英飛拓還能漲回60元嗎
英飛拓還能漲回60元
1英飛拓3600萬元收購恐血本無歸
2012年2月，深圳市規劃和國土資源委員會坪山管理局（以下簡稱坪山管理局）針對壹處已經荒廢十年的工業用地發出公函，限其於2012年8月開工、2013年2月完工，逾期將無償收回。經查，該宗地塊由英飛拓（002528）在2011年7月剛剛購入，使用超募資金3666.19萬元。
為何收入囊中僅8個月的土地就面臨被收回的風險？經中國證券報記者進壹步查實，英飛拓在購買該宗土地時不僅隱瞞了地塊2008年即被認定為閑置土地的情況，且隱瞞了土地存在涉嫌司法糾紛、以及被抵押的信息。
土地收回風險高懸
壹片荒廢的土地上，野蠻生長著兩米多高的雜草，與附近鱗次櫛比的現代化廠房形成強烈反差。當中國證券報記者來到英飛拓所擁有的位於坪山新區的G12203-0005號地塊處時，並沒有見到熱鬧的建設場面。
2011年7月，英飛拓使用超募資金3666.19萬元收購了深圳市園新紡織有限公司（以下簡稱園新紡織）100％股權，以及其名下G12203-0005號土地的使用權，土地使用性質為工業用地，使用年限從2002年1月至2052年1月。公司稱，收購園新紡織主要目的在於其名下的土地，考慮到公司未來幾年的發展趨勢，土地的購入將緩解業務擴大後的用地需求。
然而，中國證券報記者得到的壹份由坪山管理局提供的在2012年2月11日簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同書》補充協議書（補1）卻顯示，英飛拓購買的這宗土地存在著若未來5個月內不開工就被無償收回的風險。
《補充協議》顯示，園新紡織應於2012年8月10日前按規定完善有關手續並按批準的施工設計圖動土施工，並於2013年2月10日前竣工，否則該宗土地將被坪山管理局收回土地使用權。
據調查，該宗地塊最早的主人是廣東省增城萬利房地產開發公司，1993年該公司與坪山鎮竹坑村簽訂非法土地買賣合同，後來根據深圳市中級人民法院認定的非法買地費用及利息，折返土地24407.3平方米。園新紡織通過承接增城萬利公司土地遺留問題的全部債權債務的方式，獲得了該宗地的使用權。但由於園新紡織壹直無力對土地進行開發利用，該宗地塊早在2008年即被管理部門認定為閑置土地。截至2010年6月18日，園新紡織拖欠土地閑置費本金298.67萬元、滯納金595.85萬元。當年7月，園新紡織繳納拖欠的本金之後，管理部門明確了開工和竣工期限，即2011年7月19日之前開工，2012年7月19日之前竣工。
然而，園新紡織顯然未能遵循管理部門的開工期限約定，2011年11月，園新紡織找到坪山管理局希望再次辦理延期。“考慮到企業的實際情況，局長辦公會審定同意延長半年。”坪山管理局土地利用科工作人員表示。至此，前述地塊的開工和竣工最後時限最終被確定為2012年8月10日和2013年2月10日。
如今，距離開工期限只剩4個多月時間，英飛拓的開發建設仍然沒有具體進展。英飛拓代理董秘華元柳表示，公司正在積極推進該宗地的開發，不過由於涉及廠房設計、環評等許多流程性問題，何時開工、何時竣工無法預測。
實際上，該宗地遲遲難以開工還有著更深層次的“內情”。坪山管理局向中國證券報提供了壹份《關於園新紡織G12203-0005號宗地相關情況的復函》，“根據用地單位（園新紡織）提供的材料，G12203-0005號宗地是由於其股東內部和投資商分歧意見較大而進入司法程序，導致其不能及時開發建設”。這個事實顯然與英飛拓收購公告中“無任何糾紛”的表述大相徑庭。
當中國證券報記者問及這宗自2002年就獲得土地使用權、並已閑置10年的土地是否還有延期建設的可能時，坪山管理局的壹位官員強調：“以管理部門的態度，此次延期已經是政策的極限了，基本上沒有進壹步延期的可能。園新紡織已經與我們簽署了協議，如果未按期開工和竣工，土地使用權將收回，沒有任何補償。”
交易價格虛高
由於在交易過程中，土地使用權壹直屬於園新紡織，坪山管理局的工作人員並不知道該公司股權已經被英飛拓收購，也不知道該宗土地已歸到英飛拓名下。不過，當聽到以G12203-0005號宗地為主要資產的園新紡織的交易價格為3666.19萬元時，壹位官員十分驚訝：“3000多萬？外地公司買的吧？”當得知是壹家深圳當地上市公司時，他楞了壹下，不解地搖了搖頭。
英飛拓支付款項扣除園新紡織凈資產1227萬元，實際購買工業用地的金額約為2439萬元。對於定價的依據，英飛拓表示，“參考近期深圳市規劃和國土資源委員會公布的鄰近地區其他工業用地地塊G13115-****招拍掛交易價格，交易的價格相比招拍掛溢價大約30％，與該工業區其他二手工業用地轉讓價格相比，交易價格是公允的。”
通過查詢深圳市招拍掛信息，2011年深圳掛牌的以“G13115”為開頭的土地***有兩項：G13115-0106、G13115-0105，地點均位於坪山新區聚龍山地區，時間為2011年4月12日。這兩塊土地每平方米（按照建築面積計算）成交價分別為370.49元、365.19元，加權平均為367.58元/平方米。
英飛拓此次收購工業用地建築面積***計4.88萬平方米，折合每平方米成交價達到了499.65元，相比於“G13115”地塊的加權均價溢價35.93％。該價格是否公允呢？
據坪山管理局工作人員透露，由於需求不旺，近兩年的招拍掛基本是以摘牌形式出讓，即無人參與競拍直接按照底價成交，工業用地使用權約300元/平方米。顯然，英飛拓選取的對比標準——“G13115”地塊的成交價本已高出平均水平，在此基礎上再上浮35％的購地成本顯然偏離了公允範圍。
在英飛拓發布收購公告的前幾日，2011年7月8日深圳市規劃和國土資源委員會披露了28項招拍掛記錄，地塊全部屬於龍崗區的工業或倉儲用地。以出讓的G10401-0673號工業用地為例（位於龍崗區坪地街道），建築面積7.03萬平方米，成交價1855.72萬元，平均價格為264.09元/平方米。
需要特別指出的是，英飛拓收購的該地塊距離其位於觀瀾新區的辦公地點並不近，開車需要大約40分鐘，而彼時深圳掛牌的工業用地並不少。在可以用更低的價格買到更大面積的土地時，英飛拓為何偏偏選擇通過繁瑣的股權轉讓方式，用高價買來壹塊使用年限少了10年的工業用地？
對此，華元柳的解釋是，在收購之前，英飛拓查看過許多工業區，但並沒有找到合適的工業用地，“在公司附近當時沒有出讓的土地，對比後選擇了購買園新紡織的土地。”
地塊2010年已被抵押
根據中國證券報記者進壹步調查，英飛拓高價買來的土地所存在的問題還不僅僅是短期內將被無償收回的風險，其產權似乎也並不如公司公告所稱的那般“清晰、合法、有效”。
英飛拓公告顯示，園新紡織名下的G12203-0005號宗地已經獲得房地產證書，編號為：深房地字第6000428625號。深圳市規劃和國土資源委員會網站顯示，這塊房地產證編號為“第6000428625號”的土地使用權已經被進行了抵押，抵押單位：深圳市園新紡織有限公司，抵押權人：農業銀行深圳龍崗支行，核準日期為2010年7月28日。
深圳市規劃和國土資源委員會秘書處工作人員表示，網站顯示的信息是實時更新的，也就是說，自2010年7月末至今，該土地使用權始終處於抵押狀態。農行深圳龍崗支行工作人員同樣證實，園新紡織因擔保協議用土地使用權作了抵押，該公司股權變更並不需要獲得銀行的同意，不過壹旦擔保債務發生違約，龍崗支行將享有優先受償的權力。
法律人士表示，土地使用權抵押後，土地使用者可繼續對土地進行處分、占有、收益，但是如果債務不能履行，抵押權人可以依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權將發生轉移。對於這種有可能導致權屬轉移的風險，上市公司應該在收購公告中加以說明。壹位銀行業人士指出，雖然英飛拓收購被抵押的土地使用權沒有法律障礙，不過權益的有效性卻有很大問題。在債務或擔保關系沒有解除之前，壹旦發生糾紛，英飛拓在該宗地上所開發和建設的廠房，都可能被壹並納入債務清算的範疇，潛在的風險不能不予以重視。
然而，對於這壹連串的風險，英飛拓在公告中卻只字未提。公司工作人員則表示，收購園新紡織的交易是由原董秘劉愷祥進行運作的，如今劉愷祥已經離職，不清楚具體細節。