現階段我國房地產存在哪些問題
壹、我國住房政策體系的現狀及其缺陷
住房政策體系是國家政策體系的重要分支。它是由住房供應、住房保障、住房金融、住房消費等多個子系統相互聯系、相互作用構成的綜合體。由於住房政策體系旨在通過深刻地揭示政策從產生到收效全過程中的規律,來指導住房政策的制定與執行,因而它對於房地產相關領域起著引導、協調和促進的功能。我國的住房政策體系形成較晚。1998年,我國住房體制改革正式拉開序幕,政府加強了對房地產市場、住房保障、住房供應結構等領域的宏觀調控,由此形成了真正意義上的住房政策體系。歷經10余年的探索與發展,我國住房政策體系的基本框架業已成型。總體上看,現行的住房政策體系與我國現階段的社會經濟發展水平是基本相適應的。但也應當看到,由於種種原因,我國現行住房政策體系尚存在著諸多缺陷與不足。如果不能正視這些缺陷與不足,我國房地產業的健康發展和居民的住房保障將會不可避免地受到影響。概括起來,我國現行住房政策體系主要存在如下缺陷:
(壹)目標不明確
1. 政策依據不明晰。政策作為壹種主觀性的活動是對客觀事物的反應,它必須以客觀事實為基礎。
在此意義上,我們說壹項政策的科學合理與否,在相當程度上取決於政策的制定者對該政策所賴以為憑的事實的認知程度。然而,我國政府在設計住房政策之前,往往未能充分認清現狀、明確目標就作出決定,因而導致政策效果的偏離。
2. 政策設計不周全。首先,過分強調房地產業在國民經濟中的支柱地位,忽視了其在社會發展中
的民生功能。事實上,住房作為壹種特殊商品,兼具經濟和社會保障雙重屬性。在當前國民收入普遍不高的情形下,突出住房的社會保障屬性,滿足人們的基本生活需求,才是發展經濟的前提和保證。其次,未將房地產二手市場正式納入調控範圍。近年來,房地產二手市場發展迅猛,已經成為房地產市場的壹股新生力量。但目前,國家專門針對房地產二手市場的調控政策尚付之闕如。
(二)體系不科學
1. 監督機制流於形式。住房政策體系作為壹個有機整體,囊括了眾多的具體政策。這些政策在執
行的過程中離不開監督機制的保駕護航。但是,我國住房政策體系的監督機制卻因流於形式而名存實亡。壹些地方政府出於私利,要麽誤解或曲解中央的政策,要麽幹脆采取不作為的方式妨礙政策的貫徹執行。此外,我國房地產市場的監管問題也較為突出,消費者在房地產交易中常常遭遇霸王條款,但卻苦於訴累。
2. 政策評估主體單壹。目前,我國住房政策的評估主體尚局限於政府機關,開發商和消費者並不
在列。事實上,開發商和消費者是房地產市場的參與者,對於房地產業的發展至關重要。因為開發商
的利益導向直接影響著住房供給和房屋價格,而消費者的購買欲望和對產品的滿意度間接影響著住房的價格機制。忽視或者有意將開發商和消費者排除於住房政策評估系統之外的做法,極大地削弱了住房政策評估的客觀性與科學性。
3. 產業政策不受重視。雖然產業政策不屬於政府宏觀調控的範疇,但其作為壹個中觀政策無疑是
宏、微觀政策的銜接點。縱觀我國住房政策體系,不難發現,政府部門和相關學者均極為重視住房的宏觀政策,至於住房的中觀政策則漠不關心,往往直接將產業政策的設計責任丟給市場或者開發商。這在壹定程度上增加了市場機制失控的風險。
(三)執行不到位
1. 政策連貫性不強。政策的連貫性是政策得以有效落實的前提與保障。不同時期的政策固然有所
差異,但是,政策銜接的緊密性與政策內容的連貫性卻不容忽視。否則,極易導致前後政策的自相矛盾或關聯政策間的沖突與抵牾,最終影響政策預期的實現。在我國的住房政策體系中,此類矛盾或沖突體現得較為明顯,如2003年中央人民銀行頒布的旨在給投資熱降溫的“121號文”尚未真正執行,便被後續制定的另壹政策所沖淡。
2. 政策執行力不夠。我國住房政策在執行力方面存在兩個突出問題:壹是居民的收入查詢機制還
不完善。現階段我國個人的收入申報還主要依靠居民的自覺性,這使得偷稅漏稅行為難以禁絕。二是房價走勢嚴重偏離國家調控。典型表現為2006、2007兩年房價壹飛沖天,剎不住車,為了平抑過高的房價,政府在房地產金融、住房保障等方面出臺多項政策,但收效寥寥,甚至壹度出現“國家壹調控,房價就上漲”的畸形現象。
(四)具體政策待改進
1. 住房保障政策不完善。(1)消費者滿意度不高。我國的政策性住房與普通商品房相比差距較
大,突出表現為選址較遠、交通不便、配套設施不齊全等。這種狀況難以滿足消費者的實際需求,消費者對之不甚滿意。( 2)公平性難以保障。我國住房保障制度起步較晚,基礎較弱。從目前開發總量看,政策性住房占有率仍然偏少,政策覆蓋面仍然狹小。此外,由於住房保障缺乏嚴格的資格審查制度,實踐中常常出現保障對象錯位現象,即真正住房困難的居民被排擠出中低收入人群,而另壹些高收入者卻搭便車,成為了住房補貼的受益者。由此,導致住房補貼政策公平性大打折扣。
2. 住房金融政策不完備。(1)貸款人資格審核機制不健全,誠信問題突出。目前,我國融資渠道單壹,房地產企業的開發資金和消費者的購房資金對銀行貸款依賴性較強。在競爭激烈的金融市場
中,為獲取更多的利息收入,壹些銀行不惜降低資格審核標準,拓展業務,致使不少誠信度低的企業和個人濫竽充數,蒙混過關,為日後的呆賬、壞賬埋下了禍根。(2)政策性住房的金融制度尚未形成。我國現行的政策性住房金融政策較為零散。政策之間的連接也不甚緊密,尚未上升到制度層面。( 3)銀行“窗口指導”薄弱。由於“‘水平’化的貨幣政策與‘階梯’式的區域經濟發展存在著壹定的矛盾”,加之,“商業銀行現行的信貸管理體制與央行現行的貨幣政策傳導機制不相適應”[ 1 ] ,使得銀行的“窗口指導”功能弱化。
3. 土地政策利弊參半。盡管從長遠的角度看,我國現行的土地政策對於節約土地,提高土地利用率,實現集約經營是大有裨益的,但實際上,現行土地政策也暗含了諸多弊端: (1)政府對土地的壟斷,僅為壹些地方官員不惜浪費土地,大肆修建形象工程來贏取政績提供了便利,而且為土地管理過程中的“權力尋租”提供了滋生的土壤。(2)我國土地資源相當稀缺,為了節約利用,政府長期實行土地緊縮性政策。雖然這種政策對於遏制開發商的囤積居奇行為發揮了積極的作用,但從地價與房價的現實關聯來看,這樣的政策必然會影響住房的供給量,助推房價的上漲。
二、我國住房政策體系缺陷的矯正
(壹)確立住房政策制定的科學機制雖然目前我國已經頒布了有關房地產的幾大關鍵性政策,並搭建起了住房政策體系的基本框架,但由於壹些政策工具、細分政策的缺失,我國住房政策在設計和執行的過程中暴露出了諸多問題。為了充實住房政策體系,政府應當充分利用政策工具,健全各項輔助制度:首先,要加強監督,保證各項政策下達的渠道通暢,督促地方政府將政策落到實處。同時,在房地產市場設立專業的監管系統,以維護市場秩序和消費者的合法權益。其次,要健全政策評估系統,將地方政府執行政策、宣傳政策的力度和群眾的反饋意見納入到政績考核中去,並豐富政策評估主體。再次,要重視產業政策的制定。房地產業較其他產業對政府的指引性要求更高。我國的宏觀調控政策雖然為房地產企業確定了發展方向,但究竟如何發展,對於大多數中小型企業來說仍然感到迷茫。這就需要政府進壹步出臺相關的產業政策引導企業的行為,以增強企業的競爭力。
(二)明確住房政策的目標
目標是政策制定的起點和關鍵。住房政策目標的多元化特點,決定了每壹個政策目標都應當在充
分了解政策環境,客觀分析市場形勢的基礎上最終確定。對此,應當註意以下幾點:首先,保證住房政
策目標與價值取向的統壹。促進房地產市場的平穩發展,以多層次的住房保障形式解決中低收入家庭的住房問題,不僅是我國目前住房政策的總體目標,而且也是政策實現的價值取向。因此,在各項具體政策的制定過程中,其子目標都不能逾越或者脫離這壹總體目標。就當前的實踐而言,“構建房地產二元結構政策機制是實現多元化政策目標的渠道,房地產二元結構政策機制的構建必須與房地產業政策目標多元化聯系起來,在政策機制與價值目標壹致的基礎上,實行多重政策的組合。”[ 2 ] P34其次,用全面的眼光看問題。房地產業涉及領域廣泛,產業內部的構成因子眾多,因此,在確立住房政策目標的過程中,必須堅持聯系、全面的眼光看問題。具體而言:壹是要在積極發展房地產業的同時突出住房保障的重要地位;二是要大力支持房地產二手市場的發展,健全各項機制,完善各項設施;三是在強調調整住房供應結構的同時,要通過政策宣傳的方式,引導購房者形成合理的消費結構。
(三)強化住房政策的執行力政府執行力的提高是政策得以落實的可靠保證。住房政策執行的好壞,不僅影響到房地產業發展前景,而且直接關系著老百姓的切身利益。因此,要高度重視住房政策的執行情況,著力加強住房政策的執行力:首先,要加快房地產業的立法工作,保障權利人的合法權益。立法機關應當盡快地出臺房地產相關法律,尤其是關涉公***住房的相關法律。假使正式法律的出臺條件尚不成熟,應當優先考慮頒布壹些具有法律效力的政策性條例,以立法的形式明確房地產業的各項因子和指標,進而規範房地產業的從業或管理行為,防止地方政府各行其是。其次,要增強政府的使命感和責任感。住房問題事關民生,政府應當將解決住房問題視為不可推卸的責任和義務。同時,要盡快建立住房政策執行的責任追究機制。對那些不作為或執行不到位的地方政府及其工作人員,要堅決給予懲戒。此外,還應當將政策執行情況列為地方政府政績考核的重要指標。
(四)完善各項具體政策
1. 重點發展保障性住房。政府應當發揮責任第壹人的作用,將住房保障政策落到實處,兼顧效率和
公平。(1)政府在自行建房的同時,應當鼓勵開發商投資經濟適用房和廉租房建設,增加保障性住房的供給量,以緩解供求緊張。(2)政府應當科學估算公***住房的預期需求量,合理地制定公***住房供應計劃,保證供需基本平衡。(3)政府應當設立專門的住房保障管理機構,監督政策的執行情況,並及時反饋群眾意見。(4)政府應當盡快出臺直管公房改革措施,解決歷史遺留問題。
2. 完善住房貨幣政策。(1)健全資格審核制度。銀行應當加強管理,嚴把資格關。對每壹個申請貸
款的個人或法人,都應當嚴格按照辦事流程,進行全面細致的審查。(2)加快金融配套改革,為政策性住房開辟融資渠道。如成立“住房儲蓄銀行”、“住房抵押貸款銀行”等向廣大中低收入居民提供貸款,成立“政府住宅融資管理委員會”、“住房貸款保險公司”等擔保或保險機構為住房金融機構發放住房貸款降低風險。[ 2 ] P34 (3)強化銀行的“窗口指導”功能。在此方面,首先,中央銀行應當將權力適當下放,給予地方分行更多的自主權,使其能夠根據本地區的經濟狀況調整貨幣政策。其次,要加強工作人員的專業技能培訓,確保貨幣政策傳導準確無誤。最後,要豐富窗口指導的手段,應當聯合多種信息傳媒,提高貨幣政策的透明度和公信度。
3. 適度調整土地政策。(1)調控土地供應。政府要認真把好土地準入關,使土地供應與本地區的經濟發展、生態環境相協調。房地產開發必須嚴格遵循國家的土地利用總體規劃和城市土地利用計劃,並與當地土地市場的運行狀況和變化趨勢相適應。就供應量而言,應適當提高居住用地在土地供應中的比例,尤其是要增加經濟適用住房和廉租房建設用地供應量。( 2)嚴格土地管理。政府要堅持以招標、掛牌、拍賣的形式有償有期限的出讓經營性用地,依法懲處因違規出讓、炒買炒賣土
地,肆意改變土地利用性質的行為,清理閑置土地,防止囤積居奇造成的地方性壟斷。( 3)實現地價與
房價相脫鉤。按照目前的計價方式,地價仍然是房價的重要組成部分,高昂的地價在助推房價的同時,也使買房者淪為真正的埋單人。要改變這種局面,政府應設法推動地產開發與房產開發相剝離,實現地產投入與產出的價值對等。同時將地價從房價中剝離,使得政府更易於對房產市場的結構進行調整和、房屋價格進行調控。