深圳炒房這次搞大了
繼拼多多問世後，壹群假名媛將愛“拼”才會贏的時代，徹底暴露在了空氣中。
然而，真正讓這個以“拼”為名的時代完成進化的，是瘋狂的炒房客。
4月初，壹個名叫“深房理裝修隊003”的微博用戶，將102份的炒房材料公布在大眾眼前。
材料之精準，線索之詳實，徹底將壹個遊蕩在深圳豪宅上方的炒房客“深房理”擊倒在地，引來深圳市七個部門聯合調查。
深房理，原名李雪峰，是現居深圳的東北人。
自2009年在深圳買了第壹套房後，基本上只要兜裏有錢，李雪峰就壹門心思地對深圳房子實行買買買。
眼見收入越來越多，房子越來越多，李雪峰成了投機杠桿暴富的頭部玩家，他的“深圳夢”也拼湊得越來越大。
他悟了，決定做點什麽。
2015年，開通微博，李雪峰化身為壹個叫“深房理”的炒房哲學家。
與當年互聯網上最活躍的樓市專家壹樣，要開創某種可復制的成功之大道，講透什麽是：深圳、房子和道理。
對於壹個受惠於房價上漲的既得利益者來說，鼓吹房價永遠上漲、宣傳打工無用論，成為深房理的必修課。
課到底講得好不好，我們不得而知。
但由於精準踩在2015年前後房價瘋漲的時點，很多聽了深房理的話去買房的人，前仆後繼地做了他的門徒。
於是，深房理迅速躍升為壹個擁有145萬粉絲的“網紅”。
有人統計說，深房理付費談房的會員，就達到3000人以上；500人的群，還建了7個。
為了鞏固並吸納更多的門徒，深房理在去年11月舉辦了付費會員的線下見面會。
深房理為這場“千人人均千萬”的盛會而驕傲，那時，他的微博簽名也直接和富豪王健林的比肩：壹個億的小目標。
如今，回頭來看，據後來的曝光材料，“壹個億”也許真的只能算是小目標了。
深房理弄了個小程序，叫“房理”，裏面的內容很花哨，導致有人說，這哥兒們就像在造壹個金融中心。
但實際上，深房理的做法，可以就簡化成兩步。
第壹步，房產證券化。通俗點說，就是將房子作為資產，並切割成小份，賣給願意投資的人。
比如，深圳現在有套1000萬的房子，擁有三成首付資格的人，用300萬首付就可以拿下。但是，不是人人都能拿出這個數目。
聰明的深房理支招，那就拼吧。
壹人出首付不行，十人、二十人拼團不就容易了。 深房理很貼心地為會員提供了代持教程、招股書，文件還都具有法律制約力。
這樣壹來，哪怕妳只有15萬元，就可以認購5%的股權上車。妳15萬、他20萬，慢慢拼湊出300萬，深圳千萬豪宅中，妳就是“股東”之壹。
如果有人想退出股份，怎麽辦？如果有人想中途入股，又怎麽辦？
這難不倒深房理，他在小程序升級了新功能，被認購的部分份額可以進行自由交易，相當於把樓市玩成了股市的那壹套。
即便如此，深房理還覺得不夠刺激。
他展開了第二步操作——長投短貸——為此還專門取了壹個高大上的名字：帕累托值。
所謂帕累托值，本是由意大利經濟學家帕累托提出的壹個專業經濟術語，指有限的人力、物力、財力，通過資源配置，達到以最小的成本實現最大的效益。
到了熱衷專研經濟學的深房理那裏，他直接把帕累托的理論變現——鼓勵他的眾多信徒，將手上的閑錢，用高利息方式，短期放貸給需要投資的人。
這放在需要大量過橋資金來投資房產的信徒面前，簡直就是千載難逢的上車機會。不聽則已，壹聽，就著魔了。
但放在法律面前，哪怕變相達到“帕累托值最優”，深房理的做法便是非法集資。
類似的例子不勝枚舉，而上壹個將長投短貸玩得最溜的，要屬2008年美國金融危機的最大主角——雷曼兄弟。
房子，在深房理手裏，是壹束線圈。
他用非常嫻熟的手法，將人們，甚至是從來沒有見過面的人，綁在壹起。
這味道聞著就像下午三點，假名媛們圍在壹起拼成的下午茶—— 甜蜜但不可持久 。
總有壹天，有人因為線圈緊到呼吸困難，想松開線圈。
爭執拉扯之中，4月4日，102份炒房材料“啪”的壹聲，掉在地上。“金融鬼才”深房理因內訌被炸了出來，史無前例地驚動了七個部門聯合調查。
不過話說回來，近幾年，炒房客這種身份早就不新鮮。從上世紀末到本世紀初，壹群溫州人開著豪車、打著飛的，就已經把炒房鐵蹄踏遍山河。
即便到了今天，傳奇已刻進了 歷史 ， 但只要房價還在上漲，新的炒房幽靈就仍舊在遊蕩 。
別說深房理了，三五人合資買房多了去，判刑的也不少，比如北京南城房姐。
投機客無處不在，然而，這次深房理卻顯得格外特別，七個部門聯合出擊才能弄清楚他犯了什麽錯。
這是什麽概念？
此前，深圳出臺堪稱史上最嚴的“715政策”時，是八個部門聯合發布的，只比調查深房理的部門多壹個。
查，毋庸置疑。
4月份的這102份炒房材料，爆出了有大量經營貸違規流入樓市。
但就在去年，各地開始嚴查經營貸違規流入房市，並要求銀行自查。
其中，上海自查出來123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用於房地產市場。
北京排查發現2020年下半年以來，總***有3.4億元經營貸違規流入樓市，並已經啟動了對4家銀行的行政處罰歷程程序和調查取證工作。
深圳亦不例外，針對經營貸違規流入樓市問題，也自查了。
深圳銀保監局、中國人民銀行深圳市中心支行在3月18日通報的核查結果是：監管部門***對轄內中資商業銀行自去年以來審批的15.4萬筆、1771.73億元經營貸，進行了全面排查， 發現21筆、5180萬元的資金涉嫌違規 ，將提前收回。
也就是說，從自查來看，深圳違規貸款的比例是0.0292%。
經營貸又有什麽壞心思呢？國家願意承擔部分利息，貸款給疫情中經營困難的企業，渡過難關，它的出發點是好的。
但卻也搭建成了壹個套利空間。
500萬元的貸款，舉例來說，2020年以來，不少銀行的房抵經營貸利率最低降至3.8%，如果按經營貸循環操作貸20年計算，總***支付利息約為215萬元。
對比眼下的房貸利率，以5.6%計算，同樣的時間總***需支付利息約332萬元。
這麽算下來，相差近120萬元。
試想，怎麽能讓人不動歪腦筋？
而做到這壹切， 只需要花費壹筆中介費，但能省下壹百多萬，這筆買賣相信沒有誰算不清楚。
輔助這筆交易達成的中介，他們不負責正義，他們只把房產交易當作壹個項目。
其中涉及大量專業知識的操作，比如如果購房者名下沒有公司怎麽辦、如何繞過銀行監管等等……他們早準備好了壹套標準的流程，只差撥打妳的電話：“餵，您好，需要貸款嗎？”
經營貸的套利空間就這樣催生出了新的交易，導致這個原本服務於中小企業的普惠金融走樣，成為助長樓市非理性繁榮的替罪羊。
經營貸曲線型地流入樓市，並且屢禁不止，有人又說，銀行不貸不就完了嗎？
“沒辦法，上面有放貸的指標，內部有壞賬率卡著”，相比放款給那些朝不保夕、盈利遙遙無期的企業，借給那些買房的，可能還比較“安全”壹點。
某些銀行業務人員心裏其實比誰都門清。
在被舉報後沒幾天，深房理還在微博上寫道，“小朋友總有壹天要長大，要離開父母的庇護，去追求自己想要的幸福，但不影響相互的思念、幫助、與愛”。
這就像在埋怨： 我教給妳們致富之路，妳們卻傷透了我的心。
妳們是誰呢？
曾經跟著深房理炒房的蟹姐姐，也許算壹個。
微博名“7蟹姐姐”的江蘇魏靜，作為深房理曾經的門徒之壹。
她自己本沒有購房名額和足夠的首付資金，在深房理的教導下，壹度妄圖以小博大，靠炒房實現階級躍遷。
但悲劇往往在喜劇的最高潮時刻出現。
因為資金鏈的強度遠超自己的負荷能力，蟹姐姐的728萬房子，僅僅因為經營貸壹時收緊，就以6萬塊的差額，全線崩盤。
聽信了類似“賺錢了歸妳，有風險了歸深房理”話術的蟹姐姐，接受不了自己歷時8個月好不容易才搞到的深圳房產被凍結拍賣，與深房理打官司的壹幕還歷歷在目。
壹個敢教，壹個敢學， 仿佛是電影《大空頭》中，壹個收入微薄的脫衣舞女，在房產中介的慫恿下不斷加杠桿，壹口氣買了5套別墅，承擔了高達200%的債務違約風險。
倒了壹個蟹姐姐，還會有更多蟹哥哥。他們通過壹個人宣揚的某種“道理”，在深圳或其他城市買到了壹套價值十足的房子。
但當妳興高采烈地炫耀房子的時候，可能都忘了，本就脆弱的資金鏈條被各種新鮮套路玩得過度復雜，最後的結果就是，任何壹次蝴蝶的振翅，都可能卷起風暴，徹底扇垮杠桿資金。
那麽，如果不聽從路子野的套路、也不參與炒房的人，可以避免付出代價嗎？
在壹線城市擁有壹套房，是大多中國中產階層的夢想標配，也幾乎是他們對於自身奮鬥最高肯定，“只是，深圳的房還是別想了”。
本想放棄的王先生，中介給了他另壹個方案：深圳工作，惠州購房，還可以買套海景房。
惠州作為壹座臨深的城市，其房子的總價比深圳低，低好幾成。
近幾年，這座三線城市總是壹次壹次撩撥著幾十公裏外、在深圳工作生活的人們。
王先生心動了。他身邊有不少同事買了惠州，都說深惠壹體化，惠州樓市也會大有前途。
正是因為受到深圳購房需求外溢的灌溉，惠州房價與此同時也在瘋狂飆升。
這段時間，中介總隔三差五地給王先生發微信，說隨著深圳越來越嚴的調控，惠州很多樓盤已售空，再不下手就晚了。
陷入深圳周邊也會暴漲的焦慮中的王先生，他該買嗎？
不知道。
作者 | 何子維
編輯 | 譚保羅
新媒體編輯 | 閏然
排版 | 肖麗娟