太原物業的現狀及存在的問題
來源：12319房產網 發布時間：2011-03-14 12:49:39 發表評論
物業管理是城市管理部分，是壹項關系民生的系統工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質和文明程度的具體體現，更是科學發展觀與政府執政能力的完美體現。它的優劣，直接反映著壹座城市人居環境狀況，影響著城市建設與房地產業的發展，也折射著壹座城市的管理水平，是城市居民和人民政府都十分關註的問題。從其壹誕生便成為廣大群眾關註的焦點，但由於市場機制不完善，企業經營者的短視行為等已成為消費者投訴的熱點之壹。在貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的背景下，在這樣壹個既是與百姓相關、又是熱點、同時又存在諸多不足的行業中，樹立科學發展觀，堅持用科學的發展觀為指導，促進其穩定、健康發展，不僅十分重要，而且十分迫切。
壹、我市物業管理工作的其本情況
我市的物業服務從九十年代後期起步，從無到有，從小到大，到十壹五末，我市的物業管理企業227家，從業人數達2.8萬人，各類物業管理項目986個，管理面積約6049.87萬平方米，主營業務收入2010年的6.75億元（占當年GDP的0.4%），其中住宅物業管理項目836個，約4999.28萬平方米；成立業主委員會72個。物業的發展為居民、機關、廠礦、學校、軍隊、醫院等各行各業提供了優質的服務，為太原的經濟、社會發展做出了貢獻，同時也為自身的生存創造了條件，取得了經濟社會效益雙贏。目前，市區物業管理行業發展勢頭良好，行業管理取得了顯著成效，主要表現在：壹是建立了投訴處理機制，物業管理市場化的機制正在形成；二是制定印發了住宅專項維修資金管理有關規定的通知，物業管理維修難的矛盾得以緩解；三是加大了對物業管理行業的指導與監督力度，物業管理企業的經營行為逐漸規範。
二、我市物業管理存在的問題及原因分析
（壹）相關配套政策相對滯後。
近幾年，國家連續出臺了《物權法》、《物業管理條例》等多部法規政策，而我市制定了《關於太原市住宅專項維修資金管理有關規定的通知》等文件，從實際情況而言，仍然有壹些實際工作缺乏政策依據，我市至今用於指導物業行業管理的基本法規現尚未出臺，使政府、職能部門、物業公司、業主之間的責、權、利不清，物業企業與業主之間常常出現矛盾和糾紛，而同處我省的大同等地市早已出臺了物業管理條例。特別是我市2005年出臺的物業服務收費辦法已經相對滯後，收費模式和收費標準已不適應市場發展需要，需要及時修改完善。同時政府缺乏對物業管理發展的扶持政策，影響了物業管理的健康發展。此外，前期物業管理、業主委員會建設、維修資金使用等方面的文件也需要進壹步完善。
（二）規範有效的物業管理運行機制尚未完全建立。
物業管理貫穿於房地產項目立項、規劃、建設、驗收、管理等各個環節，時間跨度大，涉及建管、規劃、環境保護、行政執法、園林、環衛、工商、物價、市政公用、公安、消防等多個部門及供水、供電、供氣、供暖等多個市政公用事業單位。由於物業管理前期介入、招投標、承接驗收等方面還沒有建立起規範有效的運行機制，物業管理和規劃、建設環節不能較好地銜接，導致了物業管理工作中發現的問題不能有效解決。在每年的12319熱線的物業投訴中，應由開發商承擔的責任認定為物業服務企業的責任占40%，應由市政公用部門負責解決的供水、供電、供氣、供暖方面的問題，認定為物業服務的範圍占40%；應由行政執法部門和業主大會決定解決的問題，如小區違章搭建、住房違規改裝修等也推給物業服務企業解決占10%；因物業管理服務不規範等原因引發的投訴占10%。因此光靠行業主管部門難以協調各方。
（三）區域供暖日益成為社會穩定的主要問題。
《條例》明確規定物業管理區域內，水、電、暖等單位應當向最終用戶收取有關費用。但是，目前我市很多小區用戶都未實行“壹戶壹表”的最終收費，而水、電、暖等單位只針對註冊的表（包括總表）服務，按總表的度量計費。因水、電的損耗和房屋空置出現差額部分的分攤，有些業主覺得分攤不合理而拒繳各種費用。物業企業處於業主與水、電、暖部門的夾縫之間，左右為難，有些物業公司就自行提高價格，最後導致對住戶停水、停電、停暖，從而引發矛盾升級。特別是我市現有46個物業企業承擔92個物業小區、581.29萬㎡的區域供暖。2008年，由於受煤炭價格上漲等因素的影響，按3.50元/㎡的收費標準，使供暖企業每供1m?暖氣虧損2?--3元左右。鴻辰小區、橋東小區等9個靠自備鍋爐供暖小區的老百姓先後7次集體上訪市政府，3次圍堵道路。我們積極配合市建管委協調各物業公司，通過及時發放供暖補貼解決了上訪問題。各物業公司也積極響應市政府號召，克服各種困難，按時保質送暖，確保老百姓度過了壹個溫暖的冬季。而今冬季供暖期已過，政府承諾給予物業企業冬季區域供暖補貼未足額到位，物業服務企業購買鍋爐用煤、維修設施設備等費用還未全部支付，很多企業已入不敷出，難以運作。