河南9套
胡葆森與河南，已經深深綁定在了壹起。
作為土生土長的河南濮陽縣人，胡葆森從上中學、下鄉插隊，到上大學、工作、回鄉創業，再到冠名河南建業足球俱樂部，骨子裏烙印著深厚的“河南情結”。
壹句“建業不會走出去”，讓胡葆森在河南紮下了根。守著1億人口的中原大地，胡葆森的“地產帝國”已經深及河南省18個地級城市、104個縣級城市。 有河南人說：“在河南賣的9套房子中，就有壹套是建業的。”
雖然這句話真假難辨，但是胡葆森確實在河南創造了太多第壹：第壹個中外合資房企，第壹個推出高檔住宅小區，第壹個推行按揭房屋……河南承載了胡葆森太多的輝煌。
由此，河南建業有了“河南王”的稱號，胡葆森也被列入“中國房地產三君子”。同為地產“三君子”，如今馮侖在激揚文字，王石在登山探險，只有65歲的胡葆森，仍然坐鎮壹線，為建業集團“走出河南”殫精竭慮。
2020年，河南建業在資本市場上風生水起。5月，建業新生活在香港上市；11月，中原建業也在港交所遞交了招股書。加上此前已上市的建業地產、築友智造 科技 ，河南建業將擁有四家上市公司，地產資本版圖越來越大。
胡葆森1955年出生於河南濮陽，21歲那年被推薦到鄭州大學英語專業學習，畢業後就被分配到了中國紡織品進出口公司河南分公司工作。
有著壹門外語優勢，除了可能獲得壹份好工作，還有可能改變人生。胡葆森是那個“幸運兒”。
1982年，當時的河南省對外經濟貿易合作廳，在尋找參與香港成立進出口貿易機構的人選，胡葆森除了有在進出口方面的經驗，還曾在全國外貿系統業務員外語測試中獲得河南省第壹名，最終成功獲得外派香港的工作。
胡葆森在香港壹待就是10年。
1992年，改革的春風吹向大江南北，也將胡葆森吹回了河南。 不過，胡葆森並不是空手而回，在1991年胡葆森拿到體制內的最後壹份工資後，實際上就在香港靠炒樓花賺到了自己人生的第壹桶金。
手握幾千萬元的胡葆森“衣錦還鄉”，回到河南成立了建業地產，成為“茫茫地產大軍”的壹份子。
1993年春天，在鄭州郊區買到第壹塊地後，胡葆森打造出日後在河南房地產 歷史 上，稱得上是濃墨重彩的壹個代表作，那就是金水花園。
金水花園不僅是中國最早壹批的按揭房屋，還用了十年還本的這樣別具壹格銷售模式，當時建業承諾，十年後在保證產權的基礎上購房款如數歸還。
毫無疑問，胡葆森如實履行了“十年之約”，也讓建業在河南房地產市場壹炮而紅。之後，建業地產在鄭州這個大本營站穩腳跟，後繼打造出“燕樂小區”“春暉小區”“鄭州期貨城”“建業城市花園”等多個項目。
但與其他房企在壯大之後便走出自己“發家地”不同，建業想做的卻是“河南王”。如今建業集團遲遲難走出河南，與胡葆森堅持“建業不走出去”有著莫大的關系。
自1994年足球職業化改革以來，河南建業是唯壹壹支從未換過老板的足壇常青樹。這似乎又是胡葆森在河南堅守的另壹個縮影。
這支被冠上“建業”的足球俱樂部，在中國職業足球史上創造許多第壹，除了從沒更換過投資人和贊助商，河南建業還是唯壹壹個打過亞冠、中超、中甲和中乙四級聯賽的足球俱樂部；河南建業經歷過三次降級三次保級，可謂是“三上三下”。
2009年，河南建業以中超季軍的身份打入亞冠，成績達到頂峰，並因為在主場多次戰勝強隊而被冠以“專治各種不服”的稱號。
那個時代的胡葆森可謂是意氣風發。2016年的平安夜，建業曾組織了壹次球迷嘉年華，胡葆森當時動情地說： “不求壹擲千金，只求壹諾千金；不求壹鳴驚人，只信天道酬勤；不求足球豪門，只求草根為民。建業會壹直堅持搞足球，直到破產為止。”
但尷尬的是，這幾年河南建業足球俱樂部壹直處在頻繁換外援、換外教、賠償違約金的“折騰”中，也頻頻在降級保級的邊緣徘徊。
另壹邊，建業也正在求變，這有點像IT界的IBM，百年“藍色巨人”能夠在歷次技術革命中得以生存和發展，其保守式創新讓其平穩度過歷次危機。
但與IBM不同的是，建業雖然足夠保守穩妥，但是行業不同，壁壘不同，建業並不是“藍色巨人”。
在整整26年的時間中，建業的商業版圖集中在河南。胡葆森曾說：“壹代人要承擔壹代人的責任，我就想在河南做這麽壹件事。”
從鄭州再到胡葆森的老家濮陽再到縣級市，直到2017年，建業完成了河南“五級市場”的全覆蓋，卻未走出河南半步。
胡葆森曾在2015年《尋找建業的藍海》壹文中寫道：“未來的15年，河南將有3500萬人要進城，需新增住房10億平方米。”他看到的是城鎮化進程中數以億計的住房需求。
但同為“92派”的同行，足跡早已踏遍全國各處，建業也不可能在河南壹家通吃。
2016年，碧桂園、恒大、萬科紛湧而至，當年鄭州市出現15個“地王”。
當時，建業仍決定堅守河南。就連胡葆森也說自己的夢想是：“在河南這130個縣以上的城市，如果將來還有機會的話，可能會進壹步進入這種重點的鄉鎮，還有500個以上的鄉鎮。還有機會的話，我自己的身體還允許的話，從省會城市到中等城市，再到縣級城市，最終走向這種鄉鎮，這就是我的目標。”
2019年前8個月，河南第壹城鄭州，建業的市場銷售排名只位列第六，被碧桂園、萬科、融創等巨頭趕超。
當在原有賽道逐漸失去絕對優勢後，胡葆森的選擇是，重開壹條賽道，走“重資產+輕資產”並舉的路徑，發力輕資產。
在2018年度業績會上，曾堅決表態不出河南的胡葆森也妥協了，他表示，將會有條件地走出河南。
建業集團旗下，除了建業地產屬於重資產，2019年收購的上市公司築友智造 科技 公司，2020年5月上市的物業管理公司建業新生活，以及11月分拆準備上市的代建公司中原建業，這三家企業的方向分別為裝配式建築、物業管理以及代建，都是側重於“輕資產”的發展路徑。
也就是說，從拿地、蓋房、裝配、再到物業，建業打造了壹條龍式服務。
其中，中原建業的代建業務就是典型的輕資產。
“代建的這種形式確實是時代的產物，其實代建就是不需要承擔拿地的風險，只負責蓋房子，或者在品牌上進行壹些合作。” 上海中原地產市場分析師盧文曦告訴市界。
而發力代建的原因，也不言而喻。
北京房地產商會會長黎乃超稱：“地產開發企業，確實是越來越不好做了，尤其是直接做房地產開發，這種重資產的經營，存在壹定風險。因此，很多開發企業采取代建的形式，這種形式是利用品牌來賺錢”。
但是這種“貼牌”的模式，難免會有坑。
壹年多前，購買周口市“萬達廣場&建業十八城”住宅區的業主發現，在工地施工的塔吊停止了工作，施工的工人也變得稀稀落落，壹時間“買的房子出事了”的擔憂迅速在業主們中散播開來。
位於周口市建設路與大慶路交叉口附近的這個“萬達+建業”核心商業項目，是由天香投資控股有限公司（以下簡稱天香控股）聯合萬達集團、建業集團***同打造的。 也就是說，實際拿地的開發商是天香控股，而萬達和建業只是“錦上添花”，建業的角色是代建。
相較於建業集團，天香控股更多的屬性是壹個“投資公司”。成立於1998年的天香控股，將自己定義為區域商業機會的發現與整合者，產業布局主要分為消費、地產、生態 旅遊 開發三大板塊。
實際上，導致這個項目停擺的壹個重要原因就是天香控股把錢挪用了。12月7日，在建業與業主面對面的溝通會上，這壹原因也得到了建業的證實。
而且“不是千萬百萬的問題”，建業集團代表告訴業主， 天香控股在這個過程中把土地抵押出去之後，又將賬上的資金抽調到別的項目中，因此造成資金鏈斷了。
黎乃超告訴市界：“房地產開發商把土地抵押出去很正常，為了融資等後續的資金正常運轉都會這樣做。 像這樣代建的項目，出事了之後開發商肯定負主要責任。但是對於代建方影響也很大，比如信譽、品牌，甚至是法律風險上。”
經歷壹年多停擺的項目，建業最終還是選擇了接手。在溝通會上，周口區域總經理馬曉騰向建業十八城的業主承諾： “建業全盤接手十八城的項目，不會爛尾。”
胡葆森為建業地產制定的“走出去”戰略是有條件地走出去，即以河南為圓點，畫出壹個半徑，做中國中部的市場，堅持500公裏半徑原則。
也就是說，胡葆森的這個“走出去”並非是地理意義上真正的走出去，更多的還是依托於建業的地產“品牌”，深度依賴於河南這個圈層“資源”意義上的走出去。
就像上文的周口建業十八城，就是靠著“建業”的品牌溢價，做代建等輕資產業務，賺“輕松”的錢。 凡事有利有弊，尤其是在 探索 新的商業模式上，風險壹定存在。
走輕資產這種路子，建業也不敢步子跨得太大。
當前，中原建業的核心項目依舊據守河南，河南依舊是建業最大的“衣食父母”。截至2020年6月30日，中原建業的182個在管項目中***有174個項目位於河南省，占比超九成。
盧文熙告訴市界， 作為建業地產來說，“它要想走出去，要有把握項目風險的能力”。
另外，想要走出河南，不僅要走得紮實，還要走得穩。品牌是走得紮實的底氣，而走得穩走得遠則需要大量資金的支持。盧文曦告訴市界：“走出去壹個必要條件就是需要資金。”
從建業地產來看，其債務壓力並不小。建業地產的資產負債率從2018年上半年的87.04%，上升至2020年上半年的92.02%，增長了約5個百分點。 截至2020年上半年，建業地產的負債總額達到了1510億元。
欲“有條件”走出河南的胡葆森，正面臨著不小的資金壓力。如今，胡葆森該如何破局？
（作者 曾嘉藝 編輯 韓忠強）