樓市回歸功能定位 業內稱短期降溫不可避免
在中國經濟結構中舉足輕重的房地產業，其角色正在發生微妙的變化。
5月9日，人民日報發表《開局首季問大勢》文章，邀請權威人士對中國經濟形勢進行分析。文章多處提及房地產，並表達出“不應通過加杠桿‘去庫存’”，以及“回歸到各自的功能定位”之意。
由於本身規模龐大，且涉及上下遊數十個行業，房地產被認為是宏觀經濟的重要壹環。尤其在經濟增速下滑之時，房地產往往被認為是“穩增長”的重要力量。分析人士指出，在當前經濟增速築底企穩之際，文章傳遞出解除房地產身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發生變化。
隨之而來的，未來對房地產市場的調控手段亦將出現調整，這涉及到中遠期的調控思路。但就短期而言，業內人士認為，降溫的動作不可避免。
角色之變
長期以來，房地產在我國國民經濟中的地位可謂舉足輕重。根據國家統計局的數據，2016年第壹季度，全國固定資產投資（不含農戶）85843億元，同比名義增長10.7%。同期，房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%。即便在房地產市場出現供大於求、投資增速下滑之時，後者所占比重仍然達到20.59%。
歷史數據顯示，在2014年之前，房地產投資增速常年高於同期的固定資產投資增速，最高時所占比重甚至達到30%。
除本行業外，房地產還可拉動上下遊等鋼鐵、水泥、化工、家具、家電等數十個行業的增長，同時還創造大量的就業崗位，被認為是名副其實的“支柱產業”。主流觀點認為，在今年壹季度宏觀經濟企穩回升的過程中，房地產市場的回暖起到了重要作用。
但在未來，這種角色可能發生轉變。
根據上述文章的說法，由於高杠桿帶來了壹定的泡沫風險，出於控制風險的考慮，“明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能簡單作為保增長的手段。”
具體而言，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化‘去庫存’，而不應通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”
之所以做出上述調整，在於這樣壹種判斷：“我國經濟運行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走勢。”且這種走勢“不是壹兩年就能過去的”。
嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“回歸到各自的功能定位”的說法，意味著要弱化房地產業在“穩增長”中的作用，給房地產“減負”，同時強化其民生屬性。他認為，這樣才會保持市場穩定，防止大起大落。
事實上，就長遠來看，房地產對宏觀經濟的拉動作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關系的逆轉，房地產業徹底告別以往的爆發式增長階段，並將進入以“去庫存”為主流的低速增長期，具體表現為，房地產開發投資、新開工、拿地、銷售等指標等增速整體下滑。
多家機構在報告中提到，今年全年，預計房地產開發投資增速不會越過10%的紅線，5%－6%的增速成為券商的主流觀點。相比之下，機構普遍認為，我國固定資產投資的增速不會降至個位數。
利好與利空
按照大多數業內人士的觀點，“回歸原本屬性”的角色定位，對於房地產業的長遠發展而言，無疑是利好消息。這意味著房地產業的“去功能化”，同時也將面臨壹個穩定的政策環境。
國土部壹位不願具名的專家向21世紀經濟報道記者表示，過去幾年來，房地產業面臨的政策環境陰晴不定，或強力托底，或重拳打壓。這在壹定程度上擾亂了市場信號，造成市場大幅波動，不利於行業的長遠健康發展。
實際上，宏觀經濟形勢的企穩，本身就已給樓市帶來利好。嚴躍進表示，當前宏觀經濟的“L”形，說明了經濟企穩局面形成，這會使得後續房地產市場的潛力繼續釋放。無論是鋼鐵建材等供應端，還是購房自住等需求端，都迎來壹個較好的改善機會。
按照上述文章的觀點，去庫存的要義在於“人的城鎮化”。未來“要加大戶籍制度改革力度，建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度”。從這個意義上，房地產面臨的利好仍是長遠的。
但上述國土資源部專家同時表示，很多地方政府仍然有著嚴重的土地財政傾向和“房地產依賴癥”，尤其在當前的經濟“換擋期”，這種依賴有增無減。根據其調研結果，受困於房地產市場低迷，2015年上半年，很多中西部城市的財政收入下降了20％-30%，這種情況直到年末市場升溫才有所改觀，但仍未恢復到以往的水平。
因此，“回歸到各自的功能定位”並非簡單的角色變化，在執行中需要經歷壹個長期的過程，短期的“陣痛”不可避免。
不僅如此，就此次文章的基調而言，短期來看，房地產業面臨的“利空”成分似乎更大。
對於文章中出現的“房地產泡沫”、“壹二線城市房地產價格上漲較快”、“高杠桿”等說法，業內人士認為，這明確了對於當下市場的壹種判斷——“局部過熱”。
基於這種判斷，“降溫”很可能成為房地產政策的壹種方向。今年3月以來，除上海、深圳、北京等壹線城市出手打壓樓市以外，蘇州、南京等熱點二線城市也出臺政策，對市場進行降溫。這兩個城市甚至祭出了“限價令”的手段。
21世紀經濟報道記者近期調研發現，在廈門等熱點二線城市，盡管開發商成為市場升溫的受益者，但也普遍存在“樓市過熱會招致政策打壓”的擔心。同樣地，在北京對通州區的商住項目實施限購之後，該項限購擴大至其他區域的預期亦十分強烈。
有觀點認為，未來壹段時間，若樓市繼續升溫，不排除熱點城市在金融杠桿的運用上繼續收緊，具體表現為對部分城市提高首付比例、貸款利率、打擊首付貸，等等。這對於廣大壹二線城市而言，並非利好消息。
（以上回答發布於2016-05-11，當前相關購房政策請以實際為準）
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