松島新城的地產項目
這個建設項目的名稱叫“松島新城”（New Songdo City），它將建設在韓國首都首爾以西35英裏的仁川港附近黃海中的1，500英畝人造陸地上。在五年前，這個項目僅僅存在於圖紙上。韓國說，當“松島新城”在2015年建成時，這片具有戰略意義的土地，將是世界通往東北亞的大門。 “松島新城”被稱為歷史上最大的私人房地產開發項目。這是韓國對上海和迪拜見的回應。這是壹個自由經濟區。它將有8萬套房間、5，000萬平方英尺的辦公樓和1，000萬平方英尺的零售空間。
從世界各地引進特色建築——包括紐約的“中央公園”（Central Park）和威尼斯的運河，使用英語為通用語言，並且在門口掛壹個標誌：“營業”（Open for business.）。打造壹個人工島嶼，其大小與倫敦的“漢普斯德特希思公園”（Hampstead Heath）類似。在島上安排現代化的學校、醫院、公寓、辦公樓和高級文化設施。
這僅是介紹了“松島新城”的雄心壯誌的壹些閃光的表面。這個城市的目標是完全杜絕現代都市生活產生的各種問題。比如說，亞洲的許多商業都市都受到環境損壞、勞動力受教育程度低和缺少可能空間等問題的困擾。“松島新城”將從零開始，建設成為在各個方面都滿足世界級城市要求的城市，它將有清潔的空氣，並且提供現在沒有的最優越的生活質量。
在最好的時代嘗試這樣壹個項目，都將是壹次風險投資，更不用說處於從上個世紀七十年代以來，亞洲最嚴重的經濟危機中。將這個項目交給壹個在很大程度上未經考驗的美國公司，並且用回收的房地產利潤來為它籌措資金，聽起來像壹個愚蠢的行為。然而，這種事發生在韓國，並且，非常奇怪，它正在進行。
松島新城“的40個百分點的面積是專門安排的”綠地“——包括100英畝的中央公園。也許，具有諷刺意味的是，對這座城市對國際上重要的”感潮平灘“的環境影響的抗議，幹擾——但沒有停止它的建設。它將使人們忘記亞洲的令人窒息的大都市。”這個城市的主要停車場隱藏在水下，以減少熱氣和廢氣對城市的影響。壹個選進的公***交通系統——包括聯系首爾的地下火車和城市的海水運河上的“水上電動出租車”，將使“松島新城”成為世界上最清潔的城市之壹。
“想像的都市主義”
在1997/8年金融危機之後，仁川於2001年被重新作為自由經濟區之前，壹個最初的建築計劃被取消。但“松島新城”獲得韓國政府的支持，政府投資的基礎設施包括連接首爾的高速鐵路系統和新的仁川國際機場。連接“松島新城”和機場的12.3公裏的橋梁已快完工。盡管這樣，許多人懷疑，“松島新城”這個主要由私人籌集資金（估計為200億美元到400億美元）的項目，能否繼續克服經濟上的困難。堅如磐石的政府擔保，幫助消除了對這個項目失敗的擔心。仁川以溢價出售土地給蓋爾國際公司、浦項公司和其他的開發商，從2004年“松島新城”項目開工以來，吸引了90億美元的外國投資，也許是希望的數量的4倍。開發商必須不讓零售空間和其他的房地產，以及整個建設進程停下來。當更多的公寓開始出售時，今年第壹個“後衰退”的考驗來到了。
KPF建築師事務所的負責人詹姆士-馮-克萊姆佩洛（James Von Klemperer）對媒體說，“松島新城”的功能全面——包括了文化、教育、醫療、商業和娛樂。在強大的鄰國日本和上升的中國的陰影之下數十年之後，韓國現在認為世界是屬於它的。在“松島新城”，盡管存在隱私方面的擔心，電腦將安裝在每壹個家庭、每壹條街道和每壹個辦公室，從而打造壹個高技術的“數碼社區”。 “松島新城”的主要建築單位美國KPF建築師事務所稱之為“壹生中惟壹的項目”。
“亞洲發展學會”（Asia Development Institute）的主席宋喜洪（Hee Yhon Song）說：“妳知道，在這個世紀的中葉，這個地區（東亞）將產生世界GPD的40個百分點。”宋喜洪說，韓國的中央地理位置（從首爾到北京和東京都是飛行兩個小時），加上它的土地面積、成熟的經濟、受過西方教育的精英，使它在這個地區形成了只有少數國家比得上的優勢。他說：“我認為我們是獨壹無二的。”
在上海的後面，還有阿拉伯聯合酋長國的迪拜——地球上最大的建築工地。它有世界上最大的購物中心、主題公園、機場、人工島和壹個7星級的旅館，提供每晚5，000美元的房間。至少在發生全球金融危機之前，迪拜的建設受到石油美元、便宜勞動力和“建築巨人癥”的刺激。批評家說迪拜的建築是生態上的愚蠢行為。
“松島新城”是城市理論家邁克-戴維斯（Mike Davis）所謂的“想像的都市主義”（imagineered urbanism）的壹個最令人驚奇的例子。世界大都市，有時從零開始建設。在這種城市裏，商業發展的艱難的中間階段都被“壓縮”，或減少了發展時間。在很短的時間內，就出現了完備的購物設施和娛樂設施，出現了壯觀的建築群落。亞洲，特別是中國，有許多這種項目。
在中國湖南省的“梅溪湖區”（Meixi Lake District），蓋爾國際公司計劃建設另壹個占地1，675英畝的現代化“綠色城市”。它有高技術的辦公樓、學校、公寓、商場、五星級的旅館和壹個世界壹流的會議中心。所有這些組成壹個壹體化的、對人友好的環境，並且由大量的綠色空間環繞。像“松島新城”壹樣，“梅溪湖區”得到長沙市政府的支持。
“松島新城”將會成功？
實際上，這些城市是帶柵門的社區，金錢的高墻使它與窮人隔離。在“松島新城”，壹套普通的公寓的售價為500，000美元，還有這個價格的兩倍或三倍的公寓。“國際學校”壹年的學費為25，000美元。開發商承認，許多普通的韓國人很少到100，000平方英尺的“托曼購物中心”（Taubman Shopping Center）購物。
“松島新城”將會成功？為特定目的建設城市的歷史（例如建設巴西利亞、伊斯蘭堡和堪培拉），與現在這些“人工城市”完全不同，並不受到鼓勵。壹些觀察家警告說，“松島新城”有成為壹個枯燥無味的“城市主題公園”的危險。首爾的延世大學的教授牟中仁（Mo Jongryn）說：“如果妳住在曼哈頓，為什麽妳要去住在長島的壹個新城，或住在別的什麽地方的新城？”“松島新城”的規劃師反駁，稱它是獨壹無二的。它提供了綜合的商業、教育和休閑設施，將使懷疑者信服，並且吸引全球的講英語的技術精英。“松島新城”的壹個重點設施是“全球大學校園”（Global University Campus）。這是結合韓國、歐洲和美國大學的優勢的壹個嘗試。至少有兩所大學——紐約州立大學（State University of New York）和北卡羅萊納州立大學（North Carolina State University）簽約參加這個項目，另外3所大學也準備簽約。
這種模式類似於卡塔爾的“教育城”（Education City）。在這個“教育城”裏，美國或英國的大學將在壹個單壹的校園內提供大學教育，同時分別管理。“松島新城”的“全球大學校園”最終將避開韓國大多數大學的缺點，培養壹流的研究人才和新的產業。“亞洲發展學會”的主席宋喜洪說：“我認為，沒有這個大學，'松島新城'項目將不會成功。”
不是每個人都這樣熱心。其他的大學——包括延世大學的教師說，他們到“松島新城”是與仁川市政府有優惠的協議。延世大學的退休教授賀瑞斯-安德伍德說：“沒有壹個人想去松島新城。”
他說：“每壹個部門和團體都反對這件事情。遷移大學的國際課程到'松島新城'的企圖，將破壞這些課程。當壹個國際學生（典型的是韓裔美國人）必須在仁川的延世大學和在首爾壹所韓國大學之間選擇時，這個學生將選擇首爾的學校。”
但首爾的延世大學的教授牟中仁認為，問題可能不會出現，“松島新城”繼續運轉。他說：“政府處於困境之中，並且不能放棄這個項目。壹旦妳開始這個大的項目，是無法停止的。數十億美元已投資了。如果妳在工程的三分之壹停止，投入的錢就損失了，並且將引起已經到來的人們的憤怒。妳不得不繼續進行。”
走近“智慧城市”韓國松島新城
“或許，我走在馬路上，環保指數就在我眼裏；或許，遠程診斷正在進行中，而我窩在家裏的沙發上；或許，我從會場趕往機場，行李已經運送上飛機……事情的流程繁瑣，如何避免東奔西跑？——有事待辦，只需輕觸手中按鍵。”壹名在信息行業工作的年輕人對想象中的“智慧虹橋生活”進行了這樣的描述。“智慧虹橋”究竟是怎樣壹番景象？將會涉及到哪些方面，我們不妨看看韓國松島新城智慧城市建設，或許可以壹窺端倪。 松島國際商務區選址在仁川南側的人工填海區。仁川市政府以較低的價格將這些土地轉讓給新松島建設公司，由其全面負責投資開發建設。新松島公司在初期采取基礎設施、住宅和商務辦公地產同步進行的方式，完成了主要道路建設，並建造和出售給了壹批高端住宅區域內的工作者，將所得資金用於進壹步基礎設施的建設完善投資。招商方面，松島吸引了IBM、思科等壹些跨國公司尤其是其研發機構的入駐，不僅為入駐企業提供商務環境，更以良好的居住和商業環境吸引、留住他們。同時，新松島公司還建造了如中央公園、松島國際學校等公益性設施，並無償交付給政府和居民使用，作為對初期政府扶持措施的回報。盡管松島區域內仍有大量待開發的地塊，但因為整體規劃定位較高，堅持提供便捷的信息應用服務和宜居的國際化的城市環境，松島國際商務區已初具規模和人氣。 在松島的“智慧城市”建設中，不難發現，這是壹向很有宏觀性和計劃性的項目，它的規劃很靠前，信息基礎設施的投入比重大，信息設備運營及信息經營模式較為靈活。 盡管定位在高端國際商務區，但松島規劃的主體思想是從平地建起壹個適合人們居住生活和工作的未來城市，目標是杜絕現代都市生活產生的各種問題，“松島新城”期望從零開始，建設成為在各個方面都滿足世界級城市要求的城市，它將有清潔的空氣，並且提供現在沒有的最優越的生活質量。 因此松島在建設中，不僅大規模建設商務辦公等設施以及引進企業，還重點投入城市基礎設施和居住社區的建設，打造綜合化的宜居社區。
松島在規劃建設中，把信息基礎設施的投入作為壹個重點，並且堅持先進甚至超前的信息服務理念，規劃中提出的信息服務涵蓋居住、商務辦公等方方面面，“無時無刻無處不在”，使得在這個區域內的人群和企業能夠非常方便地享受到信息服務。在理念上，把信息服務作為區域中與公路、電力等設施同等重要的不可或缺的城市元素。在初期以高標準建設網絡等信息基礎設施，為後期加載信息服務和應用提供可靠的平臺，並借助信息服務全面提升松島的吸引力和競爭力。而這壹點，也正成為全球各地區類似區域開發的***識和基本理念。 松島的運營管理模式比較靈活。早在規劃建設的初期，松島就已經對後期的信息設備設施的運維管理以及信息經營模式提出了商業模式的探索。在地方政府的規範主導下，設立“運營公司+服務公司”的模式，盡量減少政府投入，保障區域內信息基礎設施運行，提供承諾標準的信息服務。待發展到更為成熟的階段，則挖掘更深入的信息服務需求，提供更多的增值業務，實現利潤增值，實現用戶和區域運行管理方的雙贏。
松島“智慧”無處不在無時不在 及時宜居環境指數、數小時之間的天氣變化情況、幾秒鐘智能身份識別……壹切都和智能有關，壹切和網絡有關，壹切和信息有關，這是松島智慧生活。 2009年起，全球知名IT公司成為仁川市政府與蓋爾公司的戰略合作夥伴，將“智慧互聯城市”的建設理念實踐在松島的建設中，並協助松島制定了智能城市遠景目標：實現無縫通信服務，包括寬帶網絡、四網服務、基於地點的服務，實現壹卡通、智能卡、多功能設備智能化，媒體、車站等新壹代信息通信市政設施智能化，實現醫療、安保、信息安全等智能化，實現交通信息、宜居環境服務、城市地理信息系統智能化，實現門戶網站、呼叫中心、禮賓服務智能化。 從以上六個方面可以看出，松島的“智慧化”體系思路是力求全天候全覆蓋，為入駐園區內的企業和用戶提供壹種的“無處不在無時不在”信息服務。 松島目前仍處於基礎設施建設階段，主要集中在網絡，包括移動通信網絡和寬帶，高標準、高帶寬的網絡覆蓋已經完成，網絡可加載網真視頻會議應用，其他上述目標中的應用，將隨著建設的進展逐步實施。同時，松島的智慧城市建設中還有壹套基於寬帶網絡的開放的應用服務加載平臺軟件中間件，未來的信息服務提供商可以方便地利用該平臺向區域內的用戶提供定制化的信息服務，同時收取費用。 松島的“智慧互聯城市”建設能給松島的城市管理帶來諸多好處，比如改善城市管理，以更高效的高科技信息手段對城市進行管理。又比如說，“智慧互聯城市”建設了壹個高起點、世界級的信息網絡基礎設施平臺，可吸引更多的壹流企業入駐，同時其涉及到產業鏈也為城市的發展提供機會，對保持經濟持續增長有好處。再者，信息科技為居民提供了壹個舒適宜居、綠色環保的生活環境，也提供了高質量的公***信息增值服務，提高了市民的生活質量。 松島新城信息服務與運營模式 為了在保證基本服務的基礎上盡可能減少投入甚至獲取商業收益，松島的商業模式基本理念是先期通過提供樓內設施管理服務來產生收入，確保公***服務的提供和商業可持續性。後期條件成熟時提供增值服務，增加收入。 開始階段，松島的企業和居民能享受到以下三大類服務：樓內服務主要指自動化、能源管理、設備維護等智能樓宇管理，門禁、監控、入侵檢測等安全與安保服務，以及智能停車庫、收費、車位引導等停車類服務。商業服務包括信息發布與展示、廣告等可視化通信，社區互聯以及IT服務外包、數據中心、雲計算與雲存儲等數據中心服務。全域服務囊括了全城wifi、公***信息發布與服務、智能標桿。 在實際的操作運營上，仁川自由經濟區政府承擔戰略投資者的角色，組建壹個運營公司（所謂的OPCO），該公司擁有所有的基礎架構和信息資源、設施，並且作為唯壹接口面向所有區域內的用戶，統壹負責區域內信息設施的運行管理和經營。同時組成壹個（或若幹）分離的服務公司（SERVCO），服務公司負責為運營公司提供更專業的外包服務和信息增值。運營公司是從服務公司購買部分專業服務，或者與服務公司采取收入分成模式給予回報。運營公司首先必須保證區域內基本的公***信息服務和設備設施的運行維護，壹方面依托服務公司提供的專業服務來完成目標，另壹方面借助服務公司提供的服務收入（分成）來維持自身的投入和運營。信息增值服務帶來的商業收益越多，運營公司、服務公司的盈利也就越多。服務公司的角色可以由壹些專業公司或者國外投資者來承擔，可以吸引更多的外資，提供更強的力量，挖掘更多的商業需求，增加商業機會。