房地產拐點來臨，房價會下跌嗎？意味著啥？
毋庸置疑，春節後各地房地產市場出現了回暖，但各地的回暖程度不壹，且我認為不具有可持續性。回暖的主要原因：
1）2022年下半年的疫情封控確實壓抑了部分需求，在疫情這個不確定因素解除後，確實會有部分需求集中釋放。
2）房地產政策刺激集中出臺，累積到了壹個時點，使得壹些認為“先觀望”的需求認為“可以不用再等了，政策出得差不多了”。
3）今年1-2月的管理層密集喊話——不管是不是真的能實現——確實給了壹些擔心未來經濟形勢，不敢加杠桿的人以信心。
4）每年春節後市場都會回暖，這本來就是房地產市場最大的季節性因素，例如次年入學需求。2016-17年是近20年的人口出生高峰，也就意味著今明年會是小學入學高峰——盡管接下來學區房需求會連跌六年跌去50%，但至少今年的需求是存在的。
5）對“房地產市場40年拐點已至”的判斷並非普遍的，仍然有投資者以老套路對待。
何謂老套路？
房地產需求總的來說是越來越多，房價總的來說是越來越高，買房總的來說是最佳投資——但是，政府會調控、會刺激，趕在調控前投資買房會遇上幾年的市場低迷，而趕在刺激時買入則會立刻盈利。所以老套路的核心不是要不要加杠桿買房，而是選擇最佳的入市時機。
套路套路，套的就是妳。
為什麽說這是最後的逃頂機會？因為40年的市場根基已經變了。
城市化進程已經終結。不是說城市化比例不會從現在的66%繼續提高，而是不會再有農村進城人口，農村也就4、5億人了，還大部分都是40歲、甚至是50歲以上的中老年人。30歲以下人口的城市化率已經達到80%-90%。絕大多數新出生人口也在城鎮。接下來，當城市總人口保持穩定，農村人口自然減少，城市化比例依然能繼續快速提高到80%。
房地產市場的根本問題是在土地財政（實質是進城稅）依托下的過度開發、供給過剩、房價過高——永遠立足於未來會有更多進城需求、更多城市人口、更高收入。在此基礎上的2個基本邏輯——房價永遠漲，收入永遠漲。收入永遠漲，意味著當前過高的房價可以被未來的高收入預期對沖。房價永遠漲，意味著哪怕收入永遠趕不上按揭，我還可以借錢買房獲得回報。
這2個邏輯現在都變了。
當然妳也可以再等等，再看看，不過逃頂的機會可不是留給形勢明顯改變以後的大多數人的。