奧園爆雷：壹家千億房企的浮沈樣本
走鋼索的房企陸續踩空，這次輪到奧園
文 鄭慧 龐敏
編輯 劉建中
“躺平”，是外界給中國奧園 （3883.HK） 貼上的標簽。
其實，在確定無法歸還美元債之前，奧園掙紮了兩個月。其間，三大評級機構不斷下調其信用評級，各種負面消息與自救行動相互交織。但最終，兩筆本金合計6.88億美元的離岸債務到期，成為壓垮駱駝的最後壹根稻草。
奧園是壹家老牌房企，大本營位於廣東，是中國內地房地產企業前30強之壹。其***有三個上市主體，分別為中國奧園 （3883.HK） 、奧園 健康 （3662.HK） 和奧園美谷 （000615.SZ） 。
2021下半年以來，監管變化、頭部房企暴雷等因素帶來的市場端和融資端雙重收緊，讓更多地產公司陷入流動性困境。 危機已從“三道紅線”評價體系裏的紅橙檔，逐漸蔓延至黃檔，乃至綠檔企業。
財務看似 健康 的黃檔企業為何也爆雷？奧園是壹個典型樣本。外部環境極速惡化是不爭的事實，但奧園爆雷卻與自身虛弱脫不了幹系。
高速擴張的過程中，實力沒有跟上野心，讓奧園積累了諸多問題。其發展十分依賴外部融資，且高利率的非標融資占比較高，隱形負債問題突出。2020年踩錯行業節奏後，土儲又難以形成高質量現金回流。《 財經 十壹人》還發現，其2020年財報存在壹些疑點。
倘若地產市場沒有瞬間入冬，奧園的問題也會逐漸暴露。只是過程會更加溫和、隱蔽。
錢多多為何還不起債
單從財務數據來看，奧園似乎不應該這麽快倒下。
2021年中報顯示，奧園壹年內到期的有息債務約521.7億元，而賬面現金及等價物約683.2億元。扣除受限制資金159.6億元，仍剩余約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務。
這是很多房企面臨的***同問題：賬面上趴著數百億資金，卻還不了數十億的債。
《 財經 十壹人》綜合采訪發現，主要原因如下：
其壹，地產公司調表手段繁多。房企往往在年中、年末等關鍵節點，通過各種方式匯集資金，時點過了之後便將資金歸還，導致賬面資金虛高。
其二，預售資金監管整體趨嚴。房企回流到賬面的資金，能動用的部分並不多。
其三，上市公司披露的年報，是合並後的情況，而資金可能主要集中於子公司項目，真正可歸集到母公司用於還債的有限。
這些企業實際可調用的資金，遠不及賬面披露。
值得註意的是，奧園的賬面現金及等價物，占總資產約20%，這個比例，在前50房企中排名第壹，前50的均值約11.12%。（前50即克而瑞2021上半年銷售排行榜前50家的上市房企，下稱“前50房企”）。
這個數據從側面反映了，相較於自身體量而言，奧園其實存儲了更多的資金。但為何仍然無法還債？《 財經 十壹人》就此求教奧園，奧園稱目前無法回復。
雖然奧園危機是去年11月才暴露於大眾視野，但是其危機在2021上半年就已萌芽，自救行動也早已展開。
現金流量表顯示，2021上半年，奧園經營活動現金凈流入20億元，投資活動凈流入212億元，而籌資活動凈流出122億元。較往年變化明顯。
這幾個數字粗略勾勒出了奧園在2021上半年的整體情況：經營上努力回血，減少拿地；投資活動大幅減少，甚至可能在抽回資金；融資方面壓力巨大，融到的錢遠少於歸還的錢。
奧園某區域中層員工李曉（化名）告訴《 財經 十壹人》，集團資金緊張，早在2021年初就有端倪。最明顯的是，拿地標準越來越嚴格。2021年起，奧園在拿地、收並購上愈發謹慎，對項目開發周期、回款測算、現金流最大值等指標卡得十分嚴格，尤其重視現金流測算。
“原先我們報十塊地，總有壹兩塊有點兒眉目，報二三十塊，總能拿壹塊。但後來明顯感覺這個比例越來越低”，李曉說。他還提到，整個2021年，全公司都在拼命回款，打折力度較大，以價換量，銷售考核要求十分嚴格。
據《 財經 十壹人》粗略統計，奧園披露的土地儲備中，2020年度新增的項目數大約有100個，而2021上半年，僅新增了10多個項目。
奧園在融資側失血過多。前50房企中，有18家2021上半年融資活動現金為凈流出，奧園凈流出122億元，僅高於陽光城（-129億元）、富力地產（-188億元）、藍光發展（-233億元）、綠地控股（-370億元）和中國恒大（-374億元）。
經營側回血有限，奧園在投資側盡力挽救。2021上半年前50房企中，僅有5家公司的投資活動現金為凈流入。奧園凈流入212億元，遠高於排名第二的美的置業（112億元）。
進入下半年，恒大危機引發壹系列連鎖反應，消費市場和資本市場對房企負面信息十分敏感。“信心”變得愈發珍貴而又脆弱。 11月初，惠譽在壹份下調奧園信用評級的報告中指出，盡管奧園於2021年7月發行了18億元人民幣境內債券，並在10月進行了3.99億港元股票配售， 但是現在基本沒有資本市場融資渠道。
自身造血能力有限，外部又停止輸血，出售資產也需要時間，面對1月份到期的兩筆大額美元債，奧園掙紮了壹段時間，最後爆雷。上述兩筆美元債合計約44億元人民幣，分別於1月20日、1月23日到期。
“如果不是剛好今年1月份到期，而是再遲半年到壹年，奧園或許能挺過去。現在這個形勢之下，哪怕壹家相對優質的房企，遇上壹筆超大額債務到期，也未必過得去。”壹位私募基金地產投資人對《 財經 十壹人》評價。“當然，奧園自身底子差，肯定也是壹個問題”，他隨即又補充道。
體弱的黑馬
奧園踩錯了行業節奏，在頂部下行階段，仍然以收並購為主要手段，大舉擴張，且大量布局下沈市場和沈澱資金的舊改項目。
2015年，奧園合同銷售額152億元，排名68。2016年起，開始高速擴張。2019年，奧園終於迎來自己的高光時刻——銷售額破千億，進入前30強。
2016年之後，高周轉、高杠桿成為房地產行業的壹種普遍 遊戲 規則。多數房企借此高速擴張，奧園只是其中之壹。“全國大部分城市， 從2015年到2019年房價幾乎翻倍，如果在這個時候沒有相應的擴張，反而說明企業看不清大勢”。 上述投資人稱。
但到了2020年，政策收緊前夕，奧園還是沒有暫緩腳步，繼續激進擴張。
2020年度，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%，拿地支出達到450億元，超過預算350億元。從現金流來看，2020年度，奧園的投資活動現金凈流出425億元，融資活動現金凈流入476億元，這兩個指標的規模，在前50強房企中均排名第二。
發展這些項目，後續還陸續需要資金投入。而當年8月，監管層開始用“三道紅線”限制房企加杠桿；12月底，限制銀行業金融機構涉房貸款的“兩道紅線”發布，房企融資來源進壹步收緊。這些政策及後續引發的連鎖反應，改寫了房企舊有的 遊戲 規則。
融資收緊後，房企無法延續借新還舊的套路，更需倚重真實的經營活動。但奧園自身的造血能力相對較弱。惠譽在2020年10月的壹份報告中曾指出，奧園的業務對低線城市滲透較高，且與相同評級的房企相比，商業地產業務比重較大，更易受到行業下行風險的影響。
彼時，惠譽給奧園的評級為BB，與旭輝、龍光相同。奧園的合同銷售平均售價約為每平方米10,022元人民幣，低於同級房企13,500元~17,000元人民幣的水平。
綜合來看，奧園的土儲布局偏下沈，廣而不深。參考億翰智庫整理的2020上半年末數據，奧園在壹、二線城市的土儲建面占比約為37.6%，在三四線城市的土儲建面占比約為62.4%。（《 財經 十壹人》調整了部分二線城市分類）除了大本營廣東之外，在其他地區城市的深耕力度不足，奧園進駐的90余座城市中，有80多座城市土儲占比均不超過2%。
惠譽還提到，2020年，奧園商業地產產品占可售資源的23%。而與住宅地產相比，商業地產的去化率更低，也更容易受經濟周期的影響。
壹位內部人士告訴《 財經 十壹人》，奧園在三四五線城市拿了較多項目，商業項目質量不高，回款緩慢。另外，奧園旗下的縣域集團、文旅集團，在諸多小縣城拿了幾十個項目。雖然地價低，壓占資金不多，但仍然存在壹定的杠桿率，由於市場不佳、房貸下不來，這些項目後續銷售-回款周期較長。
另外，奧園近幾年大力推行舊改業務，項目數從2018年末的16個快速增長至2020年末的60多個。這些舊改項目主要集中在大灣區，質量高，毛利可期。但問題是，舊改周期長，前期需要沈澱資金，更無法在短期內給公司回血。其境內發債主體奧園集團的資料顯示，2020年末，舊改基金約占其少數股東權益的三分之壹，約為136億元。
上述奧園人士認為，奧園過去幾年發展得過於激進，但資金、管理、產品實力均還不夠強，沒跟上業務的快速擴張，內部出現諸多漏洞。
首先是組織架構的問題。2021年3月之前，奧園旗下分為地產、商業地產兩大集團。這兩大集團相對獨立，各自為戰，有如賽馬壹般妳追我趕，相互較勁。雖然賽馬機制有助於擴張，但兩套班子的設置，壹來使得人員結構復雜、冗余，增加溝通成本、降低運營效率，二來也增加了資金風險。“妳兩年翻了壹番，那我也得翻壹番，大家在拿地上變得非常激進，資金使用效率難免出現問題。”該人士稱。
其次是項目管理上的粗放。收並購是奧園賴以擴張的重要手段。但不重視市場可行性研究，前期研判粗放，使得奧園較容易在收並購項目上踩坑。
李曉的感受是，很多時候，市場研究部門的人沒能堅持自己的判斷和立場，而是不斷為投拓部門、區域負責人讓路。
有些項目從市場的角度來看不應該收購，但最後還是被拿下。甚至，為了配合將測算數值做得漂亮，市場部門預估的銷售周期可以從18個月改成14個月，售價可以從壹萬五改到壹萬七。“激進擴張的時候，房企多少都有這個問題。但20個項目有2、3個是這樣的，還能夠運轉下去，如果有10個項目都這樣，公司是背不動的。”李曉說。
另外，激進擴張的幾年裏，奧園不斷招兵買馬，但進來的人魚龍混雜。李曉感受到，同壹類型、級別的崗位，有些同事素質高，像開飛機的，但也有很多同事，連駕照都還沒拿到。更不用提混進來的投機分子，貪汙腐敗，項目本身賺不了錢，自己卻可以賺得盆滿缽滿。人員素質對不齊，導致很多時候，業務無法保持在統壹的較高水平。
隱形的債務
窟窿究竟有多大，不能只看賬面情況。水面之下，隱形的有息債務早就暗流湧動。而這些隱性債務，往往在出現問題時才會進入大眾視野。
比如，去年11月，奧園集團被曝出壹筆6590萬元的信托貸款違約。 這筆名為“申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃”的信托，是惠聚系列的壹個產品，於11月12日到期。系列中的另外3個產品，於當年12月到期。
這個資管計劃的底層資產，實際可能是奧園系公司之間的往來款項。
理由如下：公開信息顯示，惠聚2號主要用於“折價受讓供應商持有的對奧園集團並表公司的應收賬款債權”，由奧園集團提供連帶責任保證擔保。惠聚2號由珠海保稅區啟恒物流有限公司舉借，而奧園旗下的廣州弘凱置業有限公司，持有啟恒物流60%股權，也就是說，啟恒物流實際上也是由奧園控股的公司。
公開裁判文書顯示，2021年11月16日、2022年1月12日，申萬菱信對於奧園集團等相關主體，分別向法院申請了約2.07億元、0.96億元的非訴財產保全。
再比如，12月份，奧園理財產品爆雷時，其自行披露稱，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。
2020年初，曾有做空者發布報告，詳細分析了奧園的明股實債及自融問題。其在報告中指出，奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信托、保險以及投資公司構成。其中，廣州奧園股權投資基金管理有限公司是奧園子公司，涉嫌自融。而種種跡象表明，珠海鼎盛也與奧園存在關聯關系。
明股實債與自融，對房企來說是心照不宣的“秘密”。隨著房企不斷爆雷，這些曾經隱秘的操作逐漸暴露。
明股實債的主要隱患有兩點：其壹，負債率指標計算容易失真，影響對公司風險的判斷；其二，實際應該作為利息支出的財務費用，並不會體現在利潤表中，影響對企業真實盈利水平的判斷。
中國奧園少數股東權益占總股東權益比例約66%，在行業內屬於較高水平（前50均值約45%），而其少數股東損益占比，始終維持在20%以下。 壹直以來，都有人對此提出質疑。而奧園的解釋是，由於項目投入到結算會有2-3年周期，預計2020年將會有改善。但從數據來看，這個改善不太明顯。
花樣百出的融資方式，體現了奧園對於資金的渴求。奧園自身資金實力不強，發展高度依賴外部融資，且高利率的非標融資占比較高。 參考聯合資信的評級報告，2020年底，其境內發債主體奧園集團的信托及其他融資占比約為47%。過去幾年，奧園披露的平均融資成本在7.2%~7.5%，與同行相比偏高。2020年，億翰智庫監測的50家房企，平均融資成本約6.11%。
李曉對此感到無奈。 面對動輒13、14個點的非標融資利率，地產項目的運營就像走鋼索壹般，理想狀態下，凈利率可以達到5%~8%，但稍不留神，利潤就會被吃空，甚至虧本。 自有資金占比高，融資利率低的房企，潛在利潤率更高，經營上也就有了更多騰挪的空間。但對於底子薄，又高速擴張、渴求資金的房企而言，只有不斷提高周轉，壹個鍋蓋蓋五個，甚至十個鍋，才能提高自有資金的回報率，但風險也隨之疊加。
疑點重重的2020
《 財經 十壹人》發現，奧園身上還存在壹些疑點。
其壹，近兩年，這家公司依據賬面數據推算的回款金額，與綜合其他披露計算的結果相去甚遠。
壹般來說，將預收款項當期變動，與營業收入加總，可以得到當年預收款項的實際增加。對於地產公司來說，這個數值大致與當年的回款金額相近，會有壹定誤差，但差異不會過大。
從下表可以看出，2020年與2021上半年，綜合奧園權益銷售額與回款率，得出的回款金額，與報表數值推算的結果差異較大。
即便考慮到奧園在此期間處置了部分子公司，這個差異仍然讓人難以接受。以2020年為例，當年奧園出表公司合計約有75億元預收款，即便加上這75億元，仍有近300億元缺口（844-474-75=295）。
對於這個差異，有幾種可能的解釋方向：
壹是奧園的合同銷售額虛高。對房企而言，合同銷售額是壹張最直接、響亮的招牌。提高排名，甚至沖擊千億，意味著名聲、榮譽，也意味著更多的融資機會。2019年7月、2020年3月，中國奧園先後兩次遭到做空，做空者均對其銷售額的真實性提出質疑。
二是奧園的真實回款率或權益比例低於披露數據。
三是當前財務報表或許已不能準確反映奧園的整體情況。假設奧園披露的全部數據均真實可信，以2020年為例，奧園當年全口徑的回款金額約為1130億元，而其合並範圍內的推算回款金額約為474億元。也就是說，若不考慮權益比例，當年，奧園有高達656億元的回款均發生在表外。
2020年，奧園參與的合資項目數量從2019年的10個增至90個，為合資公司提供的擔保從2019年的80億元人民幣升至240億元人民幣。
前述奧園內部人士透露，有時候，明面上的負債減少，其實是轉嫁到了合作方，以合作方的名義貸款，公司為其提供相應擔保。受訪的投資人也指出，這是地產公司在降低表內負債時會采取的壹種操作。
這意味著，奧園的財務報表或許已不能準確反映其整體情況，其真實的負債規模也愈發成謎。
其二，奧園將多家子公司“處置”給了壹家可能存在關聯的公司。
2020年度，中國奧園毛利率下滑明顯，凈利率卻略有提升，主要得益於其非經營性損益。其中占大頭的，分別是18.4億元的匯兌損益，和12.28億元出售附屬公司的收益，兩者合計約占當年稅前凈利潤22.54%。
《 財經 十壹人》發現，當年中國奧園處置子公司的多個處置交易的對象為同壹家公司，而這家公司又與奧園存在千絲萬縷的關聯。
據年報披露，中國奧園2020年處置了50家附屬公司。這些公司之間存在控股關系，如果剔除掉被控股的公司，則剩余34家，其中有6家公司的處置沒有交易對價。我們將剩余的28家公司視為其當年出售的主要附屬公司。處置完這28家公司後，奧園仍然持有51%及以上股權的，有19家，占比近70%。
壹般來說，持股51%及以上，說明對這家公司具有控制權，需要考慮將其納入合並範圍，自然也不能算做出售附屬公司。但是，很多地產公司會以公司章程規定為由，說明自己不能“單獨控制”這家公司，從而實現附屬公司的“出表”，奧園這次也給出了同樣的理由。
然而，事實恐怕並非如此。從下表可以看出，壹家叫做“廣州晟益房地產有限公司”（以下簡稱“廣州晟益”）的接盤方，當年入股了奧園的十家附屬公司。彼時，廣州晟益成立不到壹年，其法定代表人吳鵬飛，正是珠海鼎盛的法定代表人。廣州奧晟投資有限公司，也成立於2020年，現已是中國奧園的全資子公司，其初始董事之壹也為吳鵬飛。
另外，《 財經 十壹人》並未查到其中三家公司的股權變更信息，不知其股權當年究竟出售給了誰。目前，這三家公司仍由奧園100%持股。
奧園集團的發債資料顯示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地產項目，奧園享有的權益仍為100%。
《 財經 十壹人》就上述疑點咨詢中國奧園，奧園稱暫不回復。
自救之路
爆雷之後，訴訟接踵而至。公開信息顯示，其境內地產業務運營主體奧園集團，目前已因三個案件成為被執行人，被執行總額金額合計約21.64億元。
貝殼研究院分析師潘浩指出，奧園與其他陷入危機的房企類似，在整個流動性系統中，先是壹個齒輪卡住了，由於缺乏信心的潤滑，故障又不斷傳導至其他聯動的齒輪，最後導致系統全面失效。
現在，奧園需要盤活這個系統。
在其官宣境外債務重組後，市場陸續有消息稱，山東某康養地產國企有意成為中國奧園控股股東，廣東粵海置地、越秀地產等公司也在考察中國奧園位於廣州、珠海地區的項目。截至目前，公司未公布重大實質性進展。
據智庫媒體REDD消息，市場傳聞的某康養地產國企，或為山東國欣頤養集團旗下的中垠地產。
奧園與中垠地產在2020年建立合作關系。奧園旗下的深圳市實業發展有限公司，持有中垠地產40%的股份。中垠持有濟南陽光壹佰房地產公司51%的股權，而濟南陽光100國際新城，是2020年新出現在奧園披露土儲中的項目。同年，奧園還新增了“濟南中垠廣場”、“濟南中垠禦苑”等項目。
幾位受訪者均表示，國企的決策流程壹般較為復雜，這筆潛在的戰投目前看來仍然存在不確定性。另外，與整體出售股權相比，出售單項資產可能更為高效。壹般來說，股權收購面臨更大風險，尤其是當公司信用出現了問題，金融機構、戰投方更需要全面、詳細盤查底層資產，摸清各種隱性債務。因此，他們往往更願意直接收購優質資產。
而目前，對於陷入危機的房企而言，出售資產也是個艱難的博弈。上述投資人提到，壹些收購方在談判時，會將折扣打得極低，甚至只是略高於這個項目的有息負債。比如，壹個可售20億元的項目，投入的10億元中，有7億元開發貸，那麽收購方會從8億元開始報價。而不想賤賣資產的房企，往往無法接受這樣的條件。
對於奧園來說，通過處置資產降負債，還可能面臨另壹重潛在壓力。惠譽指出，少數股東權益占比較低的房企，可以通過處置項目權益來降杠桿。而正如前文所說，奧園的少數股東權益占比較高，這降低了其財務靈活性。
無論如何，目前進入ICU的所有房企，都非常需要向外界釋放利好信息，以維系脆弱的信心，獲得喘息空間。
作者為《 財經 》產業研究中心研究員和實習生