未來三年，房價到底是上漲還是下降？

茅臺老總的詰問 [財識早報辣觀點“兩會”又成“雷秀場”·申紀蘭:上網要組織批準·公司的社會責任向何處去？財專題文化新政：文化治國？文過去的三十年，中國創造了經濟增長的奇跡，中國的財富... 中國房改十年，出現壹個怪現象，越調控，越漲價；而2010年的組合拳，把除了所謂的最後壹根救命稻草“房產稅”之外的所有政策用了個遍；各項政策悉數登場之後，除了打掉部分的消費預期外，收效甚微，房價和成交量雙雙高調上揚；很多普通市民感慨：不應該輕信牛刀的蠱惑，真的變成了“先下手為強，後下手遭殃了”；那麽房地產為何出現這麽多怪的現象？百病纏身，高燒不退的地產市場，問題的根源在什麽地方？ 正方： 未來三年，房價將在調控中持續上漲 首先，GDP增長率為經濟生活的中心，也是行政績效體系的核心；近三十年，伴隨著中國政治經濟改革的螺旋式上升，伴隨著全球產業分工和全球化產業轉移，中國的GDP增長保持在10%左右，取得了舉世矚目的成就；但是中國崛起是全球化的結果，是在沒有自我積累和科技創新的基礎上實現的，是全球合作創造了中國奇跡，中國在全球產業鏈中的位置是導致和理解中國經濟奇跡的關鍵。但是近十年，推動中國經濟強勁發展的三駕馬車“投資，出口，內需”中，出口紛繁復雜，內需已降3成不到，只有靠大量的投資基礎建設，才能拉動GDP保持在高速增長位上；特別是08年全球金融危機之後，國內的經營環境惡化，出口受阻，以地產業為代表的投資拉動型的基礎建設已經成為經濟增長唯壹的亮點； 而GDP增長率也成為衡量各級地方政府以及行政官員績效的核心標準；那麽地方政府以行政化推動基礎建設，推動房地產的迅猛增長就有了充分的動力；而且地產以及相關行業的發展已經占據GDP增長的很大壹部分份額，某些地區如果沒有地產業，GDP增長甚至可能是負的；這也是為什麽有人會說“房地產綁架了中國經濟”的原因； 在政府主導的追求GDP增長和大力發展基礎建設特別是地產的前提下，房地產市場肯定會迅猛發展，而價格也居高不下； 其次，財稅制度不改革，地方靠土地財政為主要收入的格局就不會改變，地方政府開發房地產的熱情就不會減弱；94年分稅制改革以後，地方財稅收入急劇降低，在98年房改之前，很多地方政府的財政狀況是非常惡化的，大部分入不敷出，吃財政飯的機關人員甚至工資都很難支付； 98年之後，隨著房改拉開帷幕，土地出讓金逐漸成為地方財政的生力軍；到目前為止，很多地方政府的財政要靠土地出讓金支撐，而且隨著國家大規模的基礎建設和房地產的開發，地方政府和地產商在交易平臺上也達成了默契，壹個個大大小小利益集團日益盤根錯節，力量強大；這種模式導致土地出讓金和拿地附加成本不斷飆升，房價自然也隨之上漲； 第三，98年房改政策有所偏差，把全體公民推向商品房市場，企圖用市場化解決房改的所有問題；房改之後，80%以上為商品房，20%為經適房、廉租屋和其他；也就是說，公民住房的需求基本上被商品房壟斷了；而經適房也經本上淪為利益集團的資源，政府對於廉租屋的投入很少，沒有建設熱情，適用群體狹小；當大量的改善和投資需求都湧向商品房市場時，房價自然上升； 第四、地產投機心理強，而且成為投資的少數幾個有效渠道之壹，大量資金和熱錢融入，炒高了地產價格；因為中國的整體經營環境惡化，出口受阻，國內很多資本找不到有效的投資渠道，所以大量的融入地產，溫州炒房團就是例證；另外國外的熱錢也不斷進入地產領域，國民因為焦慮也加入炒房和買房隊伍，變成了全民炒房；而且因為經濟發展飛速，通貨膨脹嚴重，物價高漲，貨幣貶值，地產已經成為有效低於通脹的途徑； 第五、08年至今的四萬億投資和09年10年天量信貸，貨幣超發；地產已經成為這些資金的蓄水池；大量的投資都到了央企國企手裏，而大部分資金都用來做基礎建設，特別是地產開發；這也是為什麽各地央企頻繁拿地，地王頻生的原因；所以房價會不斷上升；雖然78家央企將推出地產市場，但是過程很漫長；而且還有16家央企經營房地產，短期內不會有太大影響； 第六、中國城市化進程加快，每年1700萬人口城鎮化；基本需求和改善性需求強烈；而廉租屋市場基本上空白，無法緩解住房需求，租房市場和地產市場相互影響，租金價格不斷上漲；這些需求反應到地產市場就是地產市場火爆，價格上升； 第七、經過十年的孕育，地產企業羽翼豐滿，土地，資金，信貸充足，近三年主動調價的可能性極小； 那麽地產價格不斷上揚，特別是壹二線城市到達壹定的高度的時候，肯定有相當大的泡沫成分；本身地產價格的合理上升是和GDP增長呈對應曲線的，這也是經濟發展的必然結果；但是目前的價格是大大的超過GDP增長速度，對比人民群眾居民收入的增長率，和西方成熟市場的價格；我們的地產價格是虛高太多了，已經被吹成了壹個大大的泡泡；但是這個泡泡要不要破，怎麽破，什麽時候破，就是壹個大問題了；因為房地產行業的問題涉及到方方面面，目前的狀況危害也是深遠的； 第壹、吸納大量的社會資源和財富；地產行業本身不是什麽高科技行業，資源和財富吸納到這個行業，而且成本不斷上升，那麽實體經濟，產業升級，科技創新，創業就更無從談起；當年的馬化騰，馬雲們用50到100萬就開始了激情的創業；現在的年輕人有了這些錢，肯定激情的去投資地產了； 第二、由房地產以及相關基礎建設拉動的GDP增長不但沒有任何質量，而且不可重復，不長久，並且會進壹步的打擊內生力量；壹個健康的經濟體是應該大部分靠消費等內生力量拉動經濟增長，而我們已經變成畸形的投資拉動，建設拉動，地產拉動，長遠來講，經濟有崩盤的危險； 第三、環境汙染嚴重，城市變成垃圾圍城；每年產生的建築垃圾堆積如山，而且我們的建築物壽命也很低，只有35年左右，對財富也是大量的浪費； 第四、是社會動亂的誘因；住房本是民生範疇，因為價格的虛高導致大量的人買不起房，無法安居樂業，激化了社會矛盾，也可能成為社會動亂的誘因；也違背了執政黨的執政理念和宗旨； 面對房地產市場的種種迷局，國家也不斷在出臺政策經行調整；目前的難題是，不能壹下子戳破這個大泡泡，那對整個經濟的發展是致命的；但又不能讓它繼續吹大；所以國家出臺了很多組合拳，重點打擊投機分子和炒作資金； 那麽經濟要如何實現軟著陸，是壹個很大的課題；目前，地產像擊鼓傳花壹樣不斷往下，不斷有人來托盤；目前已經快到壹個臨界點了，那麽越晚進入的就是越大的受害者；現在是父母雙方，男女朋友兩個家庭，三代買個房子；等這部分真正的需求也買不起房子的時候，除了投機資金，就再也沒有人能夠接起如此龐大的盤，這個巨大的泡泡不用戳，就像長熟的青春痘壹樣，化膿脫落； 國家的各種政策，除了房產稅之外，基本上都用過了，其主要目的是為了打擊投機，也是打擊壹定的消費預期，其實打擊消費的預期的時候就已經宣告房價會繼續的上漲；果然，民眾的觀望隨著政策的失效報復性反彈； 那麽為什麽近三年地產還是會維持在壹個高位運行呢？ 第壹、房產政策，土地財政，追求GDP增長的根源沒有改變； 第二、國內經營環境持續惡化，十二五規劃裏沒有明確的改善政策，投資渠道不暢通，大量的資金還會流入地產領域； 第三、十二五規劃裏基礎建設還是作為重點發展的國策； 第四、保障房廉租屋雖然力度加大，但是遠遠緩解不了需求，估計三年後才真正對商品房市場有沖擊； 第五、利益集團已經形成強大的***同體，影響了國家很多決策； 第六、新任領導班子的政策要在2013年才會成型； 綜上所述，地產價位近期不會降，而且三四線城市上升的空間巨大；但是我能夠希望國家有效的治好地產的各種病，能夠實現軟著陸，如果貿然崩潰，經濟會立刻蕭條；但是最為普通公民，壹定不要成為最後接盤的那壹撥人，不然就真的死無葬身之地了。 反正： 易憲容：2011年中國房價將下跌20%不過分 近日，人民大學發布《中國宏觀經濟分析與預測報告》預測2011年中國房價將下跌20％。應該說這個觀點並不過分，但還是遭到了不少利益相關方和他們代言人的質疑，他們不但繼續唱高房價，還利用壹些媒體鼓吹房地產的二次調控將兵敗於通貨膨脹。 目前不管是官方還是學界，***識越來越多，普遍認為房地產市場投機炒作盛行，正在顛覆既有的社會基本核心價值，阻礙了整個社會經濟協調發展。今年房地產宏觀調控的國十條，就是中央看到問題後出臺的針對性政策，希望通過政策調整讓房地產重新回到它的基本功能居住，讓房價回歸理性。 那為何國十條出臺7－8個月了效果卻不大？要回答這個問題，有幾個方面要分析。壹是房地產是不動產，而且全國的房地產市場實際是被分割為無數個不同的市場。在這些不同的市場，房價的波動永遠是不相同的。因此，國十條出臺之後，各地房價的調整也不可能完全壹致。不過，從小範圍來看，壹些地方房價大幅調整早就開始。比如河北的燕郊、海南的海口等，其房價的大幅下跌早就開始。而且只要調控政策持續，房價壹旦開始下跌，想逆轉跌勢是不可能的。二是從全國各地整體的情況來看，當住房由銷售旺盛突然快速收縮時，即便某些地方的商家用各種手段讓房價仍僵持於高位，也只能推遲下跌的時間，很難改變跌勢。因為現在投機炒房的條件已變，炒作者只會出貨，決不會貿然在這時進入市場。三是國十條出臺之後，雖然新政強調房地產發展的宗旨要回歸居住消費，但該宗旨要通過各種具體政策壹條壹條來落實，但每壹條都會受到房地產既得利益集團的阻礙而被弱化。 舉個例子，取消非常時期的住房按揭貸款非常政策，在國十條中寫得很清楚，但目前僅對新進入者執行，對已進入者就沒有執行；還比如，住房稅收政策，國十條寫得也很清楚，要求通過房地產稅收政策來遏制房地產投機炒作，但目前仍無具體政策出臺。不過，為了打擊房地產投機炒作，香港近日出臺了嚴厲的房地產交易所得稅（即在現有房地產印花稅4.25％的基礎上，對6個月之內交易的住房加征15％印花稅，壹年之內交易的住房再加征10％印花稅，二年之內交易的住房再加征5％印花稅），該住房交易所得稅壹出臺，手起刀落，整個香港的房地產投機炒作就聞風喪膽，房價立即下跌。 當前內地房地產市場投機炒作比香港嚴重，有不少人只要能搞到錢就先搶上幾套、十幾套住房甚至更多（如此前曝光的上海浦東區的某副區長有住房幾十套，最近曝光的江蘇財政廳某貪官有住房七套等）。國內房地產投機炒作如此嚴重，問題不僅在於貪婪，而在於投機炒作住房不需要交多少稅甚至還能享受稅收優惠。如果不采取政策去除買房的賺錢效應，那要讓房地產市場回歸居住功能導向就太難了。 國內住房市場這個泡沫已經吹得夠大了，不能再任由既得利益者唱高房價繼續忽悠普通老百姓接盤了。在世界上找不到壹個房地產市場泡沫吹大之後不破滅的地區，也找不到壹個房地產泡沫破滅後，其國內金融及經濟不受害的國家。美國的金融危機根源是這樣，迪拜和愛爾蘭金融危機根源也是如此。而且泡沫沒吹破時往往很少有人承認它的嚴重程度，而壹旦吹破就無可挽回，這是房地產市場的內在規律。 面對這樣的經濟常識，面對房地產市場的困境，我想中央政府的政策已表明了態度，普通百姓應認清大勢：現在不會因通貨膨脹上升而中止房地產宏觀調控（其實房價飆升本身是目前通貨膨脹上升的根源之壹），而是要更堅定地貫徹執行中央政策打擊投機炒作。 (來源：財識網綜合 編輯：紫馨)