上海樓市呈現過熱現象 誰買了上海的房子？
上海樓市火熱程度依舊在繼續，到底是誰買走了上海的房子？上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化？
現狀
上海樓市2月環比漲幅超廣州4倍
上海樓市的漲勢還在繼續。相關數據顯示，二手住宅價格，與上月相比，70 個大中城市中有34個城市上漲。環比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之後，位居全國第二，但已經將北廣 深三個壹線城市遠遠地拋在了身後。而同期廣州二手住宅的環比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現出壹種明顯過熱的現象。
專業人士指出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。對於上海樓市的現狀，專業人士表示，正是這種恐慌性購買導致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進壹步上漲前購買。
發現
券商搬家瞄準賣房人群
浦東新區張楊路附近壹家廣發證券營業部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間，證券營業部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉換。該營業部人士說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產品。
“二手房市場是典型的對手交易，任何壹宗買的背後都是對應著壹宗賣的生意。”專業人士指出，雖然現在改善性住房占了很大壹部分比例，往往壹個市民既是賣家，又是買家。但其中環環相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。
專業分析師認為，上海整體驅動力從剛需轉向改善、中高端、豪宅，今後的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續放量。與此同 時，高階需求的放量又嚴重依賴於低階需求的承接力。目前上海四類需求驅動力達到新的平衡，據此預判，房價快漲的行情仍會持續壹段時間。
上海常住人口減少 背後的樓市購買力變遷
專業人士認為，上海樓市上半年的火爆趨勢應該會有所延續，下半年暗存隱憂。上海對今年樓市調控的政策口風就是從嚴從緊。不排除房價有失控苗頭後，上海也跟隨出壹些壓制性政策。然而，影響上海未來房價的除了監管可能還有另壹個原因——所謂的“剛需”。在眾多樓市分析師那裏，言必談“剛需人群”已經成為壹種現象。“剛需人群”是樓市發展第壹推動力，但壹線城市“剛需”背後最主要的人口數量卻呈現減少的趨勢。
40年來的城市化進程帶來了中國房地產波瀾壯闊的發展。特別是壹線城市享受了人口凈流入的“紅利”。常住人口的減少是否意味著剛需的減弱呢？未來的房子賣給誰？
按照房地產行業特征，人口凈流出城市，總是房地產去庫存壓力大，房價持續下跌的地方。那麽為何上海的樓市呈現出相反的特征呢？對此，有分析師認為，上海的低端產業退出與高端產業進入同時進行，高端人才的進入帶動的是購房需求。
各種數據顯示，壹線城市房價持續上漲的人口基礎不穩。人口因素歷來是房地產市場發展原動力，壹線城市也不例外。上海常住人口40年來首度步入負增長，給壹線樓市敲響了警鐘。
剛需作為壹種社會現象，買房應當註意什麽呢？
1.不要總盼著房價降到底
遏制房價上漲的政策因素壹旦消除，房價更是要報復性上漲。
2.做好準備工作
剛需壹族購房的首要任務是尋找合適的房源，並具備壹定的購房常識。所以，購房者要及時了解房地產市場政策、法律法規、土地管理、開發商信息、產品和交易信息等，才能靈活應對多變的房地產市場。
3.經濟適用
剛需群體多為年輕人，大部分人收入並不高，積蓄也相對較少，
因此在購房時壹定要根據自己的經濟情況做好預算，切忌盲目選擇。 4.不壹定非要選新房
新房固然好，但是房價太高，期房還不能及時入住。二手房價格偏低，交通、配套等比較完善。
（以上回答發布於2016-03-21，當前相關購房政策請以實際為準）
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