樓市“因城施策”繼續深化：限制性政策正逐步弱化
限購、限貸、限價等各項限制性政策，正在逐漸弱化。
21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
9月15日，青島市住房和城鄉建設局官方公眾號發文稱，縮小住房限購政策的範圍，除市南區、市北區（原四方區域除外）外，不再實行限購政策。同時，二孩、三孩家庭可增購1套住房，外地居民居住滿半年限購1套；二手住房不再限購。
同日，濟南日報發布消息稱，濟南繼續對二環以內的歷下區、市中區實施限購。這也意味著，濟南市的其他區域不再納入限購範圍。
在此之前，寧波、蘇州兩地也分別對限購政策進行了調整，使之更有利於剛需和改善性需求的釋放。
為穩定樓市，近期，各地因城施策的節奏進壹步加快。今年9月以來，已有多個熱點城市對現有的調控政策進行優化，內容涉及二孩三孩家庭允許購買多套住房、放松公積金政策、發放購房補貼等，不少城市還直接放松限購政策。此外，部分城市還傳出擴大新房備案價格浮動比例的消息，說明對於價格的限制性政策也在弱化。
這些調整的背後，是監管層對“用好政策工具箱”的鼓勵，以及各地對市場信心不足的擔憂。
經過年內三次降息，房地產市場的信貸成本已處於低位。如今，隨著各項限制性政策的進壹步弱化，房地產市場的信心能否恢復？
“穩樓市”圖譜
在此輪因城施策的調整中，除寧波、蘇州、青島、濟南等二線城市外，壹些三線城市也有相關的動作出臺。
9月上旬，湖南常德、湖北襄陽分別對公積金貸款政策進行優化，包括提高公積金貸款額度上限、放寬借款申請人家庭還貸能力測算標準等。徐州則於9月13日發文，提高三孩家庭公積金貸款最高額度。此外，浙江省蘭溪市、江蘇省泰州市、湖南省瀏陽市也於本月出臺政策，以發放購房補貼、允許二孩和三孩家庭購買多套住房等措施，來吸引購房者。
區縣壹級的政府部門也表現出了緊迫感。9月13日，河北省邯鄲市下屬的磁縣和成安縣發布《關於支持房地產業良性循環和健康發展的十條政策措施》，對樓市政策進行優化，並將任務細化到各職能部門。此前，安徽省淮南市高新區管委會也發文，在區域內實行購房補貼。
樓市政策的優化，覆蓋了不同能級的城市，體現出對因城施策的深化已經是普遍現象。有分析人士指出，在棚改貨幣化退潮後，三四線樓市需求不足，近年來增長乏力。相比需求潛力更大的壹二線城市，其現狀更加值得關註。
值得註意的是，很多城市已經不是首次對政策進行調整。出於穩定市場預期的目的，今年以來，不少城市已多次對政策進行優化。
以青島為例，今年6月3日，青島就對中心城區房產政策進行了調整，將黃島區、城陽區（含高新區）、嶗山區王哥莊街道調出限購區域。5月和8月，青島還兩次調整了公積金政策。
中指研究院指出，今年以來，全國已有超250個省市優化調整樓市政策超700次。其中，4月-6月曾是政策密集出臺期；7月-8月，各地因城施策有所放緩；9月以來，這種節奏進壹步加快。
來自監管部門的支持和鼓勵，是近期因城施策得以深化的主要原因。7月28日召開的中***中央政治局會議指出，因城施策用足用好政策工具箱。8月末的國務院常務會議也表示，允許地方“壹城壹策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，近年來，中央監管部門在樓市調控中更強調“壓實地方責任”，但同時也賦予地方政府更大的調整權限。因此，近期很多城市都出臺了穩樓市政策，且並未遭遇“壹日遊”的窘境。
他指出，按照現有的政策方向，樓市政策繼續優化是未來的大趨勢，主要表現為限購、限貸、限價等各項限制性政策的弱化。但在重點壹二線城市，寄望於這些政策徹底取消並不現實。
穩定預期 強化信心
市場方面，對於穩定預期、強化信心的需求已十分迫切。
2022年，樓市開局略顯低迷，但相較於往年，整體交易數據並不差。今年第壹季度，全國商品房銷售規模雖然低於去年同期，但仍高於2018年、2019年和2020年的同期水平。進入第二季度，部分城市疫情反彈壓力較大，在嚴格的防控措施下，房地產交易壹度受阻。4月和5月，商品房交易規模連續創下近五年的同期新低。
在此期間，各級監管部門推出多項穩樓市措施。5月中旬，監管部門將首套房貸利率下限在5年期LPR基礎上下調20個基點，隨後又宣布降息。6月，房地產市場的各項指標有所改善，在納入國家統計局的70個大中城市中，房價上漲的城市數量創去年9月以來的新高。
但6月下旬，部分項目出現停工停貸現象，並出現蔓延，給市場帶來了壹定的心理影響。進入7月，隨著傳統淡季到來，房地產交易規模明顯下滑，樓市復蘇的勢頭被阻斷。8月，央行再度降息，但市場交易仍然沒有真正的起色。
進入傳統的“金九銀十”，市場仍然表現不佳。據中指研究院監測，今年中秋假期期間，代表城市商品住宅成交規模較去年中秋假期降幅超三成。該機構認為，當前房地產市場情緒仍較為低迷，需要時間修復。
今年8月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉在新聞發布會上表示，“總的看，房地產市場呈現下行態勢，當前整體上處於築底階段。”業內人士普遍認為，這種築底的態勢已經延續至今。
此輪的政策深化，能否起到強化信心的目的？
嚴躍進認為，壹方面要看政策的力度，以及疊加效應能否實現，政策力度大、針對性強的城市，效果更容易體現；另壹方面則取決於所在城市的基本面，市場需求潛力較大的壹二線城市更容易回溫。
北京某上市房企相關負責人則認為，就整體市場而言，信心的恢復恐怕需要較長時間。因為相比於對需求端的“減負”，對供給端的限制性條款仍然較多。且鑒於企業運作的復雜性和房地產開發的周期性特征，企業信心的恢復恐怕需要更長的周期。
但他同時認為，在各地強力的“保交付”措施下，短期來看，市場的恐慌情緒有望緩解，預期也將逐步恢復。
目前來看，壹些積極的信號已經出現。9月15日，2022年杭州第三輪集中土拍落幕，19宗地塊全部成功出讓，總成交金額430.6億元，成交樓面均價20741元/平方米，平均溢價率5.13%。中指研究院指出，此輪土拍中，各項指標表現良好，房企的參與度也較高，既體現出杭州樓市的韌性，也能給其他城市帶來壹定的信心。
分析人士指出，正在進行的重點城市2022年第三輪土拍，有望成為市場變化的“晴雨表”。此輪政策的效果，將在土拍中得到壹定的體現。