杭州樓市利空和利多的因素有哪些
第壹回合：人口
空頭：
1、中國人口未來呈減少趨勢：從數據上看，80後有2.28億，90後減少到1.74億，而00後就只剩1.46億，人越來越少。現在，買房的主力還是80後和90後，00後的家長大多都是7080後，等00後長大準備結婚的時候，哪家沒個2，3套供來挑選？而且放開計劃生育也沒能改變人口增速下滑的趨勢，所以需求減少是必然。
2、根據國家計生委預測，2030年中國總人口就將出現逆轉。隨著老人離去，遺留下來的房子越來越多，又不能大量拆除，人卻越來越少，供遠遠大於求，房價遲早要降。
未來，將會出現大量的空城。現在的老城區，遲早變成賣不出去也沒有人租的空城。
多軍：
1、中國正處在城鎮化進程中：中國目前城鎮化率只有57.35%，遠未達到發達國家85%以上的平均水平。
2、去年國家就下了任務，要求全國實現1個億的非戶籍人口轉為城市人口，在城市落戶，這是人為增加需求。在這個過程中，會有大量的農村人進城，變成城市戶籍，這就意味著，進城就要買房，因為戶籍變了，想回也回不去了。
3、老城區的改造，和新城區的建設，都會制造出大量的拆遷戶。目前的拆遷，更多的是進行貨幣化安置，而不是像過去那樣安排好回遷房。這些人拿到錢，壹定會想辦法買成房子，這也是壹波非常大的需求。
4、新的城市居民在解決自己的居住問題後，會想辦法改善居住環境，為自己買房，為父母買房養老，為子女買房，壹個家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以說是買來自住的。
因此，目前來看需求量依然很足。
壹回合結束
中立觀點：
在2018這壹語境中，多軍暫時領先壹籌。至少在近幾年，確實還有不少人造需求來支撐房地產。
從人口需求上來，2018年多軍占據優勢。
2
第二回合：調控
空頭：
1、調控絕對可以控制房價，甚至讓房價下跌，比如北京，已經連跌三個月，很多小區的二手房平均下滑超過10%。不是房價管不住，而是看想不想管。
2、現在大部分二三四線城市漲的歡，是因為國家實施去庫存政策，壹旦去庫存完畢，2018將會大洗牌。
3、現在房價確實太高，有發生金融問題的風險，所以ZF開始有了些新玩法，不再用老的套路。如果妳還用老的思路，來看房價，壹定會吃大虧。
4、房子的金融屬性將越來越弱：***有產權房，人才房，租賃用地，只租不賣，租售同權，這些最近出臺的壹系列政策，都是變相消弱房子的金融屬性，讓房子的內在價值減弱，目的已經非常的明顯。
5、房產稅：壹直有風聲出來，這對於樓市是壹大利空。
6、明年買房很大概率會遇到限賣，新房動輒5年不能變現，把妳的錢套死在裏面，遇到風險跑都跑不掉。
多軍：
1、房地產是支柱產業：2008年房價曾經遇到過嚴重下跌的危機，政府立刻就出臺了4萬億救市，房價應聲而漲，再創新高。
2、調控的謎底不是為了讓房價崩盤：調控是為了抑制房價過快上漲，從來沒說過是讓房價下跌，不大漲不大跌是最直觀的表態。
3、土地是地方收入的主要來源：因為賣地的收入，是地方主要的收入來源之壹，在土地財政沒有得到很好的解決之前，地價將很難降的下去。
現在就算再限地價，土地的價格相比於15年之前來說依然很高。面粉都那麽貴了，面包能便宜到哪去？房價根本降不下來。
4、調控短時間確實可以抑制房價的增長，但是壹旦限購放開，調控解除，長期被壓抑的需求就會立刻爆發，房價將會迎來報復性反彈。人為扭曲的供求關系，無異於飲鴆止渴。
5、樓市的不景氣會影響到經濟，經濟的不景氣會影響到民生，民生的問題會影響到社會穩定，所以樓市可以漲，可以穩，可以小跌，但不能崩。
6、限購期是買房的好機會：樓市壹直都是老壹套，3年壹輪循環，先上漲1年，再用2年消化泡沫，等房地產低迷到影響經濟了，再來壹輪刺激。從2002年來壹直都是如此，就像壹種輪回，現在回過頭看，每壹次的限購期都是上車的好機會。
二回合結束
中立觀點
空頭在這壹回合扳回壹局。
經驗主義並不能很好的解釋2017年的新套路，如租售同權，純租賃用地等玩法確實給未來造成了很多的變數。
尤其是2018買房會被限賣這壹點，相當於鎖死了未來5年以上的交易權，除非是自住，投資者肯定不會讓自己處於這麽久的不確定中。
從政策導向上來看，2018年空軍占據優勢。
3
第三回合：信貸（貸款利率）
空頭：
1、美聯儲加息：美聯儲加息周期至19年下半年，中國肯定是要跟的，壹旦中國加息，利率就會上升，利率的上升會大幅增加購房者負擔，減少購房需求，影響房價預期，直到最後讓房價下跌。
2、銀行上調房貸利率：銀行9折利率已基本全面消失，基準利率現在都不好找，超過150家銀行將首套房利率上調至10%到20%，甚至更有南京的部分銀行將利率上調到30%！
3.很明顯，目前國內在定向加息，也就是不加基準利率，只上調房貸利率。這才剛剛17年下半年，離19年還有2年時間，利率都已經飆升到這個樣子，等2018年肯定更恐怖。到時候房價漲幅還抵不上利率，誰還買房子？
4、M2再創新低：目前M2增速已經連續7個月下滑，6月份更是首度跌破10%，買房抵禦通貨膨脹壹說不攻自破。
2018年，把錢存在手裏，比放在樓市裏5年不能動風險要小的多，現如今支付寶的利率都超過4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，這個收益率絕對是可以了。
知道北上深的租金回報率是多少麽，全都不到2%。目前全國70個大中城市，租金回報率能超過4%的只有2個。
5、凡房貸利率升高，樓市必定降溫。
多軍：
1.加息什麽的都是紙老虎，現在的房貸利率，依然是20年來最低的！就算上調到30%，也不過6.37%。
看看2008年-2014年的利率吧，大多數時間都在6.37%以上，那個時候房價沒漲麽？不還是翻了好幾倍。
2.空頭總是說當年4萬億是因為天時地利任何，以後都不會再有了，然而：
再來看看當年4萬億的主要方向，看完妳就會明白，買房依舊是防止存款縮水的最佳選擇。
三回合結束
中立觀點
從利率角度來看，依然是空軍略勝壹籌。
單看2018年，利率折扣大幅提高，房價遇冷回調，是壹個大概率事件。
利率上不如17年有優勢，價格上不如19年有優勢，18年買房多少有些尷尬。
4
第四回合 ?土地 （供給）
多軍：
1、中國是世界上土地最稀缺的國家之壹。隨著人民生活水平的不斷提高，改善居住環境，增大居住面積是長期存在的需求。因此，目前開發的房子和土地的數量還遠遠不夠。
2、從供給側分析，國外人少地多，而中國是人多地少，所以不要期待中國的房子比外國便宜。
3、國家要守住18億畝耕地紅線，要保證糧食的產量，不可能無限制的擴張城市範圍。因此，那些人口大量流入的壹線城市，土地壹定是越來越稀缺的資源。
4、土地供給由國家控制，每年出讓多少面積ZF說了算，國家不可能壹次性讓大量的土地入市，不然的話會造成房價崩盤的危險，這也符合我們現在的表現，供地就像擠牙膏。
5、政府的土地政策很多都跟香港的很相似，當年香港實施8萬5公租房計劃，恰逢金融危機，房價壹路猛跌，引發了大規模的遊行。最後香港迫於壓力，停止了之前的8萬5造屋計劃，於是房價又開始上漲，越漲越高，人們反而沒有再出現過對立的聲音。
空頭：
1、中國不缺地，中國人口密度143人/平方公裏，世界排名第55。
中國城鎮人均居住面積已達到36.6㎡，位列世界第五。（註意，人均居住面積，和上面多軍的人均可居住面積，是兩個不同的概念）
2、中國除去山川河流外的宜居面積占全部面積的60%以上。
3、中國只有少數幾個城市土地稀缺，大部分城市都在去庫存，17年三四線只有漲價才能去庫存就是最好的證明。
4、未來，人口都將流向擁有更多工作機會和人才的壹線城市，農村和三四線城市會慢慢衰落，這些地方的房子會很難賣出去。
5、至於壹線城市，土地也不可能永遠漲，現在基本上賣地都是限價賣，更別說租賃用地了。8月23日，上海推出的4塊租賃用地，全都是黃金地段，而樓面價卻只有5000多/平。
6、土地財政模式正在改變，“輕租重售”完全被顛覆。
四回合結束
中立觀點
香港其實是壹個很好的前車之鑒，這壹回合多軍優勢明顯。
誰控制土地的供給，誰有話語權，說白了，房價漲跌是可以被控制的。
雖然正在出臺壹些改變的政策，比如增加供地，增加租賃用地。
但是政策從發布，到土地入市，到建成交付還需要很長的壹段時間，也需要市場的檢驗，檢驗效果到底如何，我們仍需保持謹慎的態度。
畢竟，廉租房、經濟適用房和限價房，都是當年曾經使用過的手段。然而，妳也看到了，現在的房價……
所以，從土地供給這個角度來看，2018多軍占據優勢。
5
第五回合 ?收入，房價，租金 ?
多軍：
1、中國租售比低，壹方面是因為房價漲的快，房價上來了，但租金還沒有跟上來。而且，中國的租賃市場不規範，沒有保障，可能會出現房東突然漲價等情況。
而在國外，相關的法律非常健全，比如租住後多少年不能趕人走，比如每年租金漲幅不能超過多少，等等，所以很大壹部分人願意租房。只要我國逐漸完善租賃相關的法律法規，相信願意租房的人會越來越多。
租房市場還有很大的空軍，租金壹定會上來的。
（下圖是世界各大城市買房租房情況情況）
另壹方面，中國是壹個相對傳統的社會，人們對故鄉感情有壹種特殊理解；而美國處於壹種遷移社會文化，人口處於高度流動。 所以，美國人喜歡租房，中國人喜歡買房，需求點不同，自然造成中國房價高，租金低，美國房價不高，但租金相對較高。
2、、雖然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明顯租房劃算。
但是，由於中國房價壹直上漲，導致了大多數人買房是為了財富增值，變相的擴大了購房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房價高的現象，租售比低，並不意味著房價就會崩盤。
3、、雖然政府現在實施租收同權的政策，但是想要上好學校都是要積分排隊的，租房的人都要排到後面了，根本不可能上好學校。
4、房價漲，收入也漲：中國人收入增長的很快，2016年開大會時就明確表示，2020年要實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻壹番，所以大家不要擔心房價會不會下跌。
空頭：
1、房價收入比過高，不吃不喝要36年才能買房。
國外頂級城市，如曼哈頓，東京，慕尼黑，按照城市均價和城市人口平均收入水平，基本10年就能買套房。
而深圳，按照平均收入來算，至少需要36年才能買得起房，按照當下的收入水平來說是無法支撐起這麽高的房價。
全國30個重點城市，20個房價收入比都超過10，說明現在的房價是絕對過高的。
（下圖中人均收入是半年的，不是全年的）
2、租金收入比過高，大多數人壹半的錢都要交房租。
根據報告統計，2017年6月全國50個城市中，超過70%的城市房租過高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市。
也就是說，北上深的大部分人，壹半的工資都要交房租，算上房租+日常開銷。房價遠高於租金，租金增速遠高於收入增速，當下的收入，如何支撐虛高的房價？
3、租售比過低，買房的錢用來租房可以租100年。
越是房價低的城市，租金的收益率就越高，越是房價高的城市，租售比就越低。
像廈門，買房子的錢完全可以租房子100年！
但是，美國等發達國家，人家房價也很高，甚至有些高過北上深，但是租金回報率都能超過3.5%，如下圖：
短時間的房價上漲，是金融屬性的影響，是信貸的推波助瀾，但是房價的長期穩定，還是要靠人們的收入來決定。畢竟，貸款貸的再多，買房買的再多，也是要通過收入，去還銀行錢的。
4、最近出臺的種種政策顯示，未來租住是會享受同樣待遇的，就像現在歐美國家壹樣，租房和買房，完全享受相同的待遇，都可以上同樣的公立學校。
5、當大家都願意多花錢去租房的時候，買房的人就少了，購房的需求也相應少了，房子也就不值錢了。
總之，國內這幾十個大中城市，尤其是北上廣，除了房價，租金和收入沒有壹個符合世界上頂級城市的水平，這必然是有風險的。
五回合結束
中立觀點
中立觀點：這壹回合，空軍明顯占優，有理有據，更讓人信服。
每每談到租售比，收入比，房價比等話題，多軍基本都是在防守，很難找出反擊的論據。而且不論多軍怎麽反駁，收入三流，租金二流，房價壹流是不爭的事實。
再者，2017年這壹波租賃市場，租售同權的推進，確實跟往常的小打小鬧不壹樣。