建築成本價格上漲對居民住宅的影響？
翻開記錄，鐵礦石價格2004年上漲18.6%，2005年暴漲71.5%，2006年上漲19%，2007年上漲9.5%。2008年鐵礦石價格已由國外鋼廠率先達成壹致：國際鐵礦石基準價格將在2007年基礎上上漲65%。毫無疑問，即使單以粉礦算，今年力拓79.88%的漲幅，也超過了以往任何壹年。因此，近幾年，鋼鐵價格已經逐步攀升。 國家發改委宣布，自2008年6月20日起將汽油、柴油價格每噸提高1000元，航空煤油價格每噸提高1500元；自2008年7月1日起，全國銷售電價每千瓦時平均提高2.5分錢。煤、電、油等能源價格上漲，導致鋼材、水泥、磚等建材進壹步上漲。 在建築主材漲價的同時，人力成本也在上升，以山東濱州普通小工為例，四年之前日工資不過20元～30元，而現在已經是60元～80元。 建築成本不斷攀升對居民住宅價格有何影響呢？筆者認為，由於城鄉住宅價格的構成不同，對於城、鄉不同區域居民，影響程度也是不同的。以下分別是對農用住宅和城市居民住宅的影響分析。 壹、農村居民住宅分析 1.土地方面、各種稅金、利潤方面的影響 農村建房所使用的土地成為宅基地。宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用於建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權，即權利人有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施以及將房屋連同宅基地壹同轉讓（應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員）、出租。但是，農村村民壹戶只能擁有壹處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 因為宅基地使用權的取得具有無償性、福利性。所以農民不用擔心土地價格、各種稅金等的影響。當然對於農民的自建房來說，不會有利潤方面的影響。 2.建築成本的影響 農村建房的建築成本，其主要由建材費和人工費（承包費）構成。建築材料近幾年壹路攀升，人工費也是漲了好幾倍。 現以山東省濱州地區博興縣大楊村為例來說明近五年房屋建築成本的漲幅。該村近些年村民建房是這種四合院的樣子，如圖所示： 農村建房的壹般程序是，村民首先向村民委員會申請宅基地（地塊必須符合村裏的建設規劃要求），經鄉鎮政府批準後取得宅基地；然後村民將房屋建築施工工程交給鄉村小承包商，承包商總攬整個工程的建設，由承包商雇傭專業工匠（瓦匠、木匠等）和小工來具體施工；業主負責購進物料和施工監督。總建築成本（工程承包費和建築材料費）如下表所示，從2003至今已經翻了兩番總額已經超過了10萬元。 農村建房費用表 3.結論 雖然農村居民住宅成本不包括土地價格以及各種稅金等費用，但是總建築成本自2003年至今也已經翻了兩番，相對於農民普遍較低的收入，十萬元已經是個天文數字，不少農民抱怨“蓋房子是越攢錢越蓋不起”。當前建築材料價格上漲和人工費的上漲導致的建築成本上漲，對農民自住房的建設影響是很大的。 二、城市居民住宅分析 1.房價與地價關系研究 就商品房而言，影響房地產最大的因素主要是土地價格，其次才是水泥、鋼材。住房價格是由開發商的成本和利潤兩部分組成的，也是壹種產權價格。但住房價格除了取決於需求方面還存在壹個供給價格問題。因為房地產的供給不同於單純的土地供給，它是壹個生產過程，因此必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出來獲得合理利潤，才能維持再生產過程，因此房價作為壹種供給價格不僅是買方願意購買的價格，更是賣方願意出售的價格。
在市場機制中，人們對房屋的需求(包括真實需求和投機需求)決定了房價的高低，而房價的高低決定了地價的高低。在“價高者得”的拍賣機制下形成的地價是由當前房價及開發商對未來房價的預期決定的。房價預期上漲時，地價也必然上漲，反之，地價必然下降。地價是房價的重要構成部分，對房價的形成有壹定影響，但這種影響不是決定性的。決定房價的因素是市場需求而不是成本。 2.建築成本的影響 城市居民住宅和農村居民住宅壹樣，建築成本會隨著建築材料價格、人工費、能源價格等的上漲而上漲。 3.供求關系的影響 歷史的進程證明，市場經濟的看不見的手恰恰就是用價格機制來調節供求之間的平衡的。供不應求則價格上升、利潤空間加大、吸引更多投資來增加供給、平衡需求；價格穩定之後，投資再增加則價格下降、利潤空間縮小，則投資轉移、供給下降。此起彼伏的達到調節作用。 著名經濟學家樊綱在2008年3月25日“新浪樂居創新峰會”上做出下述表示：房地產市場前兩年因為各種其他的原因，經歷了壹些過快的增長，中國房地產仍然是壹個大有潛力的、大有發展前途的市場。從中國的城市化進程來看還遠遠沒有結束，中國的農民進城的過程還遠遠沒有結束，中國的城市化剛剛走完了壹半不到的道路，城市發展本身還有巨大的空間，這樣的進程是決定中國的房地產市場。中國人居住條件的改善將是今後幾十年、上百年中國經濟發展的重要市場，也將是中國重要的經濟增長點。 在很長的壹段時間，供求關系仍然左右著中國城市的房地產市場。在中小城市，剛性需求不是很大，房價不是很高；而在大城市，房地產的價格受流動性過剩、剛性需求大等影響，房價已經非常高了。 4.市場炒作的影響 房地產市場和股票市場是壹樣的，是壹個資產市場，就是恐懼和貪婪把人們帶到這個市場。由於恐懼和貪婪，這個市場漲的時候總是會漲過頭的，跌的時候也會跌過頭的，它符合壹個追漲殺跌的特點。 像北京、上海、廣州、深圳等這些大城市，房地產價格受炒作的影響很大，當前房價波動的表現，已經很難用成本理論、房價收入比理論和房價房租比理論來解釋。2007年，房價年年漲，月月漲，就差天天漲了，有人把房價定義為海鮮價，海鮮壹天壹個價，叫時價，不定價。就消費者的角度，很顯然對購買房地產的事情已經從過去的“為與不為”，進入到“能與不能”。也就是說，這個杯子10塊錢我覺得太貴了，我不願意買；但是現在這個杯子變成了壹千萬了，不是我不願意買，是我買不起。它已經遠遠超出了絕大多數居民的承受能力，房價收入比大幅度增大，房地產市場出現了泡沫。 對於中小城市，流動性較小，需求也不是很旺盛，炒作的成分不大。當房子僅體現其居住功能時，價格和價值就不會相差太大。 5.結論 影響房價的因素是多方面的，目前受房價影響最大的群體是普通工薪階層，而他們最關註普通住宅其土地成本遠高於建築材料成本。建築材料、土地以及周邊發展環境和市場購買力等***同決定了房價，也就是說在房價成本因素裏面建材漲價、人工費提高將會導致的建築成本上升不會對市場上的商品房價格造成太大的影響。 三、結束語 建築成本的上漲對農村居民住宅的影響是很大的，而對城市，特別是大中城市的房價有影響，但是不能起主導作用。當然城市的房價已經是非常之高了，但不是由於建築成本的影響，而是土地價格、供求關系、炒作等因素綜合影響的結果。
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