劉麗傑
“保交樓”被寫入中央政治局會議公告中，說明“穩民生”在房地產管理工作中的重要地位。
21世紀經濟報道記者張敏 北京報道?
據新華社消息，中***中央政治局7月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。
7月以來，由於部分房企出現現金流緊張局面，壹些在建房地產項目出現停工。這不僅影響到“保交樓”，而且使部分業主的心態出現波動。近期發生的少數業主停貸行為，即被認為是此舉影響的結果。
房地產市場如何穩定預期成為市場回穩的關鍵。
會議指出，要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
對於近期備受關註的房地產市場來說，這壹表態意義重大。
受各種因素影響，今年以來，房地產市場熱度始終不高。根據國家統計局的數據，今年上半年，全國房地產開發投資同比下降5.4%，連續三個月下降；商品房銷售面積同比下降22.2%，商品房銷售額下降28.9%；房地產開發企業到位資金同比下降25.3%。
在實現“穩民生”的目標中，“保交樓”被認為是重要前提。分析人士認為，今年下半年，房地產調控政策的基本面仍然是堅守“安全”底線，確保不發生系統性風險。在此基礎上的各項措施，都將以滿足民生需求為主要導向。其中，對合理需求的進壹步支持，以及在預售資金監管中的強化，將是重要的政策方向。
“穩樓市”的現實意義
在會議公報中，“穩定房地產市場”被放在了最前端，是有其現實依據的。
受各種因素影響，去年下半年以來，房地產市場出現下行，壹些房企也遭遇流動性困境。進入2022年，地方政府、各級監管部門出臺了壹系列穩樓市政策，但由於政策傳導的滯後效應，加之疫情反復等原因，市場的恢復速度仍然緩慢。
到今年6月，政策效應顯現，市場終於有所起色。6月單月，房地產銷售、融資、開工等指標出現好轉。到7月中上旬，市場復蘇態勢得以延續。但此時，停工停貸行為出現，並對供需雙方帶來了壹定的心理影響，市場復蘇的前景再度出現不確定性。
在這種情況下，穩定市場成為當務之急。
而會議在部署下半年經濟工作中，將對房地產市場的表態，放在了“全方位守住安全底線”的項目下，也反映了穩樓市的重要性和緊迫感。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，當前房地產市場的矛盾在於出現了不穩定的因素，這種不穩定因素包括市場交易疲軟、停工停貸風波出現、房企債務風險依然較大等。因此，“穩定房地產市場”的表述，具有非常強的指導意義。
貝殼研究院市場分析師劉麗傑也指出，房地產的平穩發展和良性循環關乎經濟發展、社會穩定，穩定樓市壹定是重中之重。
從民生的角度，穩定樓市的意義同樣不容忽視。近年來，監管部門對房地產的角色定位和政策導向都在向民生、居住的屬性回歸，而停工停貸行為的出現，說明行業風險正從房地產企業蔓延至民生保障領域，需及時處置。
“保交樓、穩民生”的提法，即被認為是針對這類現象的表態，這也是“保交樓”首次被寫入中央政治局會議公告中。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，保交樓是穩民生的前提，這佐證了穩民生占據房地產管理工作的首位。
7月28日，銀保監會也做出表態，“支持地方做好‘保交樓’工作，促進房地產市場平穩健康發展。”
政策端如何“保交樓”？
在穩定房地產市場的目標下，地方政府的責任再度被壓實。
考慮到不同城市、地區市場形態不同，因城施策是近些年來我國樓市調控的重要原則。但對比監管部門的表態，同樣的原則下，對政策執行力度、尺度的把控仍有差別。
今年4月29日的中央政治局會議提出，“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。”7月28日的中央政治局會議則指出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”
嚴躍進認為，“用足用好政策工具箱”的說法，意味著在下半年的落實中，要讓政策最大化發揮效應。這也留給地方政府進壹步優化樓市政策的空間。
今年以來，已有超過100個城市出臺了各類穩樓市政策，無論政策力度還是出臺頻次，都為近年來所罕見。但劉麗傑認為，現有的政策“工具箱”中，仍有可以優化的空間。
“對需求側的支持政策，除了限購、限貸、限售等降低購房門檻、降低購房成本外，契稅補貼、住房補貼、發放消費券等促進住房消費的力度也有加大的空間；後期更會側重供給端的政策支持，例如預售資金監管的優化、房企紓困政策等。”劉麗傑說。
李宇嘉也認為，供給端政策的發力十分重要，“市場持續下滑，並非需求端政策紓困不給力，而是供給端沖擊持續存在。”
其中，“保交樓”即被認為是供給端發力的重要內容，也是地方政府責任的體現。
李宇嘉表示，去年下半年以來，房地產風險處置進度不達預期，進而導致難以交付，沖擊到業主的權益，主要原因在於地方政府在處理這壹問題上的主體責任沒有夯實。因此，在“保交樓”方面，未來地方政府的主導權有望加大，並更多地介入到具體項目的處置中。
此外，對比4月29日的中央政治局會議中“優化商品房預售資金監管”的說法，此次會議直接提到“保交樓”，體現出更加明顯的結果導向。分析人士認為，除預售資金監管的強化外，與此相關的配套措施（如信貸支持、紓困資金發放等）也有望落地。