“三孩”配套支持政策落地 差異化住房優惠或推動生育意願
自“三孩”政策提出不到兩個月的時間，相關配套支持政策就開始落地。7月20日，新華社發布了《中***中央國務院關於優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》（簡稱《決定》）。《決定》明確，加強稅收、住房等支持政策，對住房困難的，優先納入住房保障，要求地方政府實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策。
對此，業內人士認為，雖然《決定》涉及房地產相關的問題只有7處，但實際上對於房地產的影響不小。可以肯定的是，保障性住房未來將發揮更大的作用，勢必推動更多房企向保障性住房開發轉移。未來，在子女教育、住房、稅收補貼等方面的支持政策或將提升適齡群體的生育意願。其中，二線城市生育“三孩”家庭的換房需求最為突出。
“三孩”政策配套支持政策落地，對住房困難的，優先納入住房保障。圖片來源/IC photo
住房支持政策差異化：優先納入保障、購房有優惠等
中***中央政治局於5月31日召開的會議提出，進壹步優化生育政策，實施壹對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。在不到兩個月的時間，“三孩”政策配套措施就落地了。
在建立健全計劃生育特殊家庭全方位幫扶保障制度上，《決定》提到，對住房困難的，優先納入住房保障。
對此，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，“三孩”政策下，釋放的新增人口數，無疑將增加住房需求，其中，保障性住房未來將發揮更大的功能，預計保障房數量將有實質性增加。
盤古智庫高級研究員江瀚也認為，這意味著市場需要更多的保障性住房，對於房地產具有非常重要的啟示意義，未來更多的房企會向保障性住房方向轉移。
在加強稅收、住房等支持政策方面，《決定》提到，結合下壹步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。
最受關註的是差異化住房優惠政策。地方政府在配租公租房時，《決定》要求對符合當地住房保障條件且有未成年子女的家庭，可根據未成年子女數量在戶型選擇等方面給予適當照顧。地方政府可以研究制定根據養育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優惠政策。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次規定涉及三方面內容，包括公租房的戶型改革、租賃的優惠政策、購房的優惠政策。最值得關註的地方在於購買房屋的優惠政策。
嚴躍進認為，雖然當前沒有明確提及具體的優惠政策，但預計可能降低部分購房的門檻，尤其是部分地方對於首套、二套等界定比較嚴厲，若是後續人口規模增大後，相關住房政策將有調整空間。
此外，嚴躍進還表示，未來可能給予購房支持包括購房補貼、稅費減免等。最典型的就是，過去購買90平方米的房子和144平方米的房子，其稅費是不壹樣的，後續基於人口結構和居住實際需求，完全有可能調整相關購房政策。
另有業內專家也建議，從實操層面，可以研究根據家庭養育未成年子女的情況，給予購房稅費的優惠政策；不排除有些地方政府可能研究出臺對於“三孩”家庭購房給予補貼的優惠政策。
業內：二線城市生育“三孩”家庭換房需求最為突出
在嚴躍進看來，《決定》明確了基於人口數量和結構變動采取新的改革，相關住房政策推進，尤其是戶型的設計和優化等，都將成為“十四五”期間市場頗為關註的內容。
對於三孩政策下的置業需求動向，中指研究院調查事業部高級分析師張廣傑表示，目前，生育“三孩”家庭換房需求較高，其中，二線城市最為突出，三居需求占比較高，而四居需求也在快速提升。
據中指研究院的調查數據顯示，目前，計劃生育“三胎”家庭換房需求願望較為強烈，占比達到89%，其中二線城市換房需求最為突出，占比達到91%；三四線城市、壹線城市換房需求也較高，縣城表現最弱。
在戶型需求方面，中指研究院的調查數據還顯示，從二孩到三孩，居室呈現明顯擴張，生育“三孩”家庭購房仍以三居為主，占比達到40%，四居需求也出現明顯提升。其中，居住面積需求以100-140平方米為主，120-140平方米占比達到36%。與此同時，生育三孩家庭的購房置業時對於房間功能要求有所變化，重點強化主臥室、兒童房及客廳的功能，比如更加看重兒童房數量、房間收納功能，以及裝修安全、環保等方面。
“從購房意願上看，三孩家庭更加關註社區的配套和增值服務。”張廣傑表示，多數受訪者認為生育孩子需要更便捷的家政服務和托管、托育機構，未來擁有更全面、高質量的孕育服務體系的社區將會成為三孩生育家庭的重要選擇。
值得關註的是，《決定》提出，發揮中央預算內投資的引導和撬動作用，推動建設壹批方便可及、價格可接受、質量有保障的托育服務機構。其中，提到加強社區托育服務設施建設，完善居住社區嬰幼兒活動場所和服務設施。
張廣傑還表示，學區、地段、價格為“三孩”家庭置業者最關註的影響因素，其中，在城市教育資源分布不均衡背景下，學區成為“三孩”家庭置業最關註的影響因素，其次重點考慮地段、價格的合理性，占比均超50%。
對此，《決定》提及，將入戶、入學、入職等與個人生育情況全面脫鉤。依法依規妥善處理歷史遺留問題。對人口發展與經濟、社會、資源、環境矛盾較為突出的地區，加強宣傳倡導，促進相關惠民政策與生育政策有效銜接，精準做好各項管理服務。
在江瀚看來，可以明確的是，未來學區房等畸形的房地產現象將得到有效的遏制，國家可能會出臺壹系列的政策，將學區和房地產進行剝離，最終讓教育更加公平，讓學區房的炒作越來越失去意義，並在市場上逐漸失去吸引力。
綜合來看，陳文靜認為，“三孩”政策發布，將壹定程度上帶動新生人口的階段性增長，而在子女教育、住房、稅收等全方位的支持或將有力提升適齡群體的生育意願。