為啥商業地產越來越難做了？是因為電商沖擊的原因嗎？
現在行行都不是幾好做，爛鐵都掉價了，生意點會有幾好呢？如果隨便搞點垃圾都找到錢，到那時候才好做，房屋起得太多很多了，偏僻壹點都沒人住的。
我認為商業地產要分三塊來看，並不像題主所說，商業地產全部都越來越難做，也不是所有都受電商沖擊，下面我們具體來分析。
第壹種，傳統商業地產 ，百貨類的或者商業街類的，由於都可以在網上進行購買，價格甚至更便宜，收到的沖擊很大，越來越難做了。從2015年開始，電商對實體的沖擊越來越大。電商的優勢也很明顯，成本低，交易快，租金便宜，壹開始的沖擊性體現在壹二線城市，在大中型城市表現明顯，隨後也慢慢延續到了下面的三四線城市。現在走進商場，感受也很明顯，很多店都在打折，從壹開始的5% OFF到現在的50% OFF，可以說，電商大量蠶食了商業地產的空間。
第二種，不可替代型商業地產 ，諸如社區商業和餐飲類型的。這類盛業地產有強大的生命力，替代性比較差。社區商業重在便捷快速，網絡即時發達，時間上還是有差距。餐飲更是不可或缺，在大家註重吃的品質和享受的時代，前景很大。
第三種，線上和線下的融 合，開始註重互動和體驗的商業，也將引來新發展。比如小米京東淘寶也都在打造這類產品。
綜上所述，傳統商業確實受到了較大的電商沖擊，比較難做。餐飲等不可替代的產品還是有生命力的，線上和線下融合這壹塊，前景很大，是個趨勢，我認為會有壹些機會。
與從前的風光日子相比，國內很多商業地產覺得現在越來越難做，2019年3月，百盛在重慶的最後壹家門店關閉，同年4月，昆山百盛終止營業，12月，經營15年之久的煙臺百盛也正式關閉。除了百盛的關店潮以外，很多購物中心都面臨著招商困難、延期開業、運營無力等問題。
電商只是其中壹部分原因
很多人都說，商業地產難做是因為受到了電商的沖擊，由於近些年電商行業的迅速發展，人們的生活方式從原來的在商場逛街消費、吃飯看電影變成了在家“葛優躺”，買衣服上淘寶，買電子產品上京東，餓了就點外賣，不再像以前那樣結伴逛商場，壹待就是壹整天。但是，商業地產難做僅是因為電商嗎？根據國家統計局公布數據顯示，2019年全國網上零售額超過10萬億元，其中，實物用品消費達到8.5萬億元，占比超過85%，也就是說，電商的快速發展對零售百貨業的沖擊比較大，但是對於餐飲、休閑 娛樂 這樣的體驗式消費，購物中心依然是不可或缺。
房地產思維做商業地產帶來的困境
我國的商業地產是伴隨著房地產的快速崛起而發展起來的。各種大型的購物中心的建立，壹方面可以提高周邊房價，另壹方面也可以達成促進城市繁榮發展的政治目標。作為房地產開發的副產品，當前國內大部分購物中心的持有者都是房地產開發商，這些開發商們在房地產運營方面都是經驗豐富的大牛，但是，購物中心的經營方式和房地產開發大有不同，簡單的用房地產思維來做商業地產，勢必會撞到南墻，挑戰重重。
對於房地產行業來說，追求的就是短平快，快速開發項目，快速進入市場，有時候房子的地基還沒打好，房子就已經售罄，實現資金的快速回籠，再進入到下壹個項目中去。但是商業地產需要長期的經營維護，投資回報比較緩慢，需要持續穩定的運營，未來帶來長期穩定租金收益。如果將商業地產和房地產壹樣，賣掉商鋪，實現資金快速回籠，會出現很多問題，商鋪出售會擾亂經營的整體性，房企將無法掌控商鋪的招商情況，帶來經營混亂的結果。早年間萬達的購物中心就出售過商鋪，短期內收回大量資金，但是後續出現了各種問題，有不少業主將萬達告上法庭，最後萬達還是選擇將出售的商鋪收回統壹管理。
商業地產數量過多，同質化高
在中國，每年都有大量的購物中心開業，17年新開業的購物中心有504個，18年達到了533個，19年僅上半年開業的就有近200個，大量購物中心導致數量過於飽和，競爭壓力增大，在壹些大城市的商圈，購物中心更是鱗次櫛比，而且，這些購物中心之間，同質化嚴重，各個購物中心之間大同小異，消費者容易產生審美疲勞。
專業的運營團隊缺失
壹個購物中心的開業，從前期的定位規劃，招商開業，到後期的營銷推廣，運營維護，需要壹個專業的團隊來操作。但是，在實際過程中，很多購物中心的運營者前期沒有相關的商業地產的經驗，從壹開始就定位不準，埋下了失敗的種子，比如不少購物中心想打造成高端的奢侈品商場，但是過高的定位和周邊的消費需求並不相符，最後商場空置率太高，難以生存。還有的購物中心，前期缺少規劃，壹般情況下，運營團隊越早介入越有利於商場後期的開業運營，因為壹個商業體的建成，需要應對後期多種業態的組合，在前期做好建築的設計，在細節之處把握消費者的心理需求，會給後期的運營提供事半功倍的效果。
總而言之，壹個優秀的運營團隊是商業地產成功的重要因素，現在，也有很多輕資產公司，專門提供運營管理輸出，幫助壹些沒有相關經驗的地產公司運營維護商業地產。
消費需求的改變
隨著90後，00後步入 社會 以來，消費的主流人群開始發生變化，消費開始升級，發生結構性的變化，文化、體驗式的非物質消費比例不斷提高。根據相關報告顯示，近三年內，體量在5萬平方以上的購物中心中，零售業態占比整體呈下降趨勢，而餐飲、生活服務、親子體驗、文創等業態整體呈上升趨勢，年均增長率達到4%-5%。換句話說，如果購物中心不做改變適應消費的變化，那勢必會走向下坡路。但是，在創新的過程中，也是充滿著不確定性，而很多商業地產的操盤者，即使有創新的想法，但是也擔心最終失敗而不敢付諸實踐。
總結
總體來說，商業地產之所以會越來越難做，其原因是多樣化的，電商的沖擊只是其中的壹個影響因素。
很多商業地產脫離了實際。去年跟深圳市某公司合作壹點小項目，去了他們公司幾次。他們公司在南山區某大廈，租了整整壹層。私下打聽了壹下，乖乖龍的東，嚇了壹跳，租金才250元壹個平方。再加上這麽多員工，有的甚至高薪得厲害。私下在想，TNND，這該多賺錢才能維持的住呀！
寸土寸金不是說來玩的，這個例子算是市內，地段好。但是這種思路越來越被某些開發商學習了，甚至有的根本就不是開發商，充其量是壹個二手房東。他們把某些老工業區承包了，搞壹次裝修，換“高新園”“創業園”之類的名稱，於是就開始三五倍的要租金，在那些本來需要註入資金的公司身上大肆刮錢。
門面越來越多，隨便開發壹個樓盤就多出很多門面以及商業地產，這還不包括整個的開發商業城。中國就是這麽多人，假如原來開100家店可以供應的話，現在開出來1000家店，那就是很多生意無法維持。而更大的問題是，會很多家庭為了娶媳婦，買房子，不但祖宗三代的錢都拿出來了，而且後續每個月支付的費用不少，那麽這些人的消費就降到最低，根本無法去給商業增加利潤。從這壹方面說，應該算房產挖個坑給自己埋了。
問題是，現在這樣好像看起來，無藥可解。
專的人做專業的事，什麽錢都想掙，市場不認可！
商業地產，被電商電了壹下，有點措手不及，這倒是真的，但這已經是十多年前的事兒了，商業地產越來越難做，這不是電商的問題，而是整個行業，需要重新洗牌的問題，新時代下的商業地產，已經不是單獨的大型商業商場，而是多元化的，就猶如手機來臨之後，PC電腦也受到了沖擊，但是PC電腦不會消亡，因為他還有屬於自己的商業價值。
商業地產也壹樣，它應用的領域，越來越多，傳統的商業地產是指的，商鋪，底商，商場，寫字樓，商住公寓，大概就是這些，但是因為電商的出現，所有可以標準化的產品，都可以在網上進行，那未來發展的趨勢，壹定是個性化爆發的過程，壹定是體驗為王的過程，這是商業地產的未來，什麽樣的情況下，需要體驗，需要個性化，這些東西就變得比較零星，變得不可以抓到，變得集中化。
例如酒店行業，如果還是得抱著，旅行社就是他們的生命源頭的時候，就錯過了俱樂部，錯過了那些喜歡戶外的人，他們將是未來主導，比如說做寫字樓的人，還在想這些些大公司，標準化公司，那就不對了，個性化的培訓，壹定大行其道，還有就是大型商業場，還在想著賣服裝，賣東西，那妳肯定會落後，大型商業綜合體壹定是要考慮到體驗，體驗類項目的占比，比如看電影，兒童樂園，餐飲吃飯，場景化應用，這些才是未來，未來會有越來越多的專業運營團隊運營團隊，再加上資本的力量，也就是說，未來商業地產，可能會引入基金模式，讓資本和專業化團隊，相結合，最後產生出壹大批真正的有能力的商業項目，已經在所難免了。
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商業環境發生了變化，辦公環境也在變化，大家都可以在家裏辦公了，買商業的未來只會慢慢的，越來越不值錢。
對的
電商沖擊，肯定是原因之壹。但僅僅是之壹：
壹，商業地產發展太快，城市管理者沒有規劃，管理缺位，商業地產壹轟而上。比比皆是，形成了內圈。
二，商業地產是跨行業的學科，需地產人才、商業運營人才、營銷人才、 科技 人才等等，而商業地產發展太快，行業內人只能邊幹邊學，有些來不及學已被推到管理崗位。專業人才的嚴重缺乏是商業地產壹年不如壹年的主因。
原因還有很多，不是專業人士也不必都弄懂。總之，記住“壹鋪養三代”已成 歷史 ，“三代養壹鋪”已然來臨。