房地產評估報告案例
房地產評估報告案例
房地產評估報告案例，對於報告相信大家都不陌生，在生活中很多人寫過報告，特別是評估報告，壹般是指評估師根據相關的評估準則的要求，下面是房地產評估報告案例。
房地產評估報告案例1壹、 委估項目
***公司所屬房產抵押貸款估價項目
二、 委托方
名稱：***公司
地址：***
三、 估價方
名稱：***房地產評估咨詢有限公司
地址：***
證書號：*** 資質等級：***
法定代表人：***
四、 估價對象概況
估價對象位於***，其合法產權人為***公司，建築面積***9687.69平方米。
其中主樓壹幢，1-5層，混合結構，建築面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成於2003年，於2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓壹幢，1-3層，混合結構，建築面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成於2003年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。
五、 估價目的
為確定房產抵押貸款額度提供參考依據而評估房產抵押價值。
六、 估價時點
XXXX年8月15日
七、 價值定義
采用公開市場價值標準
八、 估價原則
本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。
九、 估價依據
1. 委托方提供的資料
(1)委托書;
(2)委托方企業營業執照復印件;
(3)房屋所有權證復印件。
2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規範》。
3. 國家和地方的有關法律、法規和有關規定。
4. 估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。
十、 估價方法
估價對象為商業房產，同壹供求圈內的.整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由於其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。
十壹、 估價結果
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬三仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價對象的通用性壹般，具有可分割使用性，整體價值大，變現所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現的價格範圍為：估價結果±10%，變現時涉及以下稅費：
①中介服務費：5%--6%
②契稅：4%
③營業稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
④所得稅：20%
⑤過戶手續費：2%左右
⑥印花稅：0.5‰
⑦其它費用
十三、估價人員
*** 中國註冊房地產估價師
註冊號：***
*** 中國註冊房地產估價師
註冊號：***
十四、估價作業時間
XXXX年8月12日—***
十五、估價報告有效期限
本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從XXXX年8月18日至XXXX年8月17日止。
房地產評估報告案例2福建中興資產評估有限公司接受江蘇霞客環保色紡股份有限公司的委托，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對福州永升房地產開發有限公司申報待評估的資產。
負債及所有者權益進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產和負債實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產和負債在二0xx年五月三十壹日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
壹、委托方及資產占有方簡介
1、委托方：江蘇霞客環保色紡股份有限公司
2、資產占有方：福州永升房地產開發有限公司
3、福州永升房地產開發有限公司概況：福州永升房地產開發有限公司於1998年在福州市工商行政管理局登記成立，註冊號為3501001003841;公司住所：福州市臺江區五壹中路88號平安大廈21A;
法定代表人：林中;註冊資本：人民幣壹仟萬元整;企業類型：有限責任公司;經營範圍：房地產綜合開發、商品房銷售和出租。
二、評估目的
本次資產評估目的是為福州永升房地產開發有限公司股權轉讓提供作價參考。
三、評估範圍和對象
本次評估的範圍根據委托方的委托，評估福州永升房地產開發有限公司申報的資產、負債和所有者權益。本次委托評估的資產調整後賬面值為66，125，412.16元，負債調整後賬面值45，513，131.58元，凈資產調整後賬面值20，612，280.58元。
四、評估基準日
本項目資產評估基準日是二○○五年五月三十壹日，評估中所采用的價格均為評估基準日有效的標準。
五、評估原則
本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進行資產評估的。
(壹)產權利益主體變動原則
產權利益主體變動原則即指資產評估是以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的現行公允價值。
(二)資產評估的'工作原則
房地產評估報告案例3壹、問題
《資產評估法》施行以後，有關評估行政管理部門對評估機構實行機構備案管理，不再實行機構資質許可管理。那麽，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告是否有效?應由哪個部門認定其效力問題?
二、典型訴訟案例
在(20xx)執申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)已明確規定房地產評估機構資質許可由住房建設部門負責。
但是，財政部確實也已發布文件規定資產評估機構可以對房地產進行評估。資產評估機構究竟能否從事房地產評估業務，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待於政府部門再行發文予以解決。
人民法院不宜對資產評估機構能否從事房地產評估業務進行審查認定。換言之，人民法院在對執行財產進行評估時，應當委托專門的房地產評估機構，但是，對於已經委托資產評估機構作出的房地產評估報告，人民法院不宜認定為無效。
三、效力認定問題
最高院認為，對於已經委托資產評估機構作出的房地產評估報告，法院不宜認定為無效。那麽在實踐中應當由哪個評估行政管理部門對此進行效力認定呢?
《資產評估法》第七條規定，“國務院有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業進行監督管理。設區的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區域內的評估行業進行監督管理。
目前，我國資產評估行業劃分了資產評估、土地評估、房地產評估、估價，礦業權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業類別，其中資產評估機構、房地產估價機構分別由財政部、住房和城鄉建設部監督管理。
根據《資產評估行業財政監督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規定，資產評估機構及其資產評估專業人員從事資產評估業務，涉及法律、行政法規和國務院規定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關規定執行。
據此，資產評估機構從事房地產估價業務的，則涉及由住房和城鄉建設部管理的問題。根據《房地產估價機構管理辦法》第四十七條的規定。
未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進行房地產估價機構備案的資產評估機構從事房地產估價業務的，其出具房地產估價報告無效，應由房地產主管部門責令限期改正。