壹夜之間，北京海澱學區房漲了四十萬
文/子木
“北京海澱學區房壹夜上漲40萬元”。
昨天看到中新經緯報道的這條熱點新聞後，我連忙找了幾個北京中介朋友核實情況。
“也不知道為什麽，學區房熱度嗖壹下子就起來了，尤其是海澱的學區房，基本上是掛壹套賣壹套，大家都在搶，跟不要錢似的。”
“北京壹些學區房的售價都超了2017年調控之前最高峰水平了，還有人源源不斷跟我打聽學區房。”
“從11月開始，我幾乎沒休息過，壹套房子幾十個家庭看，看完就買都不用商量，而且業主開始坐地起價，壹晚上跳漲幾十萬。”
前幾天我就拿到壹份貝殼的數據《北京二手房小區榜單》，裏面也有描述：
北京學區房或迎來新壹輪上漲行情。
因為統計顯示，在“2020年業主預期最強的十大小區”中，海澱區的上地東裏、東南小區、蜂鳥家園、萬泉新新家園、新起點嘉園均是學區房，分別排名全市前五。
其中東南小區，去年12月的房價為12.87萬/平米，今年下半年房價開始跳漲，12月房價已經達到14.46萬/平米，每平米漲了1.59萬元，按照60平米計算，今年壹年漲價近百萬，相當於年化收益13%左右。
同樣，蜂鳥家園每平米漲了1萬78，另外兩個都是每平米6000元以上的漲幅。
在傳統淡季，海澱學區房到底為何漲勢如此兇猛，這又預示著北京怎樣的樓市趨勢？
1
緣由
在前幾天全國數據盤點中，我們看到，北京2020年二手房交易規模達到8269億元，成交套數達到16.6萬套，僅次於上海排名第二。
北京今年的成交行情可以說是近兩年最好的了，也可以說是自2017年調控以來最大的成交反彈。
需求噴發，庫存量被加速消耗，供需失衡。
而學區房，綁定著壹個城市最稀缺的教育資源，自然站在商品房價值金字塔的頂尖，這種硬通貨，被頂端購買力繼續提高價值，是意料之中的事情。
其次，今年疫情對人們的心理預期改變是非常嚴重的。
之前很多高收入家庭，都喜歡把孩子送到國外去讀書，在教育端壹直都跟國際沾邊。
但是今年疫情，國外失控，幾個留學主要國家，例如英國還出現新冠變異，完美形象徹底在這些中產心中淪陷，很多人發現“國外的月亮原來沒那麽圓”。
於是很多人開始加入爭奪國內稀缺教育資源的陣營中，這也是最近海澱學區房房價快速上漲的主要動力。
第三點就是學區房的制約因素“多校劃片”，並未對房價產生打擊作用，大家對學區房的投資概念基本沒有被撼動。
前兩年，大家不敢買學區房是因為從上到下都在搞“多校劃片”，官方的意圖很明顯，就是想打擊教育資源壟斷下的高房價，同時實現教育均衡化。
但現在回過來看成果。海澱施行多校劃片，大部分小區依舊可以被分配在就近的學校上學。即使不被分配在小區對應的名校，但是海澱整體的教育非常強，即使最差的學校在其他區也是位於前列的。
雖然多校劃片有賭的成分在裏面，但對於大部分家長來說，這種賭的風險都是願意接受的。
壹個讀者跟子木說，他們家剛把朝陽的大房子賣掉去海澱買了老破小學區房。
壹家人蝸居在學區房中，雖然犧牲了壹定的生活品質，但孩子的教育有保障，未來考清北的概率還是很大的，最主要的是孩子上完學，這房子轉手又能賣個好價格，學區房比朝陽普通房的房價潛力肯定大。
這種雙重投資的買賣，怎麽算都不虧。
2
信號
這兩年搞多校劃片、線上教育，到頭來還是不如學區房給家長帶來的安全感更直接。
最主要的是，現在這些搶學區房的家庭並非是只有錢的家庭，更多人是擁有高等學歷的新城市精英，他們在不缺乏優質家庭教育的同時還在“攀比”學區房教育條件，真的讓人詫異。
不過我個人建議，有充裕條件的可以選擇投資學區房，如果是踮著腳尖，以犧牲居住品質換取學區房名額的還是主攻家庭教育吧，或者花錢好好請壹個名牌家教。
再回來談市場。
雖然2020年北京成交量大漲，行情非常好，但並未帶來全市房價的普漲，這是因為北京這兩年積累的庫存大，尤其入市的新盤非常多，沖抵了二手房業主房價上調的預期。
但現在不同，學區房信號出現了。
按照過去以往的樓市規律，每壹輪房價上漲，都是由學區房價跳漲帶動的，學區房起到的作用就是“先驅和警示”。
數據顯示也是如此，北京二手房新增房源量壹路下滑，帶看次數年末翹尾，市場蓄勢完成，明年小陽春房價的上漲火苗已經點燃了。
如果明年房價上漲，北京會繼續升級調控嗎？
大概率不會，首先是“師出無名”，這輪房價支撐是靠剛需主導的，是在北京政策嚴控的條件下達成的，沒有炒作。
其次是政策剎車已經踩到底了，認房認貸限購限貸，都是全國最嚴的，如果加碼政策，必然會殃及剛需，這違背了“房住不炒”的本質。
3
警示
根據線報，2020年成交最好的城市上海，現在房價已經開始躥升，近期很多讀者都在反映這個現象，其中壹個朋友發來抱怨，說自己關註的壹套房踩上了“躥天猴”。
緊跟其後，2020年成交量第二的北京，自然不會拉垮。
其實我對北京購房者的呼籲已經很久了。
9個月前，我寫了壹篇文章，《疫情結束之前，我勸妳在北京看房》，7個月前我又寫了壹篇文章《妳還在等北京房價下跌嗎？》，2月前我再執筆警示《註意！留給北京買房人的時間不多了》。
每壹篇文章，我都用大量的數據和現象推導行情演變，最早聽著上車的現在很多人的房價都有壹定的上漲。
現在正值北京“政策底+房價底”，能不能抄到就看妳的本事了。這也是子木對於北京樓市的最後壹篇預警。