店面的選擇，成敗的關鍵是什麽?

選址對於辦公司開店鋪到底有多重要？專家的看法是：不論創立任何企業，地點的選擇都是決定成敗的壹大要素，尤其是以門市為主的零售、餐飲等服務業，店面的選擇，更往往是成敗的關鍵，店鋪未開張，就先決定了成功與否的命運。可以說，好的選址等於成功了壹半。自己開店、開公司做老板的人都會碰到壹個選址的問題。據廣州再就業培訓學校介紹：創業培訓班的學員看中的門面，有80%不符合要求。另壹個現實是：目前很多大賣場已有專門的選址員。據了解，廣州投資開店、開公司的老板們，大都找過專業的風水大師看過風水，從心理上來安慰、暗示自己的公司未來紅紅火火，甚至出現了專門替新開公司看風水、看朝向的行業。顯然開店選址越來越有講究，人們對選址也越來越重視。撇開看風水這種方式有多少科學依據不談，僅從經濟學的角度來看，選址確實需要很專業的眼光。選址對創業成敗到底有多重要，我們從下面這兩個事例中可略見壹斑。哈慈：幾番搬遷終黯然離去廣州五羊新城作為廣州上個世紀80年代初的高尚住宅區，在90年代吸引了壹大批國內外知名的大企業進駐，但是現在依然還堅守在五羊新城的大企業卻沒有幾家。國內最早的保健品上市公司哈慈公司的廣東分公司，當年就落戶在了五羊新城，作為哈慈公司主打全國最重要市場的廣東分公司，由於位置欠佳而經營每況愈下，最後撤離了廣州。據哈慈公司當年的分公司負責人介紹說，1996年哈慈剛剛進入廣東市場，壹開始將分公司設在了新河浦。而新河浦是廣州舊時代的高尚住宅區，整個新河浦都幽靜而缺乏活力。更要命的是新河浦沒有壹趟公交車經過，而停車也很不方便，很多道路是單行線。到了1998年，新到任的分公司經理看到這麽大的市場，哈慈的業績卻不是很理想，決定將公司遷移。於是該公司從新河浦遷到了五羊新城的深華大廈。原本指望公司搬遷可以帶旺公司生意，誰料到五羊新城的交通依然不便利。該負責人回憶說：我們租了兩套兩居室的房子作為分公司辦公室，因為當時五羊新城的房子都是商住樓，大部分都是香港業主投資的住宅樓，幾乎沒有專業的辦公寫字樓。客戶到了這樣的辦公室，壹點大公司的感覺都沒有，反倒像個家。公司所在樓盤的物業管理也完全是按照住宅來管理，給公司帶來諸多不便。關鍵是五羊新城依然缺乏商業氣息，到了2000年，我們的生意越做越差，我們又壹次搬家到了人民路。哈慈廣東分公司就是這樣幾次三番地搬家，而頻繁的搬遷後給客戶造成不信任的感覺，市場業績大幅下降，於是在2001年從廣州市場全線撤離。後來該公司負責人分析說，五羊新城是個住宅區，根本不適合公司辦公，因為太缺乏商業味道了。雪貝爾：開壹間火壹間倪修兵認為，開店的人都特別講究壹個人氣。有人氣才有生意。但是，是不是選擇店址的時候，找準人多的地方就好呢？其實也不盡然。很多人都有的壹個誤區，那就是把人流量當成了壹個地段好壞的唯壹標準。誠然，人流量是決定生意成敗的壹個重要因素，但是了解客流的消費目標，才是更為重要的工作。在開店以前要研究的，不是人有多少，而是這些人中，妳的潛在顧客或者說有效客流量有多少。雪貝爾每建立壹個新連鎖店，都要做大量的最佳店址選擇，其中壹項最重要的工作就是測算分析人流量，他們派員工拿著秒表到目標場所測算流量。這些測算人員除了要匯報日人流數量以外，還要詳細匯報如下壹些數據：如附近有多少路公***汽車經過；過往人中，多少是走路來的，多少是坐公***汽車來的，多少是打的或開車來的，這樣來分析該地區人群的消費水平和消費習慣。據了解，倪修兵可以很快成為選址專家，還在於他很有悟性，他發現肯德基與雪貝爾都同屬於壹種業態，於是就取巧地看肯德基開在哪裏，雪貝爾的新店址就選在肯德基方圓百米內，這樣壹來新店生意果然火爆！不同地段，謹慎選址選擇黃金地段湊熱鬧壹般來說，人潮就是錢潮，在車水馬龍、人氣匯集的熱鬧地段中設店，成功的幾率較高，如咖啡廳、餐廳、服裝專賣店、便利商店等行業，若是設在車站、燈光夜市、娛樂場所、大型商嘗購物步行街附近，就至少占了七分地利。因為川流不息的人潮就是利基，有這麽多的潛在顧客，只要銷售的物品或提供的服務能滿足消費者需求，就不怕沒有好業績。但是這類熱門地段的租金往往極高，而且大多已被人捷足先登，有心者想取得壹席之地並不容易。如果妳所選擇的行業十分適合在熱鬧地段中設店，偏偏又找不到店面，而妳並不需要太大的空間，不妨采取分租店的方式，也就是目前盛行的復合店面形式。在妳所意屬的地段中找尋合適的夥伴，***用壹個店面，不但可以節省租金，如果同壹屋檐下的兩種行業，顧客屬性雷同且產品可以互補的話，更可以收到相輔相成之效。時下這些復合店的形式極多也相當常見，例如花店、書店與咖啡廳、飾品與服裝店、陶藝品與茶藝館、冷飲與小吃、書店與文具、家用電器與電腦、房產中介與裝修工程等，都是常見的組合。也許大多數人會認為，在同業眾多的地方，競爭過於激烈，不易取得優勢。但是從消費者的角度來看，店面眾多，表示貨品齊全，可以比較參考及選擇的機會也較多，不怕價錢不公道，這是有心購物者購物時的當然選擇。所以，經營者不需害怕競爭，同業愈多，人氣愈旺，業績就愈好，這是相輔相成的。畢竟，單槍匹馬地拉顧客，如何比得上整條街的同業、集體廣告營銷以招徠客人？偏僻地段要打特色牌並不是每種行業都非要在黃金地段設店不可，有些行業便具有扭轉人潮的能力，雖然設在偏僻地區，卻能像磁鐵般把消費者吸引過來，甚至逐漸繁榮周邊的地方，例如超級市嘗大型倉儲式商場即是如此。經營超市、倉儲商場所需的資金與空間都不小，在房租地價高漲的今天，如果選在黃金地段開店，實在是違反經濟原則。而更重要的是，到超市、貨倉商場采購的消費者，講求的是貨色齊全、空間寬廣、價錢合理、停車方便、交通順暢，而設立在偏僻地區，就能兼顧這些綜合因素，收到近悅遠來的成果。國內近年來大行其道的大型貨倉商場，都選在郊區或新興社區開店，便是著眼於此。　　其實，營業地點的選擇與營業內容及訴求與客源息息相關，各行業都有不同的特性、不同的經營手法，黃金地段並不是唯壹的選擇。如果是別具特色的精品店、手工藝品店，或是風格雅致、特殊的小餐廳、咖啡店，只要用心經營，打出了名號，也不必在乎地點，靠著有心人士與老顧客的口碑相傳，即使是位於郊區或僻靜街巷，必然不乏尋幽訪勝的雅客眷顧，因為他們愛的正是這壹份幽靜，俗語說酒香不怕巷子深就是這個道理。　　至於制造業的設廠地點更要考慮地價、交通、稅率、原材料取得、上下遊企業聯系、進出貨物是否方便，以及員工招募等條件，同時還要考慮產業特性、分析消費人群並做好市場調查工作，才能敲定地點，進行設點事宜。　　不可忽視的兩大因素　　盡管在選擇經營場地時，各行業的考慮重點不盡相同，但是有兩項因素是絕對不可忽略的。　　1、租金給付的能力。　　經營場地租金是最固定的營運成本之壹，即使休息不營業，都照樣得支出，尤其在房價狂飆後，租金往往是經營者的壹大負擔，不能不好好計較。有些貨品流通迅速、體積小而又不占空間的行業，如精品店、高級時裝店、餐廳等，負擔得起高房租，可以設於高租金區；而家具店、舊貨店等，因為需要較大的空間，最好設置在低租金區。　　2、租約的條件。　　租約有固定價格及百分比兩種，前者租金固定不變，後者租金較低，但業主分享總收入的百分比，類似以店面來投資作股東。例如，以固定租金方式每月需五千元；而百分比方式則是業主每月只要三千元房租，但須再另算總收入的10%或更多。