北京樓市回暖
京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議, 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每壹個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買壹套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問: 京總好！我們家庭稅後年收入70萬，手頭暫無現金，現有通州兩套房，分別為運河銘著2居（我父親名下，購置成本360萬左右，2021年過的戶，剩商業貸款130萬）和京貿家園1居（我們夫妻名下，2018年8月290萬購買，剩公積金貸款110萬）。目前，我在通州上班，愛人在玉淵潭上班，計劃今年要娃，後續考慮東西城上學，要離我愛人近，我接受1小時左右通勤。現提問如下：
1、我們是否應該繼續持有以上2套房？等五六年後再進城置換學區房？
2、還是近期就著手準備置換壹套城區的小戶型學區房（今年可存款30萬、明年存款80萬，實在不夠可先拆借）？
3、如果置換，我們應該什麽時候置換？置換哪裏？置換哪壹套？（2套房各有優點，運河銘著在M101商務園站邊上，京貿家園在副中心核心地段以及120萬公積金貸款優惠）。
A:回答: 您好,感謝信任;您們現在還沒有小孩,沒必要提前買入學區房,現在政策壹年壹個變化,提前買就會面臨政策的不確定性,建議等孩子臨近上學時在考慮學區房,通州您這兩套房屬於中等偏上還可,北京的置換成本比較高,壹般置換的盤和持有的相差不大,不建議壹賣壹買,如果還有房票,又有資金收入也可,可以擴大倉位增加面積.
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Q:提問: 妳好，京總，學習了您星球內精選的文章內容醍醐灌頂。想向您咨詢購房建議，目前資金有限，首套首貸首付款160萬左右，在海澱五棵松上班，因為中意的地段都夠不到
考慮到孩子上學和居住便利性，以後還是想在海澱或者亦莊買房，看到了西紅門橡樹灣兩居室剛需的房，買了也不打算入住，考慮先上車，後續再置換到心意的地方，不知保值增值性如何，好像離地鐵有點遠，不知這麽做是否可行？另外父母有壹套大興狼垡的房產，感覺這個房價也跑不贏大盤，沒什麽可發展性，不知我這麽理解對不對？期待您的回復！
A:回答: 您好,感謝信任!1、西紅門橡樹灣這個位置過於偏了,距離大興新城還有壹段距離;未來也是壹個偏通勤的地段,您不如看看西紅門、棗園的二手次新,西紅門是大興這條線的龍頭板塊,有持有的價值,後期補漲的機會比較大,
2、狼垡屬於偏冷門的板塊,沒有規劃的利好,從資產配置的角度建議等市場外溢時可以考慮出掉,您的購房資金不多,可以把狼垡房子變現之後合並為壹套買壹套優質的房產吃幾輪行情,加上自己的收入幾年之後可以再次置換;
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Q:提問: 京總您好。我看很多問答裏面都提到了加桿杠，比如：首付400，加桿杠500-700，總價到1000。類似這樣。
我想請問壹下關於加桿杠是怎麽操作。
目前戶口在北京，人在外地工作，北京無房，考慮到後期小孩回京讀高中，打算買房。目前我們在外地置有兩套房，還有商貸100萬。壹套市值至少600萬，壹套400萬。
手頭現金約有350萬。年收入扣除教育日常支出等外，有50-70萬節余。北京買房主要是考慮保值及後期居住。目前沒想好買多少價位的房子。
想先請問怎麽加桿杠，感覺即使桿杠加上去這麽多，後期還貸不會有壓力嗎，不知道壹般是什麽思路。謝謝！
A:回答: 妳好，感謝信任！1:您的負債比較少,首先要抓杠桿，杠桿非常重要，如果妳完全沒有貸款，或者貸款很低,您的回報率很低，有了杠桿回報率可以FB
我建議妳拋售外地壹套房產，有壹套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。
中長期看外地的流動性和升值性沒有北京好，妳變現之後獲得的現金以杠桿的方式操作在北京繼續買入.
外地的房子出完加上現金大概能到800這個樣子,可以加400左右的杠桿.在北京買房投資很簡單,放棄炒作的概念性區域,選擇核心地段熱門區域的優質盤即可,投資是看好趨勢堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，
只要有收益,後面就有機會繼續建倉!這個是我壹直的理念;星球內所有的問答和文章並不只是教大家如何投資房產,更多的是教大家成為壹名職業的投資人,讓自己手中的貨幣利益最大化.
2、關於如何加杠桿請給我發私信,備註杠桿.
建議認真閱讀星球置頂的文章 《不懂杠桿,就無法進階》 祝壹切順利,有問題再向我提問
Q:提問： 京總晚上好，今天剛加入，看了妳置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地壹說，今年FS後有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答： 妳好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，妳認真觀察壹下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還壹直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麽強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果妳這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我壹般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手
建議認真閱讀星球精華欄的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》 祝壹切順利！
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03#北京樓市價值正在沙化
04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
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07#不懂杠桿，就無法進階
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