案例解讀：萬達商業地產的輕資產轉型
萬達集團有四大業務，分別是商管、地產、文化和投資，大家所熟知的萬達商業地產就是曾經覆蓋了商管和地產兩大業務的公司。
為什麽說“曾經”呢？這要從他的發展歷程來解釋了。
2002年9月16日，大連萬達房地產有限公司和大連壹方地產有限公司各持股50%成立了大連萬峰房地產開發有限公司；2007年，從萬達集團收購了27家地方公司，更名大連萬達商業地產有限公司，成為萬達旗下唯壹的地產發展平臺；2009年變更為股份有限公司；在2018年1月29日，萬達商業地產引入騰訊、蘇寧、京東和融創的戰略投資，用來贖回港股退市時引入的投資人手中的股份，並更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司，也就是萬達集團下的商管集團，之前的地產業務被剝離出去，由新成立的萬達地產集團有限公司負責。
了解了萬達商業地產的基本信息後，我們再來看分享的主題：萬達的輕資產模式。
在此之前，我們還要先熟悉壹下，什麽是輕資產？以及國內的其他房地產企業是否也在進行輕資產轉型探索呢？
以萬達為例，輕資產模式就是建設壹個萬達廣場，全部資金由投資方承擔，萬達負責項目前期的選址、設計和建造，同時負責商場內的招商和運營管理，萬達還會將自己的品牌註入其中，在商場運營過程中使用自己的信息管理系統。簡而言之，除了錢是別人掏，其他還是萬達全權負責。萬達廣場正式投入運營後，所產生的租金收益由萬達和投資方按照壹定比例分成。
重資產模式也就是萬達的城市綜合體產品，建設萬達廣場的資金由萬達自己出，周邊再配套建設寫字樓、商鋪和住宅等，萬達將這些物業對外銷售，所產生的現金流再投入到萬達廣場中，形成“以售養租”的運營模式。
從中國的房地產行業來看，地產開發和商業運營分離，是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。
許多標桿房地產企業相繼提出輕資產戰略轉型，像萬科、綠城、保利、龍湖地產等等。萬達可以說是走在輕資產轉型最前列的“三好學生”，早在2015年就正式啟動了輕資產模式，當時與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司聯手，***建了20座萬達廣場，這標誌著萬達走向了輕重並舉的道路；2017年全面實施輕資產戰略；2018年將輕重資產分離，地產與商管集團各司其職。前面也提到過，正是在這壹年，萬達完成了商業地產公司的拆分。
伴隨著萬達地產開發和商業運營的業務分離，萬達的組織結構調整也在逐步實施。
首先，分拆出來的地產開發業務由新成立的萬達地產負責，業務覆蓋地產開發和物業服務，其中地產開發又分為商業項目和住宅項目兩大板塊。其次，完善商管集團各業務條線，建設業務四大中心：項目管理中心、招商中心、營銷策劃中心和運營中心，以及九大運營中心：東北、華北、西北、華東、華中、中南、西南、華南九大區域，各區域成立相應的運營管理公司；項目管理中心下則成立各地城市公司。
除了組織結構上的調整，在人事任命方面，萬達也是下了很大功夫。
2019年，距離萬達牽手騰訊、蘇寧、京東和融創四大戰略夥伴已經有壹年多的時間，此時，騰訊、蘇寧開始更深地介入萬達商管。來自騰訊的李朝暉、來自蘇寧易購的蔣勇成為萬達商管新任董事。這兩個戰略夥伴介入之後，萬達商管的董事構成包括董事長丁本錫，董事齊界、曲德君、王誌彬、李朝暉、蔣勇，還有獨立董事陳漢文、薛雲奎、劉紀鵬。
進入2020年之後，萬達商管經歷了四次高層“換血”。原董事長丁本錫請辭，由萬達商管原董事兼副總裁齊界接任董事長和總裁壹職。之後，萬達商管的副總裁梁飛建、高級總裁助理兼規劃中心總經理黃駕宙、首席總裁助理兼招商中心總經理王銳相繼離職，由曾任萬達集團總裁助理、萬達商業地產城市公司總經理的韓揚、華西運營中心總經理陳洪濤、萬達商管高級總裁助理章培玉分別接任。2月，萬達商管副總裁沈嘉穎離職，由商管集團高級總裁助理兼華北運營中心總經理孫亞洲接替。4月21日，原萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經理肖廣瑞接任齊界，轉任萬達商管執行總裁。
了解了萬達的輕資產轉型之路，以及萬達為此進行的組織再造手術之後，我們再來看萬達的輕重資產兩種模式，究竟是怎樣運作的呢？
前面我們也簡單介紹了壹下，那具體來看，“以售養租”的重資產模式就是萬達將自有資金和募集到的資金用來購買土地，自己開發建設城市綜合體，萬達廣場作為商業部分只租不售，所有權仍然在萬達手中，所獲得的租金收益和資產溢價壹部分用來歸還銀行的貸款利息，另壹部分歸自己所有，萬達廣場的租約和資產可以拿來抵押，貸款金額又投入到購買土地中，由於物業升值所產生的資產溢價部分還可以拿來進行私募融資、或者整體出售、或者剝離出來單獨上市；周邊配套的住宅、寫字樓和商業街對外銷售，所獲得的銷售收入用來歸還銀行貸款。
我們再來看萬達的輕資產模式，萬達與銀行、證券、基金等投資機構合作，開發萬達廣場的資金由投資機構承擔，萬達負責廣場的設計、建設、招商和運營，同時輸出萬達的品牌、管理、技術和資源等等，建成後，萬達廣場的所有權和增值收益歸投資機構所有，租金收益壹分為二，大部分歸投資機構，萬達每年從中獲取30%左右。
輕資產轉型以來，萬達商管的經營已經取得了比較顯著的成效。2018年底，萬達廣場已開業“輕資產”項目23個，2019年開業的43個萬達廣場中，有29個是輕資產項目，2020年計劃開業的50個萬達廣場中，37個是輕資產項目，在建的133個萬達廣場中，107個是輕資產項目。截至目前，萬達商管旗下開業的萬達廣場已經達到324個。
2019年萬達商管實現收入434.8億元，租金收入384.8億元，同比增長17.8%。其中，輕資產租金收入同比增長43.9%，萬達廣場出租率99.9%，租金收繳率100%。
前面我們說到萬達進行輕資產轉型，並且已經取得了壹定成效，那麽，萬達為什麽要轉型呢？以前的重資產模式難道不賺錢了嗎？
從整個行業來說，房地產的“黃金時期”已經過去了，以前看好的物業升值前景已經不復存在，並且，重資產模式已經難以適應當前的政策環境和市場形勢，靠單打獨鬥、統包統攬的粗放型運作模式來盈利更加困難，所以輕資產模式應運而生。
單從萬達自身來說，除了行業***有的各種壓力，上市融資也像壹座大山，時刻壓在萬達身上。為了拓寬融資渠道，萬達從2009年底就啟動A股上市之路，但2010年遇到房地產嚴格調控，先後出臺的“國十壹條”、“新國四條”等壹系列房地產調控政策，從需求和供給兩方面進行了全方位的收緊，包括首付比率、貸款利率、房地產開發用地、融資IPO等等。隨後幾年，雖有相對寬松的房地產政策相繼出臺，但總的來說還是處於政策緊縮周期之內，實際上是叫停了房地產企業的股權融資，轉型輕資產後，就可以不被劃入“房地產”板塊，從而避開政策風險。4年後，萬達因未按照上市規則報送預先披露材料而終止上市，隨後在香港上市，但上市首日就跌破發行價，之後股價壹直下跌，也是因為境外投資者並不看好萬達的重資產模式，在香港上市18個月後，萬達從香港退市，重回A股。
但從2015年受理申請後，直至今日仍未成功上市，最新的數據顯示，今年3月6日，萬達中止審查，之後是恢復審查還是終止，也讓我們拭目以待。
撰寫：謙啟咨詢團隊
編輯、排版、校對：小謙
主編：陳勇
出處：謙啟管理評論