“三孩”時代來臨 房地產市場將現哪些變化?
在業內人士看來，“三孩生育政策”對於房地產是壹大利好，將直接推動市場需求的增加，尤其是大戶型空間拓展和居住服務業升級。
“三孩”時代來臨 房地產市場將現哪些變化？
在業內人士看來，“三孩生育政策”對於房地產是壹大利好，將直接推動市場需求的增加，尤其是大戶型空間拓展和居住服務業升級。
5月31日，中***中央政治局召開會議指出，進壹步優化生育政策，實施壹對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。會議同時強調，加強稅收、住房等支持政策，保障女性就業合法權益。
在業內人士看來，“三孩”生育政策對於房地產是壹大利好，將直接推動市場需求的增加，尤其是大戶型空間拓展和居住服務業升級，預期二線城市以及房地產中端市場均將受益。同時，為了提高生育意願，業內建議降低多孩家庭的購房成本，比如對於“賣壹買壹”的改善型換房需求，按首套房政策計算首付比和貸款利率等。
“三孩”生育政策或推動住房需求提升
中***中央政治局於5月31日召開的會議提出，進壹步優化生育政策，實施壹對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，這將有利於改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。
會議指出，黨的十八大以來，黨中央根據我國人口發展變化形勢，先後作出實施單獨兩孩、全面兩孩政策等重大決策部署，取得積極成效。
同時，會議強調，各級黨委和政府要加強統籌規劃、政策協調和工作落實，依法組織實施“三孩”生育政策，要完善生育休假與生育保險制度，加強稅收、住房等支持政策，保障女性就業合法權益。
對此，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為， “三孩”生育政策的發布是我國應對人口老齡化、少子化的重要舉措，亦將在壹定程度上帶動新生人口的階段性增長，但新增數量仍依賴於配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位支持或將有力提升適齡群體的生育意願。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，“三孩”生育政策勢必影響相關房地產、教育等行業，預計“三孩”生育政策後續會出現很多實質性的配套政策。
在眾多業內人士看來，“三孩”生育政策對於房地產是壹大利好。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，如果支持生育政策能夠真正提升生育意願，會導致家庭裂變的速度加快，住房需求會顯著提升，從而讓我國房地產市場迎來第二曲線。
陳文靜也表示，“三孩”生育政策下釋放的新增人口，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發揮更大的保障功能，預計數量將有實質性增加。
中原地產首席分析師張大偉則稱，大城市聚集的趨勢不會變，對於房地產來說，還在黃金期，特別是對於核心區域資產來說，“三孩”生育政策的實行將有利於這些資產價格上行。
4-5居的市場需求將增加
人口生育政策對於房地產市場的直接影響體現在戶型上。分析師王小嬙表示，2016年“二孩”政策全面實行後，刺激了中國改善型需求的釋放，中國房屋交易結構性上行，大戶型產品受到青睞，尤其是三居室。
張大偉也表示，2014年2月，北京正式實施“單獨二孩政策”，在這前後的各20個月，在純商品房住宅市場，3-4居的成交量從45%擴大到50%。
那麽，此次“三孩”生育政策也將有利於更大戶型產品的釋放。在許小樂看來，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會顯著增加。
“過去住房強調70/90政策，即90平方米的戶型需要占到小區樓盤的70%，但是隨著三孩家庭的增多，這樣的戶型顯然太小了。”嚴躍進表示，預計傳統的“90平方米以下小戶型、90-144平方米中戶型、144平方米以上大戶型”的戶型分類格局會發生改變。
王小嬙也認為，預計後期土拍政策也會逐漸向大戶型靠近，70/90政策或將成為過去式。
“這意味著住房戶型的提升是壹個趨勢，對於壹些主打大戶型的房企來說是利好。”嚴躍進表示，預計戶型設計標準有所轉變，從房企投資和營銷角度看，需要積極在投資拿地和產品設計方面做好創新。
張大偉也認為，未來市場每套平均面積會有明顯增加，3 1、4 1戶型會是主流。也就是4-5居的需求增加，但是市場供應有限。目前北京二手房市場供應大部分以2-3居為主，4-5居新建商品房已經大部分是豪宅。
值得關註的是，“高端市場需求受三孩生育政策的影響有限，反而是中端市場有望得到提升。”張大偉對此解釋稱，北京受此影響最大的是3-4居，比如總價在800萬左右的二手房，還有總價在800萬-1500萬元的新建商品房，也有望出現需求增加的情況。
業內：建議降低多孩家庭購房成本
“三孩”生育政策對於房地產市場的影響，還體現在很多方面。張大偉認為，雖然房地產市場受調控影響，但對於壹二線城市來說，市場需求依然會受到“三孩”生育政策放開的影響，尤其是二線城市的市場需求預期會有所增加。
許小樂也認為，“三孩”生育政策最大的受益城市是二線城市。壹線城市的養育成本高、生育意願低，但二線城市具有較好的基礎設施和人居環境，未來隨著壹線城市人口回流以及三四線城市人口轉移的趨勢下，二線城市在人口數量方面有望沖上新高。
面對越來越多的三孩家庭，除了居住戶型增大，住房配套功能亦將增多，改善型住房的市場空間將得到拓展。
“放開三孩政策也會帶來保姆、托幼等居住服務的需求增加，而且隨著報酬增加，會吸引更多高學歷人才進入到居住服務業，居住服務業的供應體系將得到升級。”許小樂如是說。
從目前來看，住房成本是影響人口生育率的重要因素之壹。在此次會議中，明確提到“加強住房等支持政策”。
對此，許小樂建議，對於多孩家庭的住房支持政策主要從降低購房成本角度出發。比如，加大房貸利息抵個稅力度，子女越多，抵扣力度越大；在重點城市適時放松多孩家庭限購套數。
“為滿足改善型住房需求，可以考慮適度降低多孩家庭購房首付比例，對於“賣壹買壹”的改善型換房需求，按首套房政策計算首付比和貸款利率。”許小樂還建議，減免多孩家庭在購房交易環節以及未來持有環節的相關稅費等。
來源：新京報