超20城推出二手房“帶押過戶”是怎麽回事？二手房“帶押過戶”利弊分析
超20城推出二手房帶押過戶
1月5日，深圳市住房和建設局等六部門印發《深圳市推廣二手房帶押過戶模式的工作方案》的通知。通知稱，二手房帶押過戶模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押並發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房帶押過戶過程中，通過推行順位抵押、二手房轉移及抵押雙預告登記等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房帶押過戶模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。
通知指出，穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，先試點推廣買方壹次性付款或買賣雙方貸款銀行為同壹家銀行的二手房帶押過戶，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同壹家銀行的帶押過戶業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同壹家銀行的帶押過戶業務。在模式做法方面，除順位抵押雙預告登記模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房帶押過戶積累經驗。
除了深圳以外，2022年12月底，東莞市住房和城鄉建設局也發布了《關於推行存量商品房帶押過戶模式的通知》（下稱《通知》），對帶押過戶模式進行解釋說明。
《通知》稱，推行存量商品房帶押過戶模式，可有效降低房屋交易風險和成本，縮短房屋交易周期，在激發存量商品房市場交易活力的同時，有利於新建商品房市場和存量商品房市場之間相互促進，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
據不完全統計顯示，2022年8月份以來，已有超過20個城市陸續宣布推出二手房帶押過戶的交易模式，其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。
二手房帶押過戶利弊分析
帶押過戶是指存在抵押的房產不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發放新的貸款。以前的傳統模式是，抵押貸款的房產想要過戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，比如利用買家的首付款來支付，不夠的再四處借貸壹下，拿回房產證後解除原有抵押登記，再交易過戶給新的買家。這種方法在使用中限制較多、風險較大，且手續流程也比較復雜，所以很少有銀行會同意。但現在據了解，二手房帶押過戶已經在濟南、青島等城市推出了，在工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行試點成功，是壹種新模式，就是為了提高二手房交易的便利性而推出的。
利：
業內人士表示，帶押過戶優化了二手房交易流程，對提振市場有壹定積極作用，有助於更好地滿足剛性和改善性住房需求。
對賣方而言，壹方面可以省下費用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，帶押過戶節省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費，以及過橋費帶來的利息和擔保費等，利於賣方盡快回籠資金。另壹方面還省下了時間。過去，壹旦賣方在約定時間內湊不齊未結清的銀行貸款，則很可能對買方產生違約。帶押過戶減少了辦事環節，縮短了交易時間，避免時間拖延出現的違約情形。
弊：
對於買方而言，購買帶抵押的房產，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權利都處於不確定狀態，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定不得轉讓或有其他禁止、限制轉讓條款，則可能無法帶押過戶或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能帶押過戶。
同時，帶押過戶涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔保機構等多方主體，交易環節復雜，要保障各個環節的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時關註房屋司法查封的情況，壹旦有司法查封應立即終止資金給付和交易。
帶押過戶怎麽操作？
按照目前各地的實踐來看，大致分為三步。
第壹步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函後為買家發放按揭貸款。
第二步，買賣雙方辦理房產過戶轉移登記，放款銀行為買家辦理抵押。
第三步，公證處向賣家歸還貸款用於解除抵押。
附：深圳二手房帶押過戶具體流程
（壹）順位抵押辦理流程
1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2、買賣雙方在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3、買方貸款審批通過後，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行***同線上申請轉移登記+抵押權變更登記+抵押權設立登記合並辦理，按順位設立新的抵押權。
4、不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，並向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。
5、買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認後，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。
6、賣方貸款銀行結清貸款後，線上提交抵押註銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。
7、資金監管機構將資金監管賬戶余額劃轉給賣方。
（二）雙預告登記辦理流程
1、買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。
2、買方貸款審批通過後，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。
3、不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成雙預告登記業務審核，記載不動產登記簿，並向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。
4、買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認後，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協議中約定的資金提存賬戶中進行監管。公證機構出具相關材料，並送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5、購房款存入提存賬戶後，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。
6、房產轉移登記完成後，提存機構用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押註銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出註銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。
二手房交易詳細流程
1、選擇房源
購買二手房的第壹步就是尋找房源，其實購房者可以通過很多渠道來獲取二手房源，可以到房產中介機構去尋找房源信息，也可以通過親戚朋友、熟人同事的介紹，此外，還可以關註當地的壹些房地產網站或者報紙登載的信息。
2、實地看房核實產權
購房者可以根據自己的需求來選擇房源，可以通過觀察二手房周圍的環境、配套以及房屋的質量進行考察。另外還要了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以確認房屋產權歸屬。
3、簽訂合同
當買賣買賣雙方確定了購房意向後，就可以開始著手簽訂房屋買賣合同的事情了，當購房者查看過售房者的證件，並且合法時，購房者便可以交納購房定金，之後交易雙方簽訂房屋買賣合同。
房產交易雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成壹致意見後，雙方簽訂至少壹式三份的房屋買賣合同。
4、銀行貸款
如果購房者不是壹次性付清房款，那麽是需要辦理按揭貸款的手續。簽訂完房屋買賣合同後，買賣雙方***同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方準備交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋權證後，銀行將貸款壹次性發放。
5、申請過戶
買賣雙方需要壹起去房產交易管理部門提出申請，然後管理部門查驗有關證件，審查產權。對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續；對無產權或部分產權未得到其他產權***有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
6、繳納稅費
按照相關規定二手房過戶需要交納房屋買賣的稅費，首先相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準後，交易雙方才能辦理立契手續。
之後再去辦理稅費的繳納，稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是有區別的。
7、辦理產權轉移過戶手續
買賣雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，買方憑領取房屋所有權證的通知單到發證部門申領新的產權證。
8、房屋交接
當二手房買賣合同手續完成之後，就要按照合同中約定的時間交接房間了，有些房主不會按照合同中的約定來交接房屋，因此在簽訂合同的時候壹定要明確寫出交房時間以及違約責任等。房屋交接後，還應註意物業的交接，因為牽扯到物業費問題，所以不可漏掉這壹步。