萬達商業估值之累 5000億市值路線還需要補上什麽課
於H股未能成為資本贏家的萬達商業，在宣告將私有化後似乎已經在心中繪制好壹幅登陸A股後的美好市值藍圖。
4月19日，據華爾街日報報道，萬達預計大連萬達商業地產股份有限公司回A後在內地市場的市盈率將達到20倍之多，而這也就意味著，其股票未來市值將達到5000億元人民幣。
值得註意的就是，目前萬達商業在港股市場按總股本計算市值僅約為2200億港元左右，業內有人士指出，這也正是為何萬達商業在H股上市僅壹年半後決定結束這段“不開心的港股之旅”的根本原因。
據觀點地產新媒體了解，萬達商業之所以未能成為香港資本市場藍籌，也是因為資本市場對於萬達商業模式有著諸多疑慮，壹是疑慮其負債率；二是現金流；三則是認為其商業盈利模式是否可持續。
因此，有資深投資者就認為，萬達私有化回A後，未來要實現5000億高估值的“市值藍圖”萬達商業還需要好好的補上幾課。
5000億市值路線圖
4月19日，據華爾街日報報道，萬達集團董事長王健林已經啟動了收購商業地產公司萬達商業的香港上市股票、並讓公司在中國內地股票交易所重新上市的程序。
有香港資深投行人士在接受觀點地產新媒體訪問時也透露，萬達商業目前已經在內地鎖定投資者，“以我們的了解，他們已經為私有化聘請了壹家投行，相信萬達商業很快就會提出壹個正式的私有化方案”。
據悉，對於投資者萬達商業是有要求的，華爾街日報報道的文件顯示，萬達尋求那些願意開出至少5億美元的支票並承擔額外債務來提高回報的私人投資者。此外，萬達不希望投資者將其持股轉售給中小投資者，因為在內地上市前國內證券監管機構會對投資者進行全面審查。
萬達表示，它希望投資者已經在境外有資金，因為內地政府近來加強了資本控制，致使投資者將人民幣兌換成港元或美元為收購交易融資的難度增加。
盡管有著諸多要求，但據上述香港人士稱：“目前初步的投資者反應還是比較好的。”
此外，來自資本市場的報道也稱，當前諸多中資企業創始人正紛紛收購外國股東手裏的股票，打算以更高的估值賣給中國本土投資者。“這是由本土投資者的資金推動的，他們渴望從海外上市企業分壹杯羹，認為它們的品質比本地交易所目前掛牌交易的企業要高。在這個過程中，私募基金和其他投資者將幫助集資收購股票再到國內重新上市”。
據悉，萬達已對加入其40億美元商業地產業務股票收購的私人投資者承諾，萬達商業在內地上市後，他們的投資將會增加兩倍。
萬達預計，萬達商業登陸A股後在內地市場的市盈率將達到20倍。按照市盈率20倍來計算，萬達商業登陸A股後股票市值將達到5000億元人民幣。值得壹提的是，同有個“萬”字頭的國內房企壹哥萬科目前在A股的市盈率為17.15。
值得對比的是，目前萬達商業在H股上基於過去12個月收益的市盈率約為6倍左右，按總股本計算其市值僅約為2200億港元。
不開心的港股之旅
現在，萬達商業對未來A股市場美好估值藍圖的描繪，從另壹方面來講，也反映了萬達管理層對香港市場給予其低估值的“不開心”。據觀點地產新媒體的過往報道，在去年3月份的萬達商業業績會上，到場的萬達商業高管就曾有些“情緒化”地表露：“萬達在內地名聲很大，但是香港媒體好像對於萬達不是特別了解。”
事實上，萬達商業在H股上市後近壹年半時間裏，其講訴的資本故事尚未能完全贏得境外資本投資者青睞。
根據觀點地產新媒體現場記錄，2014年12月23日，作為當年最大IPO萬達商業在H股實現了上市。彼時股票代碼為3699的萬達商業壹開盤最高報價為48.2港元，隨後壹直在48港元上有些微浮動，之後股價表現較為穩定。
而在隨後近壹年半時間內，萬達商業股價在2015年6月30日達到最高點78港元，但後來因為股市低迷於今年2月29日跌至最低點31.1港元。現在其股價反彈，目前基本維持在48港元上下。
可以看到，雖然萬達商業2015年收入同比增加15.14%至1242.03億元，但其在香港資本市場的估值並未隨著規模增長而上升。而這其中重要原因也有香港市場長期低迷的市場因素。
據市場研究機構的報告，目前港股已經成為全球市場市盈率最低的地區，平均不足7倍，而市場普遍認為，A股擁有更高的市盈率。
據觀點地產新媒體了解，截至2015年6月底，內地A股主板、中小板和創業板的平均市盈率分別為16倍、45倍和68倍，而香港主板、納斯達克和紐交所的平均市盈率分別為11倍、16倍和16倍。
王健林於2014年底前後曾分別推動萬達商業H股上市、萬達院線A股上市。而在上市之初，萬達商業市盈率僅為8.2倍，萬達院線市盈率則達20倍，此後更是升至60倍。
或許，也正是看到A股市場的如此紅利，萬達商業在去年再次重啟了A股上市計劃，現在除了萬達商業，包括富力地產等在內的香港上市內地地產公司均拋出了回歸A股計劃。
萬達商業還需要補上什麽課？
不過，萬達商業的港股低估值除了有著香港市場的原因外，有行業資深人士也認為，或與其自身某些弱點也息息相關。據上述行業人士稱，萬達商業之所以未能成為香港資本市場藍籌，也是因為資本市場對於萬達商業模式有著諸多疑慮，壹是疑慮其負債率；二是現金流；三則是認為其商業盈利模式是否可持續。
有香港市場分析師就曾告訴觀點地產新媒體，盡管萬達商業地產過往非常成功的發展是有賴於其得意的“以售養租”模式，但對香港資本市場來說，這壹模式看起來卻並不是那麽完美。
而在萬達商業提出輕資產轉型之後，香港市場也似乎尚未被其資本故事完全打動，有香港業內人士接受觀點地產新媒體訪問時就談到，“（香港市場）沒有完全認可接受萬達商業所描述的前景，雖然他提出輕資產模式，但投資者覺得還需要觀察”。
現在，萬達商業已表示將著重發展投資物業租賃和管理，以此彌補物業銷售部分的減少。不過，據觀點地產新媒體查詢，其2015年投資物業租賃及物業管理業務板塊收入貢獻占比仍然僅為10.9%，而物業銷售方面占比仍達82.5%。
據此，有分析人士就向觀點地產新媒體指出，盡管萬達商業提出了輕資產模轉型，但過往形成的“以售養租”做法短期內仍然是公司發展的主導模式，現在輕資產轉型是確定了方向，但其成果仍有待時日檢驗。
同樣，有業內人士也認為，布局三四線城市是萬達商業過往規模擴張的壹大法寶，但現在大量的三四線項目也使得萬達商業得不到較高的資產回報率，而且未來三四線項目的庫存對於萬達來說，也是壹個難題。
因此，市場人士們就提出，萬達商業回A後，若要真的實現20倍市盈率、5000億元人民幣的市場估值，其未來的輕資產轉型、商業模式調整之路仍然充滿挑戰。