利率的拉動作用有多大？業內卻存在壹定疑慮。
中央財經大學副教授、城市與區域治理研究院執行院長柴鐸認為，壹是因城施策、銷售好的城市比如北京，現在首套房貸款利率是5.15%，並不特別愁賣，商業銀行有沒有降利率的動機，能不能降到4.4%值得懷疑；真正市場銷售不好的城市執行4.4%房貸利率，商業銀行的風險就會上升，能不能執行也值得懷疑。二是認房又認貸的首套房認定標準若不取消，改善型需求就不能釋放，只降低首套房貸利率效果大打折扣。
柴鐸認為，當前住房金融政策的當務之急是先讓房地產市場恢復過來，改變當前由於強調控層層加碼導致的市場扭曲、住房過濾過程被打斷的窘境；但不要指望房地產拉動經濟、守住風險底線最為關鍵。
“不要指望地產在新壹輪穩增長中發揮非常大的作用，政策目標是穩定樓市，不至於對經濟形成很明顯拖累，不至於造成系統性風險，僅此而已。”李宇嘉認為，降息只能降低月供額度，但無法降低高房價、高月供、高成本，建議還是通過壹攬子政策來降成本，包括土地成本、稅費成本，也包括這次的金融成本等，只有這樣才能讓更多新市民有支付能力。